當(dāng)事人信息上訴人（原審被告）王×1，女，1960年10月11日出生。上訴人（原審被告、反訴原告）王×2，女，1965年8月29日出生。上訴人（原審被告）王×3，男，1958年5月28日出生。
被上訴人（原審原告、反訴被告）胡×，男，1976年7月15日出生。審理經(jīng)過(guò)
上訴人王×3、王×1、王×2因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2013）昌民初字第06713號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人王×3、上訴人王×1、王×2之委托代理人王連華、被上訴人胡×及其委托代理人邢彥斌均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審原告訴稱胡×在原審法院訴稱：吳×是王×3、王×1、王×2的母親。位于北京市昌平區(qū)201號(hào)房屋系吳×2008年購(gòu)買的單獨(dú)所有的經(jīng)濟(jì)適用房。2012年7月9日，胡×與吳×簽訂《二手房買賣協(xié)議》，協(xié)議約定2013年3月31日前吳×將201號(hào)房屋以二百一十一萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給胡×，合同約定2012年9月1日吳×將房屋交付給胡×使用，若胡×（乙方）不能按期向吳×按照合同約定支付房款或吳×（甲方）不能按期向胡×交付房屋，每逾期一日，由違約方向?qū)Ψ街Ц渡鲜鲑?gòu)房款的0.05％作為違約金，胡×與吳×約定2013年3月31日前辦理過(guò)戶手續(xù)，并指定其兒子王×3為全權(quán)代理人，王×1和王×2當(dāng)時(shí)也都同意吳×轉(zhuǎn)讓201號(hào)房屋。2012年11月18日，吳×因病去世?，F(xiàn)胡×找到王×3、王×1、王×2協(xié)商房屋騰空及過(guò)戶準(zhǔn)備相關(guān)事宜，王×3、王×1、王×2既不騰空房屋也不配合將房屋過(guò)戶至胡×名下，且王×3、王×1、王×2已經(jīng)明確表示不再履行合同的約定，王×3、王×1、王×2的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。胡×已經(jīng)嚴(yán)格履行了合同約定的相關(guān)義務(wù)，已交付定金三十二萬(wàn)元且沒(méi)有任何違約行為。胡×按照合同約定在2012年9月1日準(zhǔn)備搬入201號(hào)房屋和向王×3交納部分房款時(shí)，王×3、王×1聲稱201號(hào)房屋需裝修，直至今日，王×3、王×1、王×2仍以各種理由未將201號(hào)房屋交付給胡×，王×1仍住在201號(hào)房屋拒絕搬出。一審法院認(rèn)為胡×認(rèn)為，吳×去世后，王×3、王×1、王×2作為吳×的法定繼承人，繼承了被繼承人的權(quán)利同時(shí)應(yīng)當(dāng)履行作為被繼承人的義務(wù)，王×3、王×1、王×2應(yīng)當(dāng)協(xié)助胡×將201號(hào)房屋過(guò)戶至胡×名下，并將房屋交付給胡×，但王×3、王×1、王×2既不騰空房屋也不協(xié)助胡×辦理過(guò)戶，其行為已經(jīng)損害了胡×的合法權(quán)益，故胡×訴至法院，請(qǐng)求依法判令：1、判令王×3、王×1、王×2繼續(xù)履行合同，胡×向王×3、王×1、王×2支付剩余房款，王×3、王×1、王×2協(xié)助胡×將201號(hào)房屋由吳×名下過(guò)戶至胡×名下，將房屋交付給胡×；2、判令王×3、王×1、王×2向胡×支付違約金暫定200000元，具體違約金每天按1055元計(jì)算，從2012年9月1日計(jì)算至王×3、王×1、王×2實(shí)際交付房屋給胡×之日止；3、判令王×3、王×1、王×2向胡×支付因其違約行為給胡×造成需多繳納的房屋稅費(fèi)；4、本案訴訟費(fèi)用由王×3、王×1、王×2承擔(dān)。被上訴人辯稱王×3在原審法院辯稱：不同意賣房子，吳×沒(méi)有委托王×3賣房子。王×1、王×2在原審法院辯稱：1、吳×沒(méi)有文化，不會(huì)寫字。所謂房屋交易文件上的簽字，均為王×3一人書寫。關(guān)于指紋，吳×已經(jīng)去世，因我國(guó)尚無(wú)指紋采集數(shù)據(jù)庫(kù)，無(wú)法確認(rèn)指紋的真?zhèn)巍?