二手房交易陷阱及其防范

買房是老百姓生活中的大事，一般都是窮其畢生積蓄。然而，二手房交易的各種陷阱常常給老百姓造成巨大的損失。那么常見的二手房交易陷阱有哪些？如何防范？對此，北京市惠誠律師事務(wù)所的路焜律師給我們進(jìn)行了詳細(xì)講解。

問：常見的二手房交易陷阱有哪些？

答：二手房交易陷阱很多，常見的主要有：產(chǎn)權(quán)人缺陷、房屋轉(zhuǎn)讓限制、陰陽合同、一房二賣、房屋交接問題、合同條款等等。本次重點講解產(chǎn)權(quán)人缺陷和房屋轉(zhuǎn)讓限制。

問：產(chǎn)權(quán)人缺陷表現(xiàn)在哪些方面？如何防范?

答：主要表現(xiàn)為賣房者非產(chǎn)權(quán)人，或者賣房者僅是產(chǎn)權(quán)共有人之一，但其出售行為并未得到共有人同意。此類交易由于主體不適格，屬于無效行為，買房者因此遭受損失。特別提醒買房者注意：在簽訂房屋買賣合同之前，一定要親自到戶籍部門、婚姻登記部門、產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢核實：賣房者是否為真正產(chǎn)權(quán)人、是否屬于夫妻共同財產(chǎn)、是否存在其他共有人等情形。如果屬于夫妻共同財產(chǎn)或者存在其他共有人，則一定要取得夫妻另一方或者其他共有人的書面同意。

問：如何理解房屋轉(zhuǎn)讓限制？風(fēng)險點有哪些？

答：房屋轉(zhuǎn)讓限制主要是指二手房存在抵押、被查封或者租賃等情形。

抵押的房屋在解押前不得自由轉(zhuǎn)讓，被查封的房屋在解封前不得轉(zhuǎn)讓，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。在現(xiàn)實生活中，買賣雙方一般在協(xié)商好房屋價款、付款方式、房屋交付時間等事項后即簽訂書面的買賣合同，但卻忽略了最為重要的環(huán)節(jié)：先行核實所要購買的房屋是否存在限制轉(zhuǎn)讓的情形。

  如果二手房已經(jīng)出租，則“買賣不破租賃”，該出租合同對買房人繼續(xù)有效，買房人不得擅自解除出租合同。另外，承租人還享有優(yōu)先購買權(quán)，買受人一定要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。

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