案情簡介：學(xué)區(qū)房的宣傳海報和電視廣告內(nèi)容是否屬于商品房買賣合同內(nèi)容
甲某出于對小孩的教育問題考慮，希望子女就讀本縣一流小學(xué)。B公司對C小區(qū)的售樓海報中載稱：“入住C小區(qū)，讀百年名校厚德小學(xué)（公立）?！辈⑼ㄟ^當(dāng)?shù)仉娨暸_播放廣告稱C小區(qū)的學(xué)區(qū)為名校厚德小學(xué)。2017年6月8日甲某與B公司簽訂商品房買賣合同購買了在B公司位于某縣城C小區(qū)的商品房一套，建筑面積100平方米，每平方米建筑面積單價為7000元，總價70萬元。雙方對房屋價款、付款方式、違約責(zé)任等相關(guān)事項均作了約定。甲某此后付清了全部房款。后甲某通過查詢教育局網(wǎng)站所公布的中小學(xué)學(xué)區(qū)劃分示意圖，C小區(qū)并未劃入名校厚德小學(xué)，即甲某入住C小區(qū)其子女并不能就讀名校厚德小學(xué)。甲某訴至法院，要求B公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。
法院判決：該承諾視為要約
法院認(rèn)為：學(xué)區(qū)房宣傳海報和電視廣告內(nèi)容屬于商品房買賣合同內(nèi)容。雖然宣傳海報和電視廣告并未以書面形式出現(xiàn)在雙方的買賣合同中，但海報內(nèi)容對相關(guān)學(xué)區(qū)的承諾明確、表述清晰，該承諾視為要約附屬于合同內(nèi)容，對開發(fā)商具有約束力，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
律師說法：該承諾是否應(yīng)視為要約
本案中的學(xué)校屬于商品房開發(fā)范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施，所作的說明和允諾具體確定。商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施指的是商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及該房屋的相關(guān)設(shè)施。這里的設(shè)施，包括商品房基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。公共配套設(shè)施又包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。本案中B公司對就讀厚德小學(xué)的宣傳就是對所開發(fā)的商品房相關(guān)配套設(shè)施的說明和允諾，允諾的學(xué)校具有唯一確定性。該承諾應(yīng)視為要約，對開發(fā)商具有約束力，
就讀名校的宣傳對購買人是否訂立商品房買賣合同及房屋價格的確定產(chǎn)生了重要影響。購房人信賴“入住C小區(qū)就能上名校，”的允諾，并直接促成購房人決心購買房屋。購房者基于廣告與開發(fā)商簽訂合同，對該廣告的內(nèi)容產(chǎn)生了信賴?yán)?，該信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。一般認(rèn)為，房屋周邊有交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，以及綠地、花園、安全設(shè)施等配置，就足以對訂立合同及商品房價格產(chǎn)生重大影響。并且小區(qū)內(nèi)無其他可供就讀的中小學(xué)校，甲某家中也有學(xué)齡兒童，這些因素都促成購房者訂立合同。
《合同法》第14條規(guī)定：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。在實際生活中，買受人往往也是基于出賣人在宣傳資料中對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋。本案中的出賣人學(xué)區(qū)房的說明具體明確，買受人就此向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內(nèi)容具有特定化，該說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。
商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式化合同，即使雙方可就格式化內(nèi)容之外的宣傳廣告進(jìn)行協(xié)商確定，但由于出賣人在房地產(chǎn)市場中的強(qiáng)勢地位，銷售廣告和宣傳中的一些確定的說明和允諾不會被寫入合同之中，而糾紛正是實際交付的房屋和允諾不相符合，為保護(hù)弱勢買受人的合法利益，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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