、王×3早年受過(guò)刑事處罰，刑滿釋放后沒(méi)有正式工作，無(wú)固定經(jīng)濟(jì)收入和生活來(lái)源，并且其有賭博、酗酒惡習(xí)，自身人品和誠(chéng)信度相對(duì)較差，王×1、王×2對(duì)買賣房屋一事一無(wú)所知。3、吳×已經(jīng)77歲高齡，并且有重病在身，是否有完全民事行為能力值得商榷，據(jù)王×1、王×2調(diào)查了解到：公證處受理公證事件時(shí)，凡年滿60歲的老人均需持有3甲醫(yī)院的體檢證明才可以要求公證。胡×的草率行為，無(wú)法證明吳×對(duì)這一交易是否屬于真實(shí)意思表示，因吳×沒(méi)有正式工作，年老患病在身又無(wú)錢醫(yī)治，不能排除胡×系乘人之危。綜上，根據(jù)《合同法》第54條，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。王×2在原審法院提出反訴：一、《二手房買賣協(xié)議》是否屬于吳×生前真實(shí)意思表示，現(xiàn)已無(wú)法確認(rèn)。從《二手房買賣協(xié)議》簽訂日期和村委會(huì)出具的《居住證明》對(duì)照，可以確認(rèn)：簽約期間吳×正在河北省×村其哥哥家療養(yǎng)，吳×本人并不在北京。另外，吳×沒(méi)有文化，不會(huì)寫字。所謂房屋交易文件上的簽字，均為王×3一人書寫。關(guān)于指紋，吳×已經(jīng)去世，因我國(guó)尚無(wú)指紋采集數(shù)據(jù)庫(kù)，無(wú)法確認(rèn)指紋的真?zhèn)?。關(guān)于所謂代理人王×3，因早年受過(guò)刑事處罰，刑滿釋放后沒(méi)有正式工作，無(wú)固定經(jīng)濟(jì)收入和生活來(lái)源，并且其有賭博、吸毒、酗酒惡習(xí)，自身人品和誠(chéng)信度相對(duì)較差，申請(qǐng)人王×2對(duì)其代理吳×買賣房屋一事一無(wú)所知。二、胡×以房屋買賣合同糾紛為由，直接起訴王×2依法不能成立。王×2與胡×房屋買賣合同糾紛一案，王×2繼承的是被繼承人吳×債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不是繼承合同本身。繼承人沒(méi)有替被繼承人繼續(xù)履行合同的義務(wù)，胡×以房屋買賣合同糾紛為由，直接起訴王×2繼續(xù)履行合同明顯不妥，請(qǐng)求法院駁回胡×的起訴。三、《二手房買賣協(xié)議》涉嫌違法違規(guī)，因違法所造成的部分債務(wù)不能轉(zhuǎn)嫁給王×2。因被繼承人吳×所有的房屋屬經(jīng)濟(jì)適用房，依照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，在購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)后的五年內(nèi)，購(gòu)房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，不得進(jìn)行處分。2012年7月9日，吳×與胡×簽訂《二手房買賣協(xié)議》時(shí)，尚未超過(guò)五年的禁止轉(zhuǎn)讓期限。截至吳×2012年11月18日去世（此時(shí)吳×民事權(quán)利義務(wù)終止），也仍未超過(guò)五年的禁止轉(zhuǎn)讓期限，故讓申請(qǐng)人繼續(xù)履行并承擔(dān)這一違法違規(guī)的《二手房買賣協(xié)議》及相關(guān)法律后果，明顯于法無(wú)據(jù)。四、胡×與吳×生前所簽訂的《二手房買賣協(xié)議》中，付款方式約定顯失公平，該《協(xié)議》依法應(yīng)予以撤銷。吳×在世時(shí)，胡×尚未向吳×實(shí)際支付購(gòu)房款，現(xiàn)胡×要求王×2繼續(xù)履行《協(xié)議》，若按《協(xié)議》第四條付款方式3.5款約定：將涉及到因買賣房屋而必須配合胡×向銀行申請(qǐng)按揭貸款等相關(guān)手續(xù)。當(dāng)前，京城各個(gè)商業(yè)銀行已經(jīng)基本停止房貸，根據(jù)《協(xié)議》約定胡×購(gòu)房貸款申請(qǐng)一旦各商業(yè)銀行均不予認(rèn)可房貸，王×2有永遠(yuǎn)收不到購(gòu)房款的巨大風(fēng)險(xiǎn)。即使吳×健在，就目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的金融政策，此約定也屬于：顯失公平的法律禁止和可撤銷《協(xié)議》。綜上所述，王×2提出反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院依法撤銷胡×與吳×簽訂的《二手房買賣協(xié)議》；2、本案訴訟費(fèi)用由胡×承擔(dān)。