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合作開發(fā)項(xiàng)目中有時(shí)會(huì)發(fā)生實(shí)際建筑面積增加的情況，如果當(dāng)事人未約定對新增面積如何分配，又不能協(xié)商達(dá)成一致的，如何對新增面積進(jìn)行分配？最高法院認(rèn)為，該情形下當(dāng)事人可請求按照原合同約定的分配比例分配新增面積。
最高人民法院公報(bào)
合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃面積增加的，土地提供方可請求按照原合同約定的分配比例分配新增面積部分
裁判要旨
雙方在簽訂合作合同之后，合作項(xiàng)目在雙方共同努力下得以優(yōu)化變更，建筑面積在土地面積不變的情況下因容積率變化而得以增加。由于土地價(jià)值與容積率呈正相關(guān)，提供土地一方的出資部分因容積率增加而增值，其應(yīng)分獲的房產(chǎn)面積亦相應(yīng)增加，該方當(dāng)事人可按照原合同約定的分配比例請求分配新增面積部分。當(dāng)事人對于應(yīng)分得但未實(shí)際獲得的不足部分，如讓另一方實(shí)際交付已不現(xiàn)實(shí)，可根據(jù)市場行情認(rèn)定該部分房產(chǎn)價(jià)值，由另一方以支付現(xiàn)金的方式補(bǔ)足該部分面積差。
案情簡介
一、百貨公司與新洪公司簽訂聯(lián)建合同，約定：百貨公司投入土地，新洪公司作為項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)；所建房屋分為整樓、裙樓，裙樓1-3層歸百貨公司所有，其余房屋歸新洪公司所有。合作項(xiàng)目的“五證”(土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證)均登記在新洪公司名下。
二、合同履行中經(jīng)雙方共同努力，合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率增加，規(guī)劃面積也隨之增加。
三、房屋建成后，新洪公司一直占有該部分房屋，并自行用于商業(yè)用途。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已為百貨公司辦理了裙樓1-3層的房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證。
四、百貨公司向南昌中院提起訴訟，請求判令：新洪公司向百貨公司補(bǔ)足裙樓面積差、整樓面積差的市場差價(jià)；新洪公司向百貨公司支付1-3層裙樓未交付期間的租金。南昌中院、江西高院均支持了百貨公司的訴訟請求。
五、新洪公司不服江西高院判決，向最高法院申請?jiān)賹?，主張一、二審判決認(rèn)定新洪公司向被申請人補(bǔ)足整幢樓面積差價(jià)缺乏證據(jù)證明。最高法院裁定駁回其再審申請。
敗訴原因
新洪公司的敗訴原因在于：
第一，百貨公司享有裙樓1-3層房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。本案雙方為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，新洪公司作為項(xiàng)目開發(fā)商，“五證”辦理在其名下符合常理，但新洪公司持有“五證”并不能說明其擁有合作開發(fā)全部房屋的所有權(quán)，從而否定聯(lián)建合同對涉案房產(chǎn)所有權(quán)分配的約定。
第二，由于爭議房產(chǎn)1-3層產(chǎn)權(quán)歸百貨公司所有，但新洪公司一直占有該部分房屋，并自行用于商業(yè)用途，新洪公司應(yīng)按同時(shí)期市場租金價(jià)格支付百貨公司房屋租金。
第三，在合作雙方共同努力下合作項(xiàng)目變更優(yōu)化致使房屋建筑面積擴(kuò)大之后，百貨公司有權(quán)按照原確定的比例獲得相應(yīng)增加部分。具體原因?yàn)椋海?）合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率增加，使合作項(xiàng)目的價(jià)值得以增加，該增加的價(jià)值中包含了土地價(jià)值部分。故百貨公司所投入的土地價(jià)值因容積率增加也隨之增加，在百貨公司投入增加的情況下，應(yīng)分得面積亦應(yīng)相應(yīng)增加。（2）合作項(xiàng)目面積的增加，是百貨公司及其上級主管機(jī)構(gòu)與新洪公司共同努力的結(jié)果，現(xiàn)該結(jié)果表現(xiàn)為實(shí)際的現(xiàn)實(shí)利益，百貨公司亦應(yīng)有權(quán)共同分享。因此，新洪公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足百貨公司裙樓面積差以及整樓面積差。最終法院根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)對補(bǔ)差面積部分的價(jià)值所作出的鑒定結(jié)論，判決由新洪公司支付百貨公司補(bǔ)差面積部分的相應(yīng)市場差價(jià)。
敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
一、合作開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際規(guī)劃面積增加時(shí)，當(dāng)事人可請求按原約定分配比例分配新增部分的建筑面積。另一方以合同未約定為由進(jìn)行抗辯的，法院不予支持。
二、大部分合同爭議是因合同約定不明而產(chǎn)生，就合作開發(fā)項(xiàng)目建筑面積新增部分如何分配而言，當(dāng)事人可事先在合同中約定該情形下建筑面積的分配方式，以免履行中發(fā)生爭議。本案中如果新洪公司在簽訂合同前要求在合同中約定規(guī)劃變更增加的建筑面積百貨公司不享有分配的權(quán)利，那么案件結(jié)果可能會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第二十條 房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認(rèn)為”部分就該問題的論述：
第三，關(guān)于原審判令新洪公司向百貨公司支付1-3層裙樓未交付期間的租金是否正確的問題。
由于爭議房產(chǎn)1-3層產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬百貨公司所有，新洪公司一直占有該部分房屋，并自行用于商業(yè)用途。在此情況下，原判根據(jù)百貨公司的請求，結(jié)合鑒定機(jī)構(gòu)對同時(shí)期市場租金行情所作出的鑒定結(jié)論認(rèn)定該部分房產(chǎn)租金數(shù)額，由新洪公司支付給百貨公司及賽福爾公司，符合公平原則及等價(jià)有償原則，并無不當(dāng)。
第四，關(guān)于原審判令新洪公司向百貨公司補(bǔ)足裙樓面積差、整樓面積差市場差價(jià)是否正確的問題。
新洪公司認(rèn)為，根據(jù)合同約定，百貨公司分獲1-3層裙樓，其余部分歸新洪公司享有，因此不論面積發(fā)生何種變化均與百貨公司無關(guān)，新洪公司不應(yīng)向其補(bǔ)足裙樓面積差及整樓面積差差價(jià)。
百貨公司認(rèn)為，雙方約定合同以南昌市商貿(mào)委洪商貿(mào)市字[1997]18號《關(guān)于南昌中百大廈項(xiàng)目工程開發(fā)方案的批復(fù)》(以下簡稱18號批復(fù))以及江西省計(jì)委(1992)41號《關(guān)于南昌中百大廈立項(xiàng)的批復(fù)》(以下簡稱41號批復(fù))為合作基礎(chǔ)，上述兩文件中確定了合作項(xiàng)目總建筑面積以及百貨公司應(yīng)得面積，百貨公司應(yīng)獲得部分占總建筑面積比例為17％。由于百貨公司實(shí)際獲得產(chǎn)權(quán)的1-3層裙樓面積少于18號批復(fù)和41號批復(fù)確定的面積，應(yīng)由新洪公司補(bǔ)足；合作項(xiàng)目經(jīng)雙方共同努力增加了面積，新洪公司應(yīng)按實(shí)際面積的17％補(bǔ)足整棟面積差。
經(jīng)審查，聯(lián)建合同第二條約定，雙方以18號批復(fù)和41號批復(fù)為合作基礎(chǔ)，沿用此立項(xiàng)進(jìn)行合作；合同第四條約定：“……裙樓6層均由乙方投入(每層層高4．5米，面積約㎡)，裙樓建成后，甲方(百貨公司)分獲1-3層裙樓(基建面積約㎡)，乙方分獲4-6層裙樓，主樓部分由乙方投入并歸乙方所有?！庇捎诤贤瑢θ箻强偯娣e以及由百貨公司分獲的1-3層面積作了專門表述，僅未填寫具體面積數(shù)，而雙方又約定以上述批復(fù)作為合作原則和基礎(chǔ)，因而上述未填寫的面積數(shù)應(yīng)理解為根據(jù)上述批復(fù)內(nèi)容進(jìn)行確定。根據(jù)上述兩份批復(fù)內(nèi)容，雙方合作項(xiàng)目總建筑面積為55600㎡，百貨公司分獲1-3層裙樓9544㎡。該內(nèi)容一是填補(bǔ)了雙方聯(lián)建合同中百貨公司分獲裙樓部分未填寫面積的空白；二是明確了整棟樓面積，并由此使百貨公司在總建筑面積內(nèi)獲得房產(chǎn)面積的比例得以確定。