【裁判要點(diǎn)】
抵押預(yù)告登記作為一種臨時(shí)性登記行為，既不是行政部門(mén)對(duì)期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買(mǎi)賣(mài)中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的間隔，為平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
【案件索引】
一審：江蘇省無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院(2012)南商初字第123號(hào)(2012年7月30日)
【基本案情】
原告上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司無(wú)錫分行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)浦發(fā)銀行無(wú)錫分行)訴稱(chēng)，其借給王碧會(huì)人民幣94萬(wàn)元用于購(gòu)買(mǎi)無(wú)錫市洛城水韻園2-2-302房產(chǎn)，借款期限4年，王碧會(huì)以按月等額本息歸還借款本息，并以無(wú)錫市洛城水韻園2-2-302房產(chǎn)對(duì)上述借款提供抵押擔(dān)保。無(wú)錫華洛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)華洛公司)對(duì)上述借款提供連帶責(zé)任保證。合同履行過(guò)程中，王碧會(huì)未按約還款。王碧會(huì)與周廷發(fā)系夫妻關(guān)系。故要求提前收貸，判令王碧會(huì)、周廷發(fā)立即歸還借款本金817513.8元及相應(yīng)利息(計(jì)算至2012年2月3日為16465.2元，此后按借款合同約定利率上浮30%計(jì)算)，支付律師代理費(fèi)25449元，華洛公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行有權(quán)以抵押房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償，本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告王碧會(huì)未作答辯，亦未提供證據(jù)。
被告周廷發(fā)辯稱(chēng)：借款及欠款屬實(shí)，希望協(xié)商處理。
被告華洛公司辯稱(chēng)：保證擔(dān)保屬實(shí)，所購(gòu)房產(chǎn)已辦理抵押預(yù)告登記，華洛公司可在物的擔(dān)保以外承擔(dān)保證責(zé)任。華洛公司同意承擔(dān)保證責(zé)任，承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。
法院經(jīng)審理查明：2010年11月17日，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與華洛公司簽訂《個(gè)人住房按揭貸款合作協(xié)議書(shū)》一份，約定：浦發(fā)銀行無(wú)錫分行同意對(duì)華洛公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并依法銷(xiāo)售的無(wú)錫市洛城水韻園1區(qū)、3區(qū)樓宇的購(gòu)房人提供按揭貸款;華洛公司同意對(duì)每一位購(gòu)買(mǎi)無(wú)錫市洛城水韻園1區(qū)、3區(qū)樓宇的購(gòu)房人提供無(wú)條件、不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證;保證范圍為借款本息、罰息及浦發(fā)銀行無(wú)錫分行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)發(fā)生的費(fèi)用(包括處分抵押物費(fèi)用等);保證期間自浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與借款人簽訂借款合同之日起至華洛公司為購(gòu)房人辦妥房屋所有權(quán)證、土地使用證，并辦妥房屋抵押登記，將房屋他項(xiàng)權(quán)證等房屋權(quán)屬文件交付浦發(fā)銀行無(wú)錫分行保管為止。
2011年1月27日，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與王碧會(huì)、周廷發(fā)(夫妻關(guān)系)簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款(綜合)合同》一份，約定：(1)浦發(fā)銀行無(wú)錫分行借給王碧會(huì)94萬(wàn)元用于購(gòu)買(mǎi)無(wú)錫市洛城水韻園2-2-302房產(chǎn)，借款期限為4年，采用浮動(dòng)利率。(2)王碧會(huì)、周廷發(fā)以上述房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保。(3)王碧會(huì)在合同期內(nèi)未按約還本付息，致使浦發(fā)銀行無(wú)錫分行追索的，由此產(chǎn)生的包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等一切費(fèi)用由王碧會(huì)承擔(dān)。
2011年2月21日，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行發(fā)放上述借款。之后，雙方就房產(chǎn)辦理了抵押預(yù)告登記手續(xù)。自2011年10月起，王碧會(huì)未按期足額還本付息，尚欠借款本金817513.8元及相應(yīng)利息。浦發(fā)銀行無(wú)錫分行遂提起訴訟。
審理中，王碧會(huì)、周廷發(fā)于2012年3月23日歸還借款本息105000元，尚欠借款本金734498.56元及相應(yīng)利息4228.84元(計(jì)算至2012年3月27日)。華洛公司表示，抵押房產(chǎn)屬預(yù)購(gòu)商品房，已取得預(yù)售許可證，目前尚未竣工。
