案情簡介：購房俱樂部會員能否對房屋預售許可提起訴訟
2011年11月4日，江蘇省溧陽市住建委收到萬恒公司要求頒發(fā)商品房預售許可證的申請，萬恒公司同時向溧陽市住建委遞交了項目批文、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等材料。溧陽市住建委受理后進行了調查、審核，制作了現(xiàn)場筆錄。2011年11月8日，溧陽市住建委依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》第三十八條之規(guī)定，作出溧房許準字[2011]第46號準予行政許可決定書，對萬恒公司申請的陽光城市南和園10#樓、16#樓商品房預售許可事項準予行政許可，并向萬恒公司核發(fā)了溧（2011）房預售證第（046）號《常州市商品房預售許可證》。蔡勤等96人在商品房預售許可證核發(fā)前均向萬恒公司繳納了5000元/人的會員費，成為購房俱樂部會員。蔡勤等96人主張，萬恒公司在廣告中承諾的預售房價為“鐵定低于7000元/平方米”，預售前卻違反承諾，將房價提高到9000元/平方米，溧陽市住建委的發(fā)證行為侵害了其合法權益，遂訴至法院，請求撤銷上述商品房預售許可證。
法院判決：駁回起訴
法院經(jīng)審理認為，商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。國家對商品房預售加強管理，系為維護商品房交易雙方的合法權益，商品房預售方案需要一房一價備案，但商品房預售許可證不對預售商品房的價格進行干預。蔡勤等96人向萬恒公司交納會員費成為購房俱樂部會員的目的，系為享受會員購房的相關服務和優(yōu)惠。由于商品房預售許可證并不對預售商品房的價格進行干預，因此，蔡勤等96人所主張的因萬恒公司違反承諾抬高房價導致的權益損害并非由商品房預售許可行為引發(fā)，而系其與萬恒公司之間的民事權益糾紛，即蔡勤等96人與被訴預售許可行為不存在法律上的利害關系。法院裁定：駁回蔡勤等96人的起訴。
律師說法：如何認定是否具有訴訟主體資格
《最高人民法院關于執(zhí)行（中華人民共和國行政訴訟法）若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，“與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。”本案的爭議焦點為，蔡勤等96人與被訴預售許可行為是否存在法律上的利害關系，即蔡勤等96人是否具備本案原告的訴訟主體資格。
參照建設部《城市商品房預售管理辦法》的相關規(guī)定，商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交商品房預售許可申請表、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書、土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明、工程施工合同及關于施工進度的說明、商品房預售方案等證件及資料。國家對商品房預售加強管理，系為維護商品房交易雙方的合法權益，商品房預售方案需要一房一價備案，但商品房預售許可證不對預售商品房的價格進行干預。
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