當事人信息上訴人（原審被告）王×1，女，1960年10月11日出生。上訴人（原審被告、反訴原告）王×2，女，1965年8月29日出生。上訴人（原審被告）王×3，男，1958年5月28日出生。
被上訴人（原審原告、反訴被告）胡×，男，1976年7月15日出生。審理經(jīng)過
上訴人王×3、王×1、王×2因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2013）昌民初字第06713號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人王×3、上訴人王×1、王×2之委托代理人王連華、被上訴人胡×及其委托代理人邢彥斌均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審原告訴稱胡×在原審法院訴稱：吳×是王×3、王×1、王×2的母親。位于北京市昌平區(qū)201號房屋系吳×2008年購買的單獨所有的經(jīng)濟適用房。2012年7月9日，胡×與吳×簽訂《二手房買賣協(xié)議》，協(xié)議約定2013年3月31日前吳×將201號房屋以二百一十一萬元轉(zhuǎn)讓給胡×，合同約定2012年9月1日吳×將房屋交付給胡×使用，若胡×（乙方）不能按期向吳×按照合同約定支付房款或吳×（甲方）不能按期向胡×交付房屋，每逾期一日，由違約方向?qū)Ψ街Ц渡鲜鲑彿靠畹?.05％作為違約金，胡×與吳×約定2013年3月31日前辦理過戶手續(xù)，并指定其兒子王×3為全權(quán)代理人，王×1和王×2當時也都同意吳×轉(zhuǎn)讓201號房屋。2012年11月18日，吳×因病去世?，F(xiàn)胡×找到王×3、王×1、王×2協(xié)商房屋騰空及過戶準備相關(guān)事宜，王×3、王×1、王×2既不騰空房屋也不配合將房屋過戶至胡×名下，且王×3、王×1、王×2已經(jīng)明確表示不再履行合同的約定，王×3、王×1、王×2的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。胡×已經(jīng)嚴格履行了合同約定的相關(guān)義務(wù)，已交付定金三十二萬元且沒有任何違約行為。胡×按照合同約定在2012年9月1日準備搬入201號房屋和向王×3交納部分房款時，王×3、王×1聲稱201號房屋需裝修，直至今日，王×3、王×1、王×2仍以各種理由未將201號房屋交付給胡×，王×1仍住在201號房屋拒絕搬出。一審法院認為胡×認為，吳×去世后，王×3、王×1、王×2作為吳×的法定繼承人，繼承了被繼承人的權(quán)利同時應(yīng)當履行作為被繼承人的義務(wù)，王×3、王×1、王×2應(yīng)當協(xié)助胡×將201號房屋過戶至胡×名下，并將房屋交付給胡×，但王×3、王×1、王×2既不騰空房屋也不協(xié)助胡×辦理過戶，其行為已經(jīng)損害了胡×的合法權(quán)益，故胡×訴至法院，請求依法判令：1、判令王×3、王×1、王×2繼續(xù)履行合同，胡×向王×3、王×1、王×2支付剩余房款，王×3、王×1、王×2協(xié)助胡×將201號房屋由吳×名下過戶至胡×名下，將房屋交付給胡×；2、判令王×3、王×1、王×2向胡×支付違約金暫定200000元，具體違約金每天按1055元計算，從2012年9月1日計算至王×3、王×1、王×2實際交付房屋給胡×之日止；3、判令王×3、王×1、王×2向胡×支付因其違約行為給胡×造成需多繳納的房屋稅費；4、本案訴訟費用由王×3、王×1、王×2承擔(dān)。被上訴人辯稱王×3在原審法院辯稱：不同意賣房子，吳×沒有委托王×3賣房子。王×1、王×2在原審法院辯稱：1、吳×沒有文化，不會寫字。所謂房屋交易文件上的簽字，均為王×3一人書寫。關(guān)于指紋，吳×已經(jīng)去世，因我國尚無指紋采集數(shù)據(jù)庫，無法確認指紋的真?zhèn)巍?、王×3早年受過刑事處罰，刑滿釋放后沒有正式工作，無固定經(jīng)濟收入和生活來源，并且其有賭博、酗酒惡習(xí)，自身人品和誠信度相對較差，王×1、王×2對買賣房屋一事一無所知。3、吳×已經(jīng)77歲高齡，并且有重病在身，是否有完全民事行為能力值得商榷，據(jù)王×1、王×2調(diào)查了解到：公證處受理公證事件時，凡年滿60歲的老人均需持有3甲醫(yī)院的體檢證明才可以要求公證。胡×的草率行為，無法證明吳×對這一交易是否屬于真實意思表示，因吳×沒有正式工作，年老患病在身又無錢醫(yī)治，不能排除胡×系乘人之危。