2013年多項(xiàng)措施的出臺(tái)以及銀行貸款的收緊使得近期房?jī)r(jià)又開始有所松動(dòng)，眾多“剛需”族在觀望中或許也在等待合適時(shí)機(jī)出手。購(gòu)買商品房本是安身立命的大事，而現(xiàn)實(shí)中，“問(wèn)題”房屋的存在加之購(gòu)房者的疏忽大意以及出賣人的不當(dāng)引誘，使得購(gòu)房人最終落得“房錢兩空”的情形并非罕見。為此，筆者選取了近期北京市密云縣人民法院審理的因購(gòu)買房屋而導(dǎo)致“房錢兩空”的典型案例，希望能給購(gòu)房者提個(gè)醒，避免悲劇重現(xiàn)。
欲購(gòu)房屋被查封，60萬(wàn)首付“打水漂”
張某于2012年1月經(jīng)某房屋中介公司介紹從王某處購(gòu)買商品房一套，合同簽訂后張某交付首付款60萬(wàn)元，雙方約定剩余尾款待過(guò)戶后用銀行按揭貸款償還。當(dāng)中介公司帶領(lǐng)買賣雙方到住建委辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，被告知房屋在簽訂合同前早已被法院查封，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。王某對(duì)房屋查封的事實(shí)供認(rèn)不諱，稱其因欠巨額高利貸無(wú)力償還被迫才將房屋出賣，所得全部首付款都已經(jīng)償還了高利貸，現(xiàn)已身無(wú)分文。張某表示因購(gòu)房時(shí)正值房?jī)r(jià)大幅上漲，這60萬(wàn)元還是東拼西湊借來(lái)的，張某在悲痛的同時(shí)不甘心自己買不到房屋，將王某訴至北京市密云法院要求王某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。最終，法院駁回了張某的訴訟請(qǐng)求。
法官講法:根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十八條的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。我國(guó)合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因張某所購(gòu)房屋在其簽訂買賣合同前就已被法院查封，按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定被查封的房屋不得轉(zhuǎn)讓，而王某又將房屋出售給張某，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)法律規(guī)定張某、王某簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)屬無(wú)效合同。張某在經(jīng)法院釋明后，執(zhí)意要求對(duì)方協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，法院只能依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定駁回其訴訟請(qǐng)求。
法官提示:現(xiàn)實(shí)中，買賣雙方一般在協(xié)商好房屋價(jià)款、付款方式、房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)后即簽訂書面的房屋買賣合同，購(gòu)房人先交付部分定金或首付款，待辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后再用房屋抵押貸款支付剩余尾款，但殊不知核實(shí)房屋是否為合法的流通物至關(guān)重要。本案中，張某在簽訂合同、交付首付款前沒有向住建委等部門核實(shí)房屋相關(guān)情況，被騙后才追悔莫及。當(dāng)然從理論上講，張某雖然不能要求王某協(xié)助過(guò)戶，但可以要求其退還購(gòu)房款，但因王某已無(wú)任何履行能力，即便法院判決其退還房款恐怕最后也只能落得一紙空文，更別提因房屋價(jià)格上漲另行購(gòu)買房屋產(chǎn)生的間接損失了。在此法官提醒大家，在簽訂合同之前一定要去住建委等相關(guān)部門核實(shí)房屋情況，確保所購(gòu)房屋依法可以轉(zhuǎn)讓。
“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)大，購(gòu)房不可取
2010年8月，A公司將位于北京市密云縣某村即將建設(shè)的“四合院”中的一套房屋使用權(quán)及所占用的土地(含庭院)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉某使用，雙方約定:房屋金額47萬(wàn)元，簽訂合同時(shí)一次性付清，房屋交付時(shí)間為2011年7月30日，使用期限為20年，到期后劉某可以再續(xù)訂合同繼續(xù)使用房屋。劉某于簽訂合同當(dāng)日即付清全部房款。但到約定交房日期時(shí)，房屋卻未動(dòng)工修建，劉某與A公司溝通多次退款事宜后，均被A公司以調(diào)換其他房屋為由予以拒絕。
經(jīng)審理得知，北京市國(guó)土資源局于2010年11月對(duì)A公司作出行政處罰決定，認(rèn)定其未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在某村土地上建房，違反了我國(guó)土地管理法第四十三條規(guī)定，決定對(duì)非法占用土地上的建筑物予以沒收，對(duì)非法占用土地處以罰款。無(wú)奈劉某于2012年7月將A公司訴至法院要求確認(rèn)合同無(wú)效，退還購(gòu)房款并支付利息。法院判決支持了劉某的訴訟請(qǐng)求。
