2014年11月7日《置業(yè)大講堂》
在上期置業(yè)大講堂中，北京市惠誠律師事務(wù)所的路焜律師重點講解了二手房交易陷阱之產(chǎn)權(quán)人缺陷和房屋轉(zhuǎn)讓限制。本期路律師將繼續(xù)講解二手房交易中的陰陽合同、一房二賣、房屋交接、合同條款等其他交易陷阱。
問：何為陰陽合同？簽訂陰陽合同有何風險？
答：二手房交易中的“陰陽合同”一般是指房屋買賣雙方簽訂兩份價格不同的合同，其中一份反映雙方真實交易價格的合同，稱為“陰合同”；而另一份合同則不反映雙方的真實交易價格（往往低于真實交易價格），主要用于辦理備案登記、繳納稅款使用，目的是為了不繳或少繳稅款，這稱為“陽合同”。
簽訂“陰陽合同”是一種嚴重的違法行為，根據(jù)稅收征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，個人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中通過簽訂虛假交易價格的“陰陽合同”，不繳或者少繳稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要追究刑事責任。
另外，“陰陽合同”對買賣雙方來說，還有其他風險。對于買方而言：1、將來再次出售房屋時，由于增值額較大，將繳納更高額的稅款；2、如果買方想要用所購房屋進行抵押貸款，由于登記的價格較低，則很難獲得高額貸款。對于賣方而言：最大的風險就是，如果買方直接要求按照“陽合同”交易，則賣方很難收到全款。
防范此類風險最合法有效的方法就是：買賣雙方都拒絕簽署“陰陽合同”。
問：如何防范一房二賣?
答：在現(xiàn)實生活中，“一房二賣”主要是賣方與買方簽訂了購房合同并收取了部分購房款或者全部購房款、但尚未過戶的情況下，由于房屋價格大幅上漲，賣方在巨大利益的誘惑下，將其房屋又另行出售給價格更高的第三方并辦理了過戶手續(xù)。形成“一房二賣”甚至“一房多賣”的現(xiàn)象。
“一房二賣”最直接的后果的就是：買方合同目的落空，最終無法得到房屋。更有甚者，已支付的購房款都很難追回。
我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記制度可以有效防范“一房二賣”。根據(jù)該條規(guī)定，買房人在進行二手房買賣時，可以同出賣方約定，到房地產(chǎn)登記機構(gòu)，將雙方的買賣事實進行預(yù)告登記，買房人作為登記權(quán)利人，就可以防止賣方將該房產(chǎn)再次出賣給其他第三方。預(yù)告登記后，如果賣方未經(jīng)買房人同意，擅自又將該房屋出賣給其他第三方的，則第三方無法取得該房屋的所有權(quán)。
特別提醒：預(yù)告登記的期限只有3個月，所以買房者要在預(yù)告登記的期限內(nèi)辦理過戶手續(xù)。
問：二手房交易中的房屋交接問題主要表現(xiàn)在哪些方面？
答：二手房中的房屋交接問題主要表現(xiàn)為：水、電、燃氣、有線電視、電話及寬帶、物業(yè)等附屬問題以及戶口遷移問題。在二手房交易中，買房者一定不要忽視水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施的過戶或者交接，如果不及時過戶或交接，可能要承擔欠繳的費用或面臨罰款或需要重新報裝。
預(yù)防這類問題，首先，要在房屋買賣合同中對涉及到的各項情節(jié)約定清楚并限定時間和違約責任。其次，要共同查驗水表、電表、電話、寬帶并結(jié)清費用，協(xié)助辦理燃氣和有線電視的過戶手續(xù)并結(jié)清費用。再次，要結(jié)算維修資金、辦理物業(yè)更名手續(xù)和結(jié)清物業(yè)費用。最后，戶口遷移問題較為麻煩，買房者在交易前一定要核實清楚該房屋上是否落有戶口，如果有戶口的，買房者要盡量要求賣方在交易前將戶口遷出或者在合同中約定戶口的遷移期限并約定較高的違約金額。
問：簽訂二手房買賣合同，應(yīng)注意哪些合同條款？
答：審核合同條款、識別條款中的陷阱是簽訂二手房買賣合同的重中之重。
一般而言，二手房買賣合同的必備條款主要有：一、買賣雙方基本信息：包括姓名、身份證號（建議留存身份證復(fù)印件）、地址、聯(lián)系方式。確認簽約主體的真實性和賣方資格的合法性。二、標的：包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；房屋產(chǎn)權(quán)歸屬；是否夫妻共同財產(chǎn)或其他共有財產(chǎn)；是否存在抵押或其他瑕疵等。三、價款：包括總價款、單價、付款方式和條件、按揭、定金、尾款等。如果買方擔心先付款賣方不給過戶或者賣方擔心先過戶收不到房款，則可以采用資金監(jiān)管方式，解決資金安全問題。四、履行期限、地點和方式：寫明交房時間與條件，過戶及其他相關(guān)手續(xù)的辦理，配合與協(xié)調(diào)，稅費承擔，水、電、燃氣、有線電視、電話及寬帶、物業(yè)等的結(jié)算及交接，房屋文件資料的移交，戶口遷移。五、違約責任：要寫明具體的違約情形和責任承擔、違約金的計算和支付。六、爭議解決：寫明是仲裁還是訴訟，如果采用仲裁方式，則要寫明仲裁條款和具體仲裁機構(gòu)名稱。否則，可能會導(dǎo)致仲裁的約定無效。七、合同生效：寫明合同生效時間、生效或失效的條件；合同無效或被撤銷及其處理方式。八、合同的變更及解除：寫明合同變更的條件和程序、合同解除的條件、解除權(quán)的行使期限和方法、補救措施、合同解除后的財產(chǎn)返還等。九、附件：寫明包含的具體附件及其效力。
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