房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息，房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。那么，在實(shí)踐中，房產(chǎn)抵押無(wú)效的情形有哪些呢？下面資深的房產(chǎn)將為您詳細(xì)解讀。
1、法定不得設(shè)定抵押的房屋：
（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
2、一般講，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)將已出售的房屋作抵押，此時(shí)的法律后果相當(dāng)于一房二賣，此抵押登記為無(wú)效。
3、依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。如果將已竣工，尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收，尚未獲得“大產(chǎn)權(quán)證”的房屋作為在建工程抵押的，此抵押登記無(wú)效。
4、依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十八條規(guī)定，以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。
專業(yè)的房產(chǎn)律師提醒您：當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，所以您在抵押房產(chǎn)前，一定要慎重考慮。
李京衛(wèi)律師辦案心得：房產(chǎn)是平常百姓的安身立命之本，房產(chǎn)問(wèn)題關(guān)系到全社會(huì)婚姻、家庭等各個(gè)方面，處理好房產(chǎn)的的法律糾紛，保障委托人的利益，讓委托人居有其所，維護(hù)社會(huì)公平正義，是律師義不容辭的使命。
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