法官講法:我國(guó)土地管理法第四十三條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。本案中，A公司在某村經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地上興建房屋對(duì)外名為出租實(shí)為出售，其行為違反了上述規(guī)定，因雙方簽訂的合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效。故A公司與劉某所簽合同為無(wú)效合同。按照合同法第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故法院支持了劉某要求A公司還房款、支付利息的訴訟請(qǐng)求。
法官提示:小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，是指在未繳納土地出讓金等費(fèi)用的情況下，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)證并非由國(guó)家房管部門頒布的合法有效的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒布。按照國(guó)家的相關(guān)要求，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。2013年底，國(guó)土部與住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》，之后兩部委再度聯(lián)合召開視頻會(huì)議，“對(duì)在建、在售的堅(jiān)決叫停，并依法查處”，強(qiáng)調(diào)了小產(chǎn)權(quán)房的非法性，很多購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)盲目聽信宣傳人員的夸大介紹，對(duì)建房手續(xù)是否齊全、房屋是否可以出售等疏于審查，即盲目交付購(gòu)房全款。提醒大家在簽訂購(gòu)房合同前，特別是在交付購(gòu)房款前，一定要核實(shí)所購(gòu)房屋是否具備合法的銷售條件，以免日后麻煩。
個(gè)人賣房勿輕信，購(gòu)房渠道需正規(guī)
2007年12月，任某經(jīng)人介紹得知高某是某在建小區(qū)的材料供應(yīng)商，開發(fā)商因欠其材料款，以幾套在建房屋頂賬。高某因急需現(xiàn)金，便以低于市場(chǎng)價(jià)很多的價(jià)格對(duì)外出售。任某遂從高某手中購(gòu)買了一套，并一次性支付購(gòu)房款30余萬(wàn)元。樓房直至2012年才建成，當(dāng)任某去售樓處辦理入住手續(xù)時(shí)，被告知該套樓房開發(fā)商已為其他人辦理了入住手續(xù)。幾經(jīng)協(xié)商未果，任某一氣之下將高某、開發(fā)商訴至法院，要求交付房屋、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因高某與開發(fā)商之間并無(wú)正式的頂賬手續(xù)，任某提供的買賣合同也是與高某簽訂的。庭審中開發(fā)商否認(rèn)與高某用房屋頂賬的事實(shí)，任某除了與高某所簽合同外無(wú)其他任何證據(jù)，因依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法確定開發(fā)商就該套樓房頂賬的事實(shí)，故無(wú)法認(rèn)定任某就房屋形成合法的買賣合同關(guān)系，最終法院判決駁回了任某的訴訟請(qǐng)求。
法官講法:我國(guó)民事訴訟法第六十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。任某主張購(gòu)買了開發(fā)商頂給高某的頂賬房，但其除了與高某簽訂的買賣合同外，無(wú)其他任何證據(jù)，而高某手中亦無(wú)相關(guān)頂賬手續(xù)，無(wú)論是高某忘記從開發(fā)商手中要相關(guān)頂賬手續(xù)，還是其他原因，按照法律規(guī)定對(duì)于對(duì)方當(dāng)事人不認(rèn)可的事實(shí)，在法律上主張事實(shí)存在的一方應(yīng)負(fù)有舉證責(zé)任，因任某提供的證據(jù)不足以證明其主張的事實(shí)存在，故法院駁回其訴訟請(qǐng)求。
法官提示:購(gòu)房人對(duì)頂賬房可能并不陌生，頂賬房一般是房地產(chǎn)開發(fā)商因欠材料商材料供應(yīng)款而用房子抵債，在實(shí)踐中，也存在開發(fā)商因欠建筑商工程款用在建或建成樓房頂賬的情形。實(shí)踐中因開發(fā)商與原料供應(yīng)商或建筑商頂賬手續(xù)不完備導(dǎo)致“一房二賣”的現(xiàn)象并不罕見，在此種情況下，因開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理網(wǎng)簽、協(xié)助過(guò)戶等手續(xù)，與開發(fā)商簽訂合同的購(gòu)房者一般可以取得房屋所有權(quán)。因一套房屋不可能同時(shí)為不同的買受人辦理產(chǎn)權(quán)，對(duì)于與建筑商或材料商簽訂合同的購(gòu)房者只能被迫要求退款。在此提醒一下購(gòu)房人，在購(gòu)買房屋時(shí)，一定要走正規(guī)渠道，從持有相關(guān)銷售憑證的開發(fā)商或開發(fā)商委托的合法的銷售機(jī)構(gòu)購(gòu)買房屋，不要貪圖一時(shí)的便宜而吃了大虧。
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