綜上，根據(jù)《合同法》第54條，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。王×2在原審法院提出反訴：一、《二手房買賣協(xié)議》是否屬于吳×生前真實意思表示，現(xiàn)已無法確認。從《二手房買賣協(xié)議》簽訂日期和村委會出具的《居住證明》對照，可以確認：簽約期間吳×正在河北省×村其哥哥家療養(yǎng)，吳×本人并不在北京。另外，吳×沒有文化，不會寫字。所謂房屋交易文件上的簽字，均為王×3一人書寫。關(guān)于指紋，吳×已經(jīng)去世，因我國尚無指紋采集數(shù)據(jù)庫，無法確認指紋的真?zhèn)?。關(guān)于所謂代理人王×3，因早年受過刑事處罰，刑滿釋放后沒有正式工作，無固定經(jīng)濟收入和生活來源，并且其有賭博、吸毒、酗酒惡習(xí)，自身人品和誠信度相對較差，申請人王×2對其代理吳×買賣房屋一事一無所知。二、胡×以房屋買賣合同糾紛為由，直接起訴王×2依法不能成立。王×2與胡×房屋買賣合同糾紛一案，王×2繼承的是被繼承人吳×債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不是繼承合同本身。繼承人沒有替被繼承人繼續(xù)履行合同的義務(wù)，胡×以房屋買賣合同糾紛為由，直接起訴王×2繼續(xù)履行合同明顯不妥，請求法院駁回胡×的起訴。三、《二手房買賣協(xié)議》涉嫌違法違規(guī)，因違法所造成的部分債務(wù)不能轉(zhuǎn)嫁給王×2。因被繼承人吳×所有的房屋屬經(jīng)濟適用房，依照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，在購房人取得產(chǎn)權(quán)后的五年內(nèi)，購房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，不得進行處分。2012年7月9日，吳×與胡×簽訂《二手房買賣協(xié)議》時，尚未超過五年的禁止轉(zhuǎn)讓期限。截至吳×2012年11月18日去世（此時吳×民事權(quán)利義務(wù)終止），也仍未超過五年的禁止轉(zhuǎn)讓期限，故讓申請人繼續(xù)履行并承擔(dān)這一違法違規(guī)的《二手房買賣協(xié)議》及相關(guān)法律后果，明顯于法無據(jù)。四、胡×與吳×生前所簽訂的《二手房買賣協(xié)議》中，付款方式約定顯失公平，該《協(xié)議》依法應(yīng)予以撤銷。吳×在世時，胡×尚未向吳×實際支付購房款，現(xiàn)胡×要求王×2繼續(xù)履行《協(xié)議》，若按《協(xié)議》第四條付款方式3.5款約定：將涉及到因買賣房屋而必須配合胡×向銀行申請按揭貸款等相關(guān)手續(xù)。當前，京城各個商業(yè)銀行已經(jīng)基本停止房貸，根據(jù)《協(xié)議》約定胡×購房貸款申請一旦各商業(yè)銀行均不予認可房貸，王×2有永遠收不到購房款的巨大風(fēng)險。即使吳×健在，就目前國家對房地產(chǎn)的金融政策，此約定也屬于：顯失公平的法律禁止和可撤銷《協(xié)議》。綜上所述，王×2提出反訴請求：1、請求人民法院依法撤銷胡×與吳×簽訂的《二手房買賣協(xié)議》；2、本案訴訟費用由胡×承擔(dān)。胡×針對王×2的反訴在原審法院辯稱：不同意反訴請求。簽訂二手房買賣協(xié)議是雙方的真實意思表示，不存在欺詐和脅迫的行為，王×2的反訴請求沒有法律依據(jù)。原審法院經(jīng)審理查明：一審?fù)徶?，胡×出示《二手房買賣協(xié)議》一份，在該份協(xié)議上有吳×簽名，在吳×簽名處摁有手印。經(jīng)詢問，胡×與王×3均認可協(xié)議上吳×的簽名系王×3所簽，王×3稱不清楚手印是誰摁的，胡×稱手印系吳×本人摁的。同時，胡×出示了錄音證據(jù)一份，在該錄音證據(jù)中有胡×、吳×、王×3、王×1，案外人王×之間的對話，對話內(nèi)容涉及吳×在授權(quán)委托書上摁手印及胡×購買吳×房屋的事實。對于該錄音的質(zhì)證意見，王×3又稱手印是自己雇別的人摁的，錄音中的老太太和王×1是自己花錢雇的人。庭審中，胡×出示吳×、王×3簽字的《同意交易聲明》及《授權(quán)委托書》，對于吳×的簽名真實性，王×3稱為自己所簽。