一房多賣如何適用懲罰性賠償

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，那具體來說一房多賣如何適用懲罰性賠償？請看資深房產(chǎn)糾紛律師的解讀。

1、條件：

（1）請求權(quán)主體是商品房的買受人。

（2）適用懲罰性賠償僅適用于特定情形。《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償?shù)钠墼p與違約行為，而虛假廣告、定金陷阱等其他欺詐與違約行為不適用懲罰性賠償，出賣人承擔一般違約責任。

（3）懲罰性賠償是以合同無效或效力終止為前提。

（4）懲罰性賠償不同于一般違約賠償。合同無效與被撤銷，當事人承擔締約過失責任，賠償范圍為信賴利益；合同因違約而解除，違約方承擔違約責任，賠償范圍為履行利益。這兩類賠償以填補損失為目的，而懲罰性賠償以懲罰為目的，出賣人欺詐或惡意違約，除承擔填補性賠償之外，另行承擔懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以填補性賠償為基礎(chǔ)，不能單獨適用。

2、賠償數(shù)額：

不超過已付購房款的一倍，具體賠償數(shù)額通過具體案情，根據(jù)出賣人的過錯程度、情節(jié)輕重、獲利數(shù)額、損失大小以及購房人受侵害程度以及填補性賠償數(shù)額等具體情節(jié)由法官自由裁量。

3、買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實現(xiàn)而請求解除買賣合同為前提，反之，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無需主張懲罰性賠償：

（1）出賣人又將該房屋出賣給第三人，但選擇向前買受人履行合同，或者后買賣合同無效，前買受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；

（2）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可以請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。

資深房產(chǎn)糾紛律師提醒購房者，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人同樣可適用上述懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。

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