房屋租賃合同起糾紛
三亞一公司在打一起房屋租賃合同糾紛官司時(shí)，因?yàn)闆]有和對(duì)方約定租賃期限，并且也沒有要求對(duì)方給予補(bǔ)償裝修費(fèi)的約定，被三亞市城郊人民法院駁回了訴訟請(qǐng)求。
A公司與B公司于2011年10月30日簽訂租賃合同。合同約定，B公司將三亞市解放路一鋪面80平方米租給A公司經(jīng)營，租期為一年，同時(shí)約定對(duì)租賃房屋進(jìn)行改建裝修或增擴(kuò)設(shè)備時(shí)應(yīng)征得B公司同意后進(jìn)行。
合同期滿，承租方投資的不動(dòng)產(chǎn)歸出租方所有，其他物品7日內(nèi)搬出，若需繼續(xù)經(jīng)營一個(gè)月與出租方協(xié)商，在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先照顧承租方，租金根據(jù)市場情況另行確定。2012年10月29日，該租賃合同到期后雙方?jīng)]有繼續(xù)簽訂租賃合同，但口頭約定租金提高至每月8000元，A公司繼續(xù)使用鋪面，每月向B公司繳納租金。
2013年4月2日，B公司在媒體上發(fā)布公告稱對(duì)該鋪面進(jìn)行公開招標(biāo)，并口頭通知A公司人員，A公司派員到B公司做了招租報(bào)名登記，但認(rèn)為B公司尚未解除與A公司的租賃合同，擅自另行招租違法，沒有派員參加B公司同年5月29日召開的招標(biāo)會(huì)。
裝修費(fèi)誰來賠
最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條之規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附和裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>
根據(jù)《合同法》第二百三十二條的規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”。承租人在租賃房屋時(shí)，一定要簽訂書面的租賃合同，并將租賃期限約定清楚。
沒有約定租賃期限的租賃合同為不定期租賃合同，出租方和承租方均有權(quán)隨時(shí)解除合同。因此，對(duì)承租人來說，沒有約定租賃期限或租賃期限約定不清楚，將面臨出租方隨時(shí)將房屋收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。租賃房屋需裝修的，首先承租人應(yīng)征得出租人的同意；其次裝修最好在約定的租賃期限內(nèi)折舊完畢。
本案中雙方?jīng)]有續(xù)簽租賃合同，雙方的租賃合同變成了不定期租賃合同，被告（出租方）有權(quán)隨時(shí)解除租賃合同，收回房屋；而又因無特別的約定，補(bǔ)償裝修費(fèi)自然也只是空談。
董澤云律師辦案心得：當(dāng)事人找我們打官司，是因?yàn)橛龅诫y題，這時(shí)律師應(yīng)該站在他們的角度思考問題，只有這樣，才能與當(dāng)事人產(chǎn)生共鳴并達(dá)成共識(shí)。在辦案過程中，一定要注意與當(dāng)事人溝通，發(fā)現(xiàn)一切對(duì)當(dāng)事人有利的事實(shí)和證據(jù)，有時(shí)多問幾個(gè)問題，多交流幾次，完全可能發(fā)現(xiàn)一些意想不到的收獲，為案件帶來重大轉(zhuǎn)機(jī)。
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