承租人未經(jīng)出租人同意，擅自轉(zhuǎn)租房屋是否應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任？

  ２００8年８月，王女士將自己所有位于市人民路的兩間店面租賃給張先生經(jīng)營(yíng)百貨，當(dāng)時(shí)雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定租金為每月７５０元，租期為2008年８月至2012年８月，租賃期內(nèi)，如租房人因故不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，須提前一個(gè)月通知出出租方。誰(shuí)知，2010年12月，張先生在沒(méi)有通知王女士的情況下，偷偷地將店面以月租金1000元的價(jià)格轉(zhuǎn)租給王先生?，F(xiàn)在租房人張先生未經(jīng)王女士同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為是否有效？王女士可以采取什么措施來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益？王女士特地來(lái)到湖南人和律師事務(wù)所向呂建偉律師咨詢。

律師意見(jiàn)：

  《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

   第九十七條規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>

根據(jù)以上規(guī)定，張先生在未經(jīng)王女士同意的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，張先生應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王女士可以向法院提起訴訟，要求解除其與張先生簽訂的房屋租賃合同，責(zé)令張先生限期將店面退還給你，并由張先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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