根據建設部發(fā)布的《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權者可以以在建的建筑物或其他附著物作抵押擔保，購房者也可以對依法獲準建造的預購商品房設定抵押，因此預售商品房是可以設定抵押的。那么針對具體情況，不同主體對預售商品房抵押的效力如何？請看資深房產糾紛律師的解讀。
1、房地產開發(fā)企業(yè)對預售商品房設立的抵押。
商品房預售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權人是房地產開發(fā)企業(yè)，所有權人對自己的財產有完全的自主權，房地產開發(fā)企業(yè)當然可以用在建的房屋進行抵押。但此時，如果預售方已經通過簽訂預售合同將房屋預售給購買方，購買方依據預售合同享有針對特定對象的一種請求權和獲得將來利益的期待權，在性質上屬于債權。而預售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權則是一種物權。
如果預售方不能如期與抵押權人結清債務，依據物權優(yōu)于債權的原理，抵押權人特優(yōu)先對房屋行使抵押權，這對購買方是極為不利的。因此對已經預售的商品房再抵押應屬無效。
2、購買方對預售商品房設立的抵押。
購買方對預售商品房設立的抵押，實際上多為預售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權益作為抵押物。由于我國對預售商品房合同實行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產，經過登記、備案已經特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產抵押的特定性并不矛盾，況且，預售商品房抵押也是符合國際通行做法的。因此，預售商品房的購買方對預購的房屋設立抵押是有效的。
3、雙方重復抵押。
實踐中，經常出現(xiàn)開發(fā)商已設立抵押的預售房屋，購買方在購房時又以該房為標的設立抵押，使抵押權人和預購方的利益風險系數(shù)明顯增加。對重復抵押行為，應當認定無效。
資深房產糾紛律師提醒您，對于設立抵押的房屋，在開發(fā)商未將貸款還清前，最好將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權利無瑕疵的前提下，再付給開發(fā)商該筆房款。
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