一審?fù)徶校C人王×出庭作證，證明簽訂《二手房買賣協(xié)議》時，有胡×、王×、吳×、王×3在場。王×3、王×1、王×2對證人證言不予認可。《二手房買賣協(xié)議》約定，吳×自愿將201室的房產(chǎn)出售給胡×，成交總價為211萬元，雙方約定涉及該房產(chǎn)過戶的稅費均由乙方全部承擔(dān)。付款方式：1、本協(xié)議簽訂之日2日內(nèi)且乙方向吳×委托授權(quán)指定的人員王×3（身份證號碼：×××）支付人民幣10萬元定金；2、2012年9月1日，乙方搬入201室時乙方向甲方委托授權(quán)乙方指定的人員王×3（身份證號碼：×××）支付人民幣95萬元；3、剩余房款因甲方的房屋在銀行按揭貸款，所有按揭貸款本金及利息由乙方全部承擔(dān)。4、合同簽訂之日，因故雙方不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，雙方約定2013年3月31日前辦理。第十三條約定：“甲、乙雙方保證于2013年3月31日前往房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易登記手續(xù)，否則視為一方違約，每逾期一日，由違約方向?qū)Ψ街Ц渡鲜鲑彿靠畹?.05‰作為違約金。如乙方不能如期付款，甲方有權(quán)拒絕配合產(chǎn)權(quán)交易登記手續(xù)的辦理，違約責(zé)任由乙方承擔(dān)?！眳f(xié)議簽訂當天即2012年7月9日，胡×支付給王×3購房定金10萬元。同年7月28日，胡×支付給王×3購房定金3萬元。同年8月26日，胡×支付給王×3購房定金12萬元。同年11月13日，胡×支付給王×3房款5萬元。2012年11月18日，吳×因病去世。同年11月28日，胡×支付給王×3房款2萬元。2013年2月28日，王×3、王×1、王×2到北京市首佳公證處公證該房屋由王×2繼承。另查，201號房屋為吳×于2004年7月30日購買，2008年3月24日交納契稅，其性質(zhì)系經(jīng)濟適用住房，現(xiàn)登記地址為：昌平區(qū)201號。2014年3月5日，王×1將房產(chǎn)由吳×名下登記在王×1名下。2014年4月24日，胡×向法院提出財產(chǎn)保全的申請，2014年4月24日，法院作出裁定，查封王×1名下的位于北京市昌平區(qū)201號房屋，不得過戶轉(zhuǎn)讓。胡×交納財產(chǎn)保全費5000元。經(jīng)法院向王×3、王×1、王×2釋明：吳×與胡×簽訂的《二手房買賣協(xié)議》不存在可撤銷的法定情形，王×2就合同履行是否變更訴訟請求，要求胡×承擔(dān)違約責(zé)任。王×2表示不變更訴訟請求，對于違約責(zé)任，王×2未在限定期限內(nèi)提出。上述事實，有《二手房買賣協(xié)議》、錄音、證人證言、房屋所有權(quán)證書、公證書、收條及雙方當事人當庭陳述等證據(jù)在案佐證。原審法院經(jīng)審理認為：現(xiàn)王×3、王×1、王×2并無充分證據(jù)證明胡×提交的《二手房買賣協(xié)議》并非吳×的真實意思表示，該《二手房買賣協(xié)議》并不違反法律的強制性規(guī)定，且王×3、王×1、王×2也不能證明在協(xié)議簽訂時存在可撤銷情形，爭議房屋雖然為經(jīng)濟適用住房，但已經(jīng)符合上市條件，故胡×與吳×簽訂的《二手房買賣協(xié)議》應(yīng)為合法有效。依據(jù)前述協(xié)議，吳×在生前已經(jīng)對201號房屋進行了處分，該處分行為符合法律規(guī)定，非因法定事由不得撤銷，因吳×已經(jīng)對房屋進行了處分，故王×3、王×1、王×2到北京市首佳公證處公證該房屋由王×2繼承的行為系無權(quán)處分行為，王×1將房屋登記至自己名下的行為亦系無權(quán)處分行為，均屬無效。因吳×已去世，故吳×所留債權(quán)即體現(xiàn)為《二手房買賣協(xié)議》中吳×應(yīng)當收取的房款，王×3、王×1、王×2可對房款進行繼承，同時，依據(jù)民法中誠實信用原則，王×3、王×1、王×2有義務(wù)協(xié)助胡×完成房屋的過戶手續(xù)，將房屋過戶至胡×名下。經(jīng)法庭釋明，王×3、王×1、王×2拒絕就合同履行問題答辯并變更訴訟請求，現(xiàn)胡×已經(jīng)支付吳×房款32萬元，胡×應(yīng)當在房屋過戶同時向王×3、王×1、王×2支付剩余房款。