因此，在中百大廈建成之后，百貨公司不僅應(yīng)按照上述文件內(nèi)容以及合同約定獲得裙樓的相應(yīng)面積數(shù)，而且在合作項(xiàng)目變更優(yōu)化致使面積擴(kuò)大之后，有權(quán)按照原確定的比例獲得相應(yīng)增加部分。在本院組織的詢問調(diào)查中，雙方當(dāng)事人均表示，項(xiàng)目規(guī)劃的變更是雙方明知且系在雙方共同努力下完成的，雙方曾就增加面積的分配問題進(jìn)行過協(xié)商但未果。因而，一方面，由于規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更，以至于合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率增加(在相同用地面積上總建筑面積增加)，使合作項(xiàng)目的價(jià)值得以增加，該增加的價(jià)值中包含了土地價(jià)值部分。申言之，百貨公司所投入的土地價(jià)值因容積率增加也隨之增加，在其投入增加的情況下，百貨公司應(yīng)分獲面積亦應(yīng)相應(yīng)增加。另一方面，合作項(xiàng)目面積的增加，是百貨公司及其上級主管機(jī)構(gòu)與新洪公司共同努力的結(jié)果，現(xiàn)該結(jié)果表現(xiàn)為實(shí)際的現(xiàn)實(shí)利益，百貨公司亦應(yīng)有權(quán)共同分享。因此，新洪公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足百貨公司裙樓面積差以及整棟樓面積差。原判根據(jù)查明的事實(shí)以及鑒定機(jī)構(gòu)對補(bǔ)差部分的價(jià)值所作出的鑒定結(jié)論，判決由新洪公司支付百貨公司補(bǔ)差部分的相應(yīng)市場差價(jià)，并無不當(dāng)。
案件來源
南昌新洪房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司與江西省南昌百貨總公司、湖南賽福爾房地產(chǎn)開發(fā)公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛再審民事裁定書，[最高人民法院(2011)民申字第777號]，載于《最高人民法院公報(bào)》2013年第1期(總第195期)。
延伸閱讀
以下是本書作者在寫作中另檢索到的關(guān)于合作開發(fā)項(xiàng)目如何分配新增面積的司法案例，供讀者參考。
裁判規(guī)則一：合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積增加的，當(dāng)事人可請求按原約定的分配比例分配增加部分面積。
案例1：蘭州常德物資開發(fā)部與蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同二審案[最高人民法院（2001）民一終字第106號]認(rèn)為，“開發(fā)部在與華歐公司簽訂聯(lián)建開發(fā)土地的合同之前，與土地局簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，并且經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)。合同簽訂后，土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)全部交清，即華歐公司代開發(fā)部墊付了含土地使用權(quán)出讓金在內(nèi)的有關(guān)土地費(fèi)用。根據(jù)甘肅省高級人民法院（1999）甘行終字第21號行政判決書，蘭州市人民政府作出的蘭政地字（1997）第042號關(guān)于收回開發(fā)部土地使用權(quán)的批復(fù)、蘭政地字（1997）第043號關(guān)于向華歐公司出讓國有土地使用權(quán)的批復(fù)已被撤銷，因此開發(fā)部對約定開發(fā)建設(shè)的土地享有合法使用權(quán)，開發(fā)部與華歐公司之間不是單純的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的關(guān)系，雙方的聯(lián)建項(xiàng)目取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和部分房屋的《房屋所有權(quán)證》?！逗辖欠亢贤芬呀?jīng)實(shí)際履行，沒有損害國家和他人利益，是有效合同。對于加建的5層房屋的分配雙方當(dāng)事人沒有約定，一審法院根據(jù)《合建樓房合同》約定的分配辦法進(jìn)行劃分并無不當(dāng)。”
