以低于市場價的價格買了一套房屋，誰知產(chǎn)權(quán)證的核發(fā)單位竟然不是房管局而是鄉(xiāng)政府的，這是為什么？看到這里，想必不少讀者都看出名堂來了，這是買到了小產(chǎn)權(quán)房。究竟哪些房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房呢？小產(chǎn)權(quán)房可以上市交易嗎？讓我們一起來看看下文吧。
一、哪些房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房？
什么叫小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。一般來說，下列房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房：
（一）占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。
（二）在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
（三）在軍隊享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房可以上市交易嗎？
依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
三、購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險？
（一）政策風(fēng)險。購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
（二）拆遷風(fēng)險。購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其無法得到拆遷補(bǔ)償和安置。
（三）毀約風(fēng)險。如果房價上漲，出賣人毀約，從目前已有的案例來看，法院會支持其合同無效請求，返還房屋，退還購房款，很難支持購房人求賠償損失的請求。
（四）其它風(fēng)險。購買小產(chǎn)權(quán)房后，無法遷移戶籍，無法抵押貸款，無法合法的變現(xiàn)，涉及到相鄰權(quán)侵害，也很難獲得法律保障救濟(jì)。
小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利受到諸多限制，如果購房者決定購買小產(chǎn)權(quán)房，對于其中的風(fēng)險一定要考慮清楚，尤其是無法通過合法手段轉(zhuǎn)讓過戶。若您對此還有其他疑慮，最好先向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢求助，他們能為您提供最為完善的答案。
王方律師辦案心得：房價的大幅起伏，不懂法律或不遵守誠信，再加上房產(chǎn)問題復(fù)雜等原因，導(dǎo)致此類糾紛居高不下。必須簽訂完善的合同，正確適用法律買賣房屋和解決爭議。
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