故對于胡×的第一項訴訟請求，證據(jù)確實、理由充分，法院予以支持；對于胡×要求王×3、王×1、王×2給付違約金的訴訟請求，因吳×已經(jīng)去世，王×3、王×1、王×2并非合同主體，故對于胡×的訴訟請求，證據(jù)不足，法院不予支持；同理，對于胡×要求王×3、王×1、王×2向胡×支付因其違約行為給胡×造成需多繳納的房屋稅費的訴訟請求，法院不予支持，胡×可待實際發(fā)生后再行主張權(quán)利。對于王×2的反訴請求，無事實及法律依據(jù)，法院不予支持。綜上，判決：一、胡×給付王×3、王×1、王×2剩余房款一百七十九萬元，王×3、王×1、王×2協(xié)助胡×將位于北京市昌平區(qū)二○一號房屋過戶至胡×名下，于本判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行；二、駁回胡×的其他訴訟請求及王×2的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。王×3、王×1、王×2不服一審判決，向本院提起上訴。上訴請求為：1、撤銷原審判決；2、依法發(fā)回重審或改判駁回被上訴人在一審的全部訴訟請求；3、被上訴人承擔(dān)全部訴訟費。事實與理由：1、王×3自認《二手房買賣協(xié)議》系其私自與被上訴人簽訂，吳×及王×1、王×2均不知情。2、王×2的公證行為及王×1的房屋權(quán)屬登記行為，均屬于相關(guān)具體行政行為，本案屬于民事訴訟案件，無權(quán)直接認定上述行為是否有效。胡×服從一審判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。本院查明本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實屬實，本院予以確認。以上事實有雙方當事人陳述在案佐證。本院認為本院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當事人承擔(dān)不利后果。根據(jù)胡×提供的授權(quán)委托書、錄音證據(jù)及證人證言等，可以證明吳×對出賣201號房屋具有真實意思表示，胡×有理由相信王×3有權(quán)代理吳×出售房屋。王×3、王×1、王×2對胡×的相關(guān)證據(jù)不予認可，但未提交充分證據(jù)予以反駁，亦未提供證據(jù)支持其主張，故王×3、王×1、王×2一審主張撤銷《二手房買賣協(xié)議》，無事實與法律依據(jù)，一審法院判決正確，本院予以維持?，F(xiàn)王×3、王×1、王×2主張《二手房買賣協(xié)議》無效，超出其一審訴訟請求，且胡×有理由相信王×3代理吳×出售201號房屋，故對其訴訟請求本院不予支持。相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。201號房屋系吳×在2004年7月30日購買，在一審法庭辯論終結(jié)前亦具備上市交易條件，故胡×與吳×簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。王×3、王×1、王×2在明知已將201號房屋出售予胡×的情況下，惡意串通辦理公證手續(xù)，并將房屋過戶至王×2名下，損害了第三人的合法利益。王×2作為吳×的繼承人，現(xiàn)為201號房屋登記所有權(quán)人，應(yīng)當配合將201號房屋過戶至胡×名下，故一審法院判決王×3、王×1、王×2直接協(xié)助胡×辦理過戶手續(xù)并無不妥，本院予以維持。綜上，原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：二審裁判結(jié)果駁回上訴，維持原判。一審案件受理費二萬零九百一十元，由胡×負擔(dān)九百一十元（已交納）；由王×3、王×1、王×2負擔(dān)二萬元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）；反訴案件受理費七十元，由王×2負擔(dān)（已交納）。財產(chǎn)保全費五千元，由王×3、王×1、王×2負擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。二審案件受理費二萬零九百一十元，由王×3、王×1、王×2負擔(dān)（已交納）。本判決為終審判決。
二〇一四年九月十日
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