【裁判結(jié)果】
無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院于2012年7月30日作出江蘇省無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院(2012)南商初字第123號(hào)民事判決，判決：一、王碧會(huì)、周廷發(fā)應(yīng)于本判決生效后三日內(nèi)共同歸還浦發(fā)銀行無(wú)錫分行借款本金人民幣709174.53元及相應(yīng)利息[計(jì)算至2012年7月2日為12329.26元，自2012年7月3日起至給付之日止按個(gè)人購(gòu)房借款(綜合)合同約定利率上浮30%計(jì)算]，息隨本清。二、王碧會(huì)、周廷發(fā)應(yīng)于本判決生效后三日內(nèi)共同支付浦發(fā)銀行無(wú)錫分行律師代理費(fèi)人民幣25449元。三、華洛公司對(duì)上述第一、二項(xiàng)還款承擔(dān)連帶責(zé)任。華洛公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向王碧會(huì)、周廷發(fā)追償。四、駁回浦發(fā)銀行無(wú)錫分行的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，各方未上訴。
【裁判理由】
無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院認(rèn)為：浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與王碧會(huì)、周廷發(fā)簽訂的個(gè)人購(gòu)房借款(綜合)合同合法有效。合同履行中，王碧會(huì)未按期足額還本付息，已構(gòu)成違約，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行有權(quán)按個(gè)人購(gòu)房借款(綜合)合同約定宣布借款提前到期，要求王碧會(huì)立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。個(gè)人購(gòu)房借款(綜合)合同約定浦發(fā)銀行無(wú)錫分行追索債權(quán)而產(chǎn)生的包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等一切費(fèi)用由王碧會(huì)承擔(dān)，現(xiàn)浦發(fā)銀行無(wú)錫分行主張為實(shí)現(xiàn)債權(quán)已實(shí)際支付的律師代理費(fèi)25449元，符合約定，予以支持。王碧會(huì)與周廷發(fā)系夫妻關(guān)系，上述債務(wù)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。二人應(yīng)承擔(dān)共同清償責(zé)任。合同雙方當(dāng)事人就抵押房產(chǎn)僅辦理預(yù)告登記手續(xù)，至今未辦妥正式抵押登記手續(xù)，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行亦未取得房屋他項(xiàng)權(quán)證，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行主張就抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)商品房銷(xiāo)售貸款合作協(xié)議書(shū)，華洛公司與浦發(fā)銀行無(wú)錫分行形成合法有效的保證合同關(guān)系，商品房銷(xiāo)售貸款合作協(xié)議書(shū)約定“保證期間自浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與借款人簽訂借款合同之日起至華洛公司為購(gòu)房人辦妥房屋所有權(quán)證、土地使用證，并辦妥房屋抵押登記，將房屋他項(xiàng)權(quán)證等房屋權(quán)屬證明文件交付浦發(fā)銀行無(wú)錫分行保管為止”，由此，華洛公司為本案所涉借款提供的是階段性保證擔(dān)保，抵押房產(chǎn)至今未辦理正式抵押登記手續(xù)，華洛公司應(yīng)按約定在保證擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任&華洛公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。
【案例注解】
我國(guó)的預(yù)告登記來(lái)源于預(yù)售制度，預(yù)售制度最早是借鑒香港的房屋銷(xiāo)售制度出現(xiàn)在外銷(xiāo)房中，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為，其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，主要作用是幫助開(kāi)發(fā)商提前回籠資金，減少資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮。而期房抵押是預(yù)售制度的衍生品，抵押人以期房抵押進(jìn)行貸款，使銷(xiāo)售人的開(kāi)發(fā)資金和預(yù)收資金得以融通，可以形成資金的良性循環(huán)，是一種新型的信貸關(guān)系，因其具有融資性質(zhì)，在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中被廣泛應(yīng)用。