案例2：重慶鐵馬工業(yè)集團(tuán)有限公司與重慶斌鑫集團(tuán)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事判決書[重慶市高級人民法院（2014）渝高法民終字第00180號]認(rèn)為，“關(guān)于斌鑫集團(tuán)公司是否應(yīng)當(dāng)向鐵馬工業(yè)公司補(bǔ)差分配實(shí)際竣工面積超過規(guī)劃面積部分房屋的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規(guī)定，房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。在本案中，重慶市規(guī)劃局確定案涉項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模為181951平方米，而該項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收后的實(shí)際建筑面積為190894.63平方米，實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積8943.63平方米。雙方在簽訂《房屋分配協(xié)議》時(shí)不可能預(yù)知實(shí)際建筑面積將會(huì)超出規(guī)劃建筑面積，雙方通過《房屋分配協(xié)議》所分配的房屋與實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積部分房屋在性質(zhì)上亦不相同，故雙方通過簽訂《房屋分配協(xié)議》分配的房屋并不包括實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積部分房屋，現(xiàn)鐵馬工業(yè)公司要求對該部分房屋進(jìn)行補(bǔ)差分配，斌鑫集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。又因斌鑫?世紀(jì)城項(xiàng)目已無可供分配的房屋，故斌鑫集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的價(jià)值向鐵馬工業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)償?！?/p>
裁判規(guī)則二：合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積增加的，法院綜合相關(guān)因素酌定分配增加部分面積。
案例3：河北鑫泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、石家莊雙鴿食品有限責(zé)任公司再審民事判決書[河北省高級人民法院（2014）冀民再終字第79號]認(rèn)為，“關(guān)于多建部分是否應(yīng)予分割的問題，基于合作開發(fā)協(xié)議的約定案涉房產(chǎn)應(yīng)為18層，但規(guī)劃為26層，超出了雙方合同約定。仲裁裁決解除合同后，鑫泰公司未將案涉土地返還雙鴿公司，反而將樓房建成后又將相關(guān)房產(chǎn)賣與第三人，其違約行為較明顯。對于多建部分，主要利益應(yīng)歸于鑫泰公司；綜合雙方合同約定、過錯(cuò)程度、土地面積比例、投資情況等因素，對于多建部分，鑫泰公司補(bǔ)償雙鴿公司12650000元為宜?！?/p>
案例4：山東省五洲交通實(shí)業(yè)有限公司、威海光明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等與山東省五洲交通實(shí)業(yè)有限公司、威海光明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾最高人民法院(2015)民申字第873號]認(rèn)為，“關(guān)于超建部分的利潤分配問題。依據(jù)婦兒醫(yī)院與五洲公司所簽訂合同的性質(zhì)，婦兒醫(yī)院作為合作開發(fā)合同的一方當(dāng)事人，有權(quán)依據(jù)合同約定分享合作利益。雙方訂立合同的目的為共享合同利益。婦兒醫(yī)院以土地使用權(quán)為出資，理應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。五洲公司作為合作方已經(jīng)享受到政府對涉案項(xiàng)目給予的各項(xiàng)優(yōu)惠。雖然雙方當(dāng)事人在1999年4月26日簽訂的合同中對超建面積的分配未作約定，原審法院結(jié)合涉案合同性質(zhì)及實(shí)際履行情況，已經(jīng)考慮到雙方對土地預(yù)期利益的期待及建設(shè)資金的投入情況，酌定按照5：5的比例對于超建部分進(jìn)行分配，并無不當(dāng)，亦未損害五洲公司的預(yù)期利益?！?/p>
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