2014年11月7日《置業(yè)大講堂》
在上期置業(yè)大講堂中，北京市惠誠(chéng)律師事務(wù)所的路焜律師重點(diǎn)講解了二手房交易陷阱之產(chǎn)權(quán)人缺陷和房屋轉(zhuǎn)讓限制。本期路律師將繼續(xù)講解二手房交易中的陰陽(yáng)合同、一房二賣、房屋交接、合同條款等其他交易陷阱。
問(wèn)：何為陰陽(yáng)合同？簽訂陰陽(yáng)合同有何風(fēng)險(xiǎn)？
答：二手房交易中的“陰陽(yáng)合同”一般是指房屋買賣雙方簽訂兩份價(jià)格不同的合同，其中一份反映雙方真實(shí)交易價(jià)格的合同，稱為“陰合同”；而另一份合同則不反映雙方的真實(shí)交易價(jià)格（往往低于真實(shí)交易價(jià)格），主要用于辦理備案登記、繳納稅款使用，目的是為了不繳或少繳稅款，這稱為“陽(yáng)合同”。
簽訂“陰陽(yáng)合同”是一種嚴(yán)重的違法行為，根據(jù)稅收征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)簽訂虛假交易價(jià)格的“陰陽(yáng)合同”，不繳或者少繳稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要追究刑事責(zé)任。
另外，“陰陽(yáng)合同”對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，還有其他風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于買方而言：1、將來(lái)再次出售房屋時(shí)，由于增值額較大，將繳納更高額的稅款；2、如果買方想要用所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款，由于登記的價(jià)格較低，則很難獲得高額貸款。對(duì)于賣方而言：最大的風(fēng)險(xiǎn)就是，如果買方直接要求按照“陽(yáng)合同”交易，則賣方很難收到全款。
防范此類風(fēng)險(xiǎn)最合法有效的方法就是：買賣雙方都拒絕簽署“陰陽(yáng)合同”。
問(wèn)：如何防范一房二賣?
答：在現(xiàn)實(shí)生活中，“一房二賣”主要是賣方與買方簽訂了購(gòu)房合同并收取了部分購(gòu)房款或者全部購(gòu)房款、但尚未過(guò)戶的情況下，由于房屋價(jià)格大幅上漲，賣方在巨大利益的誘惑下，將其房屋又另行出售給價(jià)格更高的第三方并辦理了過(guò)戶手續(xù)。形成“一房二賣”甚至“一房多賣”的現(xiàn)象。
“一房二賣”最直接的后果的就是：買方合同目的落空，最終無(wú)法得到房屋。更有甚者，已支付的購(gòu)房款都很難追回。
我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記制度可以有效防范“一房二賣”。根據(jù)該條規(guī)定，買房人在進(jìn)行二手房買賣時(shí)，可以同出賣方約定，到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，將雙方的買賣事實(shí)進(jìn)行預(yù)告登記，買房人作為登記權(quán)利人，就可以防止賣方將該房產(chǎn)再次出賣給其他第三方。預(yù)告登記后，如果賣方未經(jīng)買房人同意，擅自又將該房屋出賣給其他第三方的，則第三方無(wú)法取得該房屋的所有權(quán)。
特別提醒：預(yù)告登記的期限只有3個(gè)月，所以買房者要在預(yù)告登記的期限內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)。
問(wèn)：二手房交易中的房屋交接問(wèn)題主要表現(xiàn)在哪些方面？
答：二手房中的房屋交接問(wèn)題主要表現(xiàn)為：水、電、燃?xì)?、有線電視、電話及寬帶、物業(yè)等附屬問(wèn)題以及戶口遷移問(wèn)題。在二手房交易中，買房者一定不要忽視水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)戶或者交接，如果不及時(shí)過(guò)戶或交接，可能要承擔(dān)欠繳的費(fèi)用或面臨罰款或需要重新報(bào)裝。
預(yù)防這類問(wèn)題，首先，要在房屋買賣合同中對(duì)涉及到的各項(xiàng)情節(jié)約定清楚并限定時(shí)間和違約責(zé)任。其次，要共同查驗(yàn)水表、電表、電話、寬帶并結(jié)清費(fèi)用，協(xié)助辦理燃?xì)夂陀芯€電視的過(guò)戶手續(xù)并結(jié)清費(fèi)用。再次，要結(jié)算維修資金、辦理物業(yè)更名手續(xù)和結(jié)清物業(yè)費(fèi)用。最后，戶口遷移問(wèn)題較為麻煩，買房者在交易前一定要核實(shí)清楚該房屋上是否落有戶口，如果有戶口的，買房者要盡量要求賣方在交易前將戶口遷出或者在合同中約定戶口的遷移期限并約定較高的違約金額。
問(wèn)：簽訂二手房買賣合同，應(yīng)注意哪些合同條款？
答：審核合同條款、識(shí)別條款中的陷阱是簽訂二手房買賣合同的重中之重。
一般而言，二手房買賣合同的必備條款主要有：一、買賣雙方基本信息：包括姓名、身份證號(hào)（建議留存身份證復(fù)印件）、地址、聯(lián)系方式。確認(rèn)簽約主體的真實(shí)性和賣方資格的合法性。二、標(biāo)的：包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；房屋產(chǎn)權(quán)歸屬；是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或其他共有財(cái)產(chǎn)；是否存在抵押或其他瑕疵等。三、價(jià)款：包括總價(jià)款、單價(jià)、付款方式和條件、按揭、定金、尾款等。如果買方擔(dān)心先付款賣方不給過(guò)戶或者賣方擔(dān)心先過(guò)戶收不到房款，則可以采用資金監(jiān)管方式，解決資金安全問(wèn)題。四、履行期限、地點(diǎn)和方式：寫明交房時(shí)間與條件，過(guò)戶及其他相關(guān)手續(xù)的辦理，配合與協(xié)調(diào)，稅費(fèi)承擔(dān)，水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、電話及寬帶、物業(yè)等的結(jié)算及交接，房屋文件資料的移交，戶口遷移。五、違約責(zé)任：要寫明具體的違約情形和責(zé)任承擔(dān)、違約金的計(jì)算和支付。六、爭(zhēng)議解決：寫明是仲裁還是訴訟，如果采用仲裁方式，則要寫明仲裁條款和具體仲裁機(jī)構(gòu)名稱。否則，可能會(huì)導(dǎo)致仲裁的約定無(wú)效。七、合同生效：寫明合同生效時(shí)間、生效或失效的條件；合同無(wú)效或被撤銷及其處理方式。八、合同的變更及解除：寫明合同變更的條件和程序、合同解除的條件、解除權(quán)的行使期限和方法、補(bǔ)救措施、合同解除后的財(cái)產(chǎn)返還等。九、附件：寫明包含的具體附件及其效力。
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