胡×針對(duì)王×2的反訴在原審法院辯稱：不同意反訴請(qǐng)求。簽訂二手房買賣協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，不存在欺詐和脅迫的行為，王×2的反訴請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)。原審法院經(jīng)審理查明：一審?fù)徶?，胡×出示《二手房買賣協(xié)議》一份，在該份協(xié)議上有吳×簽名，在吳×簽名處摁有手印。經(jīng)詢問(wèn)，胡×與王×3均認(rèn)可協(xié)議上吳×的簽名系王×3所簽，王×3稱不清楚手印是誰(shuí)摁的，胡×稱手印系吳×本人摁的。同時(shí)，胡×出示了錄音證據(jù)一份，在該錄音證據(jù)中有胡×、吳×、王×3、王×1，案外人王×之間的對(duì)話，對(duì)話內(nèi)容涉及吳×在授權(quán)委托書上摁手印及胡×購(gòu)買吳×房屋的事實(shí)。對(duì)于該錄音的質(zhì)證意見(jiàn)，王×3又稱手印是自己雇別的人摁的，錄音中的老太太和王×1是自己花錢雇的人。庭審中，胡×出示吳×、王×3簽字的《同意交易聲明》及《授權(quán)委托書》，對(duì)于吳×的簽名真實(shí)性，王×3稱為自己所簽。一審?fù)徶?，證人王×出庭作證，證明簽訂《二手房買賣協(xié)議》時(shí)，有胡×、王×、吳×、王×3在場(chǎng)。王×3、王×1、王×2對(duì)證人證言不予認(rèn)可。《二手房買賣協(xié)議》約定，吳×自愿將201室的房產(chǎn)出售給胡×，成交總價(jià)為211萬(wàn)元，雙方約定涉及該房產(chǎn)過(guò)戶的稅費(fèi)均由乙方全部承擔(dān)。付款方式：1、本協(xié)議簽訂之日2日內(nèi)且乙方向吳×委托授權(quán)指定的人員王×3（身份證號(hào)碼：×××）支付人民幣10萬(wàn)元定金；2、2012年9月1日，乙方搬入201室時(shí)乙方向甲方委托授權(quán)乙方指定的人員王×3（身份證號(hào)碼：×××）支付人民幣95萬(wàn)元；3、剩余房款因甲方的房屋在銀行按揭貸款，所有按揭貸款本金及利息由乙方全部承擔(dān)。4、合同簽訂之日，因故雙方不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，雙方約定2013年3月31日前辦理。第十三條約定：“甲、乙雙方保證于2013年3月31日前往房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易登記手續(xù)，否則視為一方違約，每逾期一日，由違約方向?qū)Ψ街Ц渡鲜鲑?gòu)房款的0.05‰作為違約金。如乙方不能如期付款，甲方有權(quán)拒絕配合產(chǎn)權(quán)交易登記手續(xù)的辦理，違約責(zé)任由乙方承擔(dān)?！眳f(xié)議簽訂當(dāng)天即2012年7月9日，胡×支付給王×3購(gòu)房定金10萬(wàn)元。同年7月28日，胡×支付給王×3購(gòu)房定金3萬(wàn)元。同年8月26日，胡×支付給王×3購(gòu)房定金12萬(wàn)元。同年11月13日，胡×支付給王×3房款5萬(wàn)元。2012年11月18日，吳×因病去世。同年11月28日，胡×支付給王×3房款2萬(wàn)元。2013年2月28日，王×3、王×1、王×2到北京市首佳公證處公證該房屋由王×2繼承。另查，201號(hào)房屋為吳×于2004年7月30日購(gòu)買，2008年3月24日交納契稅，其性質(zhì)系經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)登記地址為：昌平區(qū)201號(hào)。2014年3月5日，王×1將房產(chǎn)由吳×名下登記在王×1名下。2014年4月24日，胡×向法院提出財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)，2014年4月24日，法院作出裁定，查封王×1名下的位于北京市昌平區(qū)201號(hào)房屋，不得過(guò)戶轉(zhuǎn)讓。胡×交納財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元。經(jīng)法院向王×3、王×1、王×2釋明：吳×與胡×簽訂的《二手房買賣協(xié)議》不存在可撤銷的法定情形，王×2就合同履行是否變更訴訟請(qǐng)求，要求胡×承擔(dān)違約責(zé)任。