租客冒名賣房并過戶
男子騙來房主的房產(chǎn)證并將房子賣與他人，事后被房主發(fā)現(xiàn)報(bào)案，而買房人更是喊冤。錢已經(jīng)交了，房子卻不能拿到手，到底這房子的所有權(quán)歸誰(shuí)？
據(jù)報(bào)道，因?yàn)檩p信他人可以幫忙把房子出租，家住昌平區(qū)的齊女士將自己的身份證、房產(chǎn)證等給了一名姓牛的男子，卻被對(duì)方將房子出賣，并將房產(chǎn)證過戶給了買房人劉女士。為了要回本就屬于自己的房子，齊女士同北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)打了兩場(chǎng)行政訴訟官司。日前，昌平法院一審判決撤銷了住建委給買房人劉女士頒發(fā)的房產(chǎn)證。
但買房人劉女士認(rèn)為，自己已經(jīng)為買房支付了合理的價(jià)格，房屋也已過戶，因此屬于善意取得。昌平法院審理后認(rèn)為，該房屋所有權(quán)變更并非原房主齊女士的真實(shí)意思表示，因此房屋轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)基礎(chǔ)并不存在。經(jīng)合議認(rèn)為，劉女士不符合我國(guó)物權(quán)法上規(guī)定的善意取得的情形，因此不予支持。
最終，法院當(dāng)庭做出判決，撤銷了被告市住建委頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。
善意取得的構(gòu)成要件
善意取得，是指無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，即可依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的法律制度。
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得要符合以下要件：第一，讓與人對(duì)讓與之不動(dòng)產(chǎn)無處分權(quán)。第二，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨?。這是善意取得制度保護(hù)交易安全基本理念的必然要求。要適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)，則沒有適用善意取得的空間。
第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對(duì)轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形不知情。第四，已作權(quán)利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。
符合以上條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
本案中，雖然已經(jīng)做了變更登記，但真正的房主沒有想要過戶的真實(shí)意思，不適用善意取得。也提醒大家，像身份證，房產(chǎn)證這么重要的東西就不要隨意拿給陌生人，否則，就會(huì)像本案當(dāng)事人一樣，麻煩惹身解決難啊！
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