2007年3月16日，我國(guó)通過(guò)了《物權(quán)法》，以基本法律的形式在我國(guó)創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度;考慮到目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)尚不能立即實(shí)行統(tǒng)一的登記制度，為能及時(shí)地在不動(dòng)產(chǎn)登記中實(shí)踐預(yù)告登記制度，分別于2007年12月30日，國(guó)土資源部公布的《土地登記辦法》和2008年2月15日建設(shè)部公布的《房屋登記辦法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度進(jìn)行了細(xì)化和完善，從而使我國(guó)的預(yù)告登記制度最終成型。從立法目的來(lái)看，《物權(quán)法》首次規(guī)定了預(yù)告登記制度，應(yīng)該說(shuō)是承認(rèn)并推動(dòng)這種新型的信貸關(guān)系的發(fā)展的，但對(duì)于預(yù)告登記的效力尚有邊界不清的問(wèn)題，在審判實(shí)踐中帶來(lái)一定困惑。本案的關(guān)鍵問(wèn)題即是銀行作為預(yù)告抵押登記權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，在審理中出現(xiàn)了兩種截然相反的意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，預(yù)告登記根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定也屬于物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)已設(shè)立生效，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，否則會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給這一融資方式的發(fā)展帶來(lái)消極影響。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)。筆者贊同第二種意見(jiàn)，主要理由如下：
一、從法律效果來(lái)看，抵押預(yù)告登記制度有其特殊性
(一)預(yù)告登記與商品房備案登記相區(qū)別
抵押預(yù)告登記是預(yù)告登記中的一種，在預(yù)告登記制度之前，我國(guó)對(duì)預(yù)購(gòu)商品房實(shí)行商品房預(yù)售合同登記備案制。許多人會(huì)將該兩個(gè)概念加以混淆，我們認(rèn)為，預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同備案是兩種不同的制度，在實(shí)際操作中也有所不同，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.二者的性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同備案是一種行政管理制度，為我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的一項(xiàng)管理措施;預(yù)告登記制度屬民事法律制度，為我國(guó)《物權(quán)法》確立的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
2.二者的功能不同。商品房預(yù)售合同備案是房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)期房銷(xiāo)售市場(chǎng)的監(jiān)管行為，其目的是保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人的權(quán)益，同時(shí)有助于對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為實(shí)施監(jiān)管，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;預(yù)告登記制度其目的是保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的權(quán)力，該權(quán)力賦予了物權(quán)的對(duì)抗第三人效力，就預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記而言，是為了保障預(yù)購(gòu)人將來(lái)能實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的期權(quán)能得以實(shí)現(xiàn)，順利轉(zhuǎn)為本登記實(shí)現(xiàn)物權(quán)，保障功能更強(qiáng)。
3.二者的效力不同。商品房預(yù)售合同備案僅為一種備案，當(dāng)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)糾紛時(shí)，該備案不具備物權(quán)效力，無(wú)法對(duì)抗善意第三人，取得所有權(quán)的轉(zhuǎn)移得不到保障;預(yù)告登記制度是一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，具有對(duì)抗第三人的效力。
4.二者的適用范圍不同。按照《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定，只有在商品房預(yù)售活動(dòng)中才適用商品房預(yù)售登記備案制度;依《物權(quán)法》規(guī)定，只要發(fā)生當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，都可以約定申請(qǐng)預(yù)告登記，即除預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)外，其他不動(dòng)產(chǎn)抵押、現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記均可申請(qǐng)?jiān)O(shè)立預(yù)告登記。
5.二者的有無(wú)強(qiáng)制性不同。商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)于商品買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)，應(yīng)屬法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定;預(yù)告登記是基于交易雙方約定后才能申請(qǐng)，如未約定，任何一方不得強(qiáng)制要求申請(qǐng)辦理登記。
