張某訴A公司商品房買賣合同糾紛一案

【案件簡介】

2012年4月25日，張某與A公司簽訂《商品房買賣合同》，約定張某購買A公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)房屋一套，房屋面積62平，房屋總價(jià)37萬元，約定交房時(shí)間為2013年6月8日。合同簽訂后，張某交付了全部房款，但A公司在約定的交房時(shí)間到期后仍不能交房，張某多次找到A公司協(xié)商后得知，A公司至今未取得商品房預(yù)售許可證，其他合法手續(xù)也有欠缺，導(dǎo)致房屋至今未能交付。經(jīng)多次溝通后，A公司仍不能交付房屋。張某將A公司訴至法院：

【張某請求】

1.解除張某與A公司簽訂的《商品房買賣合同》；

2.判令A(yù)公司返還張某已付的購房款37萬元，并承擔(dān)自約定交付之日至實(shí)際返還之日的同期銀行貸款利息；

3.判令A(yù)公司支付張某賠償款37萬元人民幣；

4.案件受理費(fèi)由A公司負(fù)擔(dān)。

【A公司答辯】

1、同意解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》；

2、同意返還張某購房款37萬元及同期銀行貸款利息。

3、不同意支付張某訴請的363372元賠償款，理由是A公司沒有隱瞞未取得銷售許可證的情節(jié)，故不應(yīng)賠償張某一倍購房款的賠償款，只應(yīng)按合同約定支付違約金。

【法院判決】

1、A公司于判決生效后立即返還張某購房款人民幣37萬元及利息（自2012年4月25日起至判決生效之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算）；

2、駁回張某其他訴訟請求。

【法院觀點(diǎn)】

1、張某與A公司簽訂的《商品房買賣合同》無效。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，A公司在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，所以，張某與A公司簽訂的《商品房買賣合同》無效，對解除《房屋買賣協(xié)議書》的訴訟請求不予支持。

2、A公司應(yīng)返還張某購房款并支付相應(yīng)利息。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案《商品房買賣合同》無效，A公司因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還，且有過錯(cuò)，應(yīng)賠償張某利息損失。

3、張某要求A公司賠償一倍購房款無法律依據(jù)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一項(xiàng)規(guī)定，出賣人存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效的，應(yīng)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。本案中，張某并無證據(jù)證明A公司存在故意隱瞞沒有預(yù)售許可證明或提供虛假許可證明之情節(jié)，所以張某要求A公司承擔(dān)賠償一倍已付購房款不予支持。

【律師評析】

我國法律規(guī)定，在開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證時(shí)，與購房人簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效，但起訴前取得預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效?！渡唐贩抠I賣合同》被認(rèn)定為無效后，因無效合同自始沒有法律約束力，所以，合同一方不能按無效合同的約定向?qū)Ψ街鲝堖`約責(zé)任；依法要求對方承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)提供充分的證據(jù)證明對方存在違法行為，如本案中，張某要求A公司承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任，應(yīng)提供證據(jù)證明A公司存在故意隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實(shí)。

【雅成律師風(fēng)險(xiǎn)提示】

購房人應(yīng)購買“五證”齊全的房屋，簽訂商品房買賣合同前一定核實(shí)開發(fā)商是否具備“五證”，缺少任何一證，都可能給購房人帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，如合同無效、貸款審批不能、無法如期交付或不能實(shí)現(xiàn)交付、房屋質(zhì)量瑕疵無保障等。

“五證”包括：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。

                                      作者：趙巖

                                      吉林雅成律師事務(wù)所律師

                                      聯(lián)系電話：15995689009

                                      二〇一八年三月六日

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