王×2表示不變更訴訟請(qǐng)求，對(duì)于違約責(zé)任，王×2未在限定期限內(nèi)提出。上述事實(shí)，有《二手房買賣協(xié)議》、錄音、證人證言、房屋所有權(quán)證書、公證書、收條及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)在案佐證。原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：現(xiàn)王×3、王×1、王×2并無(wú)充分證據(jù)證明胡×提交的《二手房買賣協(xié)議》并非吳×的真實(shí)意思表示，該《二手房買賣協(xié)議》并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，且王×3、王×1、王×2也不能證明在協(xié)議簽訂時(shí)存在可撤銷情形，爭(zhēng)議房屋雖然為經(jīng)濟(jì)適用住房，但已經(jīng)符合上市條件，故胡×與吳×簽訂的《二手房買賣協(xié)議》應(yīng)為合法有效。依據(jù)前述協(xié)議，吳×在生前已經(jīng)對(duì)201號(hào)房屋進(jìn)行了處分，該處分行為符合法律規(guī)定，非因法定事由不得撤銷，因吳×已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了處分，故王×3、王×1、王×2到北京市首佳公證處公證該房屋由王×2繼承的行為系無(wú)權(quán)處分行為，王×1將房屋登記至自己名下的行為亦系無(wú)權(quán)處分行為，均屬無(wú)效。因吳×已去世，故吳×所留債權(quán)即體現(xiàn)為《二手房買賣協(xié)議》中吳×應(yīng)當(dāng)收取的房款，王×3、王×1、王×2可對(duì)房款進(jìn)行繼承，同時(shí)，依據(jù)民法中誠(chéng)實(shí)信用原則，王×3、王×1、王×2有義務(wù)協(xié)助胡×完成房屋的過(guò)戶手續(xù)，將房屋過(guò)戶至胡×名下。經(jīng)法庭釋明，王×3、王×1、王×2拒絕就合同履行問(wèn)題答辯并變更訴訟請(qǐng)求，現(xiàn)胡×已經(jīng)支付吳×房款32萬(wàn)元，胡×應(yīng)當(dāng)在房屋過(guò)戶同時(shí)向王×3、王×1、王×2支付剩余房款。故對(duì)于胡×的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，證據(jù)確實(shí)、理由充分，法院予以支持；對(duì)于胡×要求王×3、王×1、王×2給付違約金的訴訟請(qǐng)求，因吳×已經(jīng)去世，王×3、王×1、王×2并非合同主體，故對(duì)于胡×的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足，法院不予支持；同理，對(duì)于胡×要求王×3、王×1、王×2向胡×支付因其違約行為給胡×造成需多繳納的房屋稅費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持，胡×可待實(shí)際發(fā)生后再行主張權(quán)利。對(duì)于王×2的反訴請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。綜上，判決：一、胡×給付王×3、王×1、王×2剩余房款一百七十九萬(wàn)元，王×3、王×1、王×2協(xié)助胡×將位于北京市昌平區(qū)二○一號(hào)房屋過(guò)戶至胡×名下，于本判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行；二、駁回胡×的其他訴訟請(qǐng)求及王×2的反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。王×3、王×1、王×2不服一審判決，向本院提起上訴。上訴請(qǐng)求為：1、撤銷原審判決；2、依法發(fā)回重審或改判駁回被上訴人在一審的全部訴訟請(qǐng)求；3、被上訴人承擔(dān)全部訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：1、王×3自認(rèn)《二手房買賣協(xié)議》系其私自與被上訴人簽訂，吳×及王×1、王×2均不知情。2、王×2的公證行為及王×1的房屋權(quán)屬登記行為，均屬于相關(guān)具體行政行為，本案屬于民事訴訟案件，無(wú)權(quán)直接認(rèn)定