(二)抵押預(yù)告登記與抵押登記不具有一致性
抵押預(yù)告登記與抵押登記設(shè)立的目的都是為債權(quán)人債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)提供擔(dān)保，但兩者之間并不能劃等號(hào)。
1.就登記針對(duì)的對(duì)象而言，抵押登記是針對(duì)已經(jīng)處于完成狀態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán);而抵押預(yù)告登記針對(duì)的是將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是否能最終成為現(xiàn)實(shí)的物權(quán)尚存在不確定性。
2.就登記本身的性質(zhì)而言，房屋抵押登記屬于本登記，其登記具有終局效力;抵押預(yù)告登記屬于預(yù)備登記，不具備終局的物權(quán)效力，是未完成正式的轉(zhuǎn)移登記之前進(jìn)行的一項(xiàng)登記，具有臨時(shí)性，存在于合同生效后至物權(quán)變動(dòng)的條件具備前的一段時(shí)間，待物權(quán)變動(dòng)的條件具備后，權(quán)利人需積極行使該權(quán)利而為本登記，如果請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使該權(quán)利，則會(huì)失效。
3.經(jīng)登記后的權(quán)利性質(zhì)亦不相同，抵押登記完成后設(shè)立的抵押權(quán)具有物權(quán)的支配性和排他性，其中優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的核心和實(shí)質(zhì);而抵押預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，該權(quán)利具有保全、保存順位、破產(chǎn)保護(hù)的效力，能夠?qū)谷我獾谌?，但本質(zhì)上并非支配權(quán)，仍為一種請(qǐng)求權(quán)。
因此，抵押預(yù)告登記既不是一種行政部門(mén)對(duì)期房交易的監(jiān)管行為，又不同于能直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立的重要原因在于期房買(mǎi)賣(mài)中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的間隔，為平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>
二、從社會(huì)效果來(lái)看，確認(rèn)抵押預(yù)告登記具有優(yōu)先受償權(quán)會(huì)造成多重危害
首先，確認(rèn)抵押預(yù)告登記具有優(yōu)先受償權(quán)可能會(huì)擾亂法定受償順序，損害其他債權(quán)人的利益。根據(jù)《合同法》第二百八十六條以及《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先的期限自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個(gè)月。如直接在工程尚未竣工之前即賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人有優(yōu)先受償權(quán)，則使原本列為第一受償順序的工程承包人淪為第二受償順序，侵害了承包人的工程款優(yōu)先權(quán)。另外，也會(huì)出現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于正式抵押登記權(quán)利人的荒唐情形。
其次，確認(rèn)抵押預(yù)告登記具有優(yōu)先受償權(quán)可能造成執(zhí)行困難，損害司法權(quán)威。因擬設(shè)定的抵押物標(biāo)的尚無(wú)產(chǎn)權(quán)，甚至無(wú)實(shí)體對(duì)象，即使法院確認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)成立，也可能因執(zhí)行上的難以操作，導(dǎo)致法院的判決條款淪為空頭支票，使判決乃至司法的權(quán)威受到質(zhì)疑，再次加劇“執(zhí)行難”等為大眾所詬病的現(xiàn)實(shí)困境。
再次，確認(rèn)抵押預(yù)告登記具有優(yōu)先受償權(quán)不利于培養(yǎng)健康、良好的交易習(xí)慣。因房屋等不動(dòng)產(chǎn)利益重大，牽涉到不動(dòng)產(chǎn)的交易必定是審慎和規(guī)范的，如若承認(rèn)未完工的房產(chǎn)可優(yōu)先受償，除了造成大量在建工程執(zhí)行難的問(wèn)題，更可能起到一種不良的市場(chǎng)倡導(dǎo)，鼓勵(lì)單純追求交易量而對(duì)交易對(duì)象不加審查的交易行為，大大增加企業(yè)和銀行的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)連鎖反應(yīng)。
綜上，期房抵押預(yù)告登記是在房屋不具備法定物權(quán)形式，不能依法進(jìn)行抵押登記的情況下，為了保全將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行的臨時(shí)性登記行為，只有當(dāng)條件成就，辦妥了抵押登記后，才產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)牡盅汉诵臋?quán)利。從本案來(lái)看，貸款銀行亦是知曉此種風(fēng)險(xiǎn)才要求開(kāi)發(fā)商在抵押標(biāo)的取得完全產(chǎn)權(quán)并辦妥正式抵押登記手續(xù)前提供階段性連帶擔(dān)保責(zé)任，在難以實(shí)現(xiàn)物的擔(dān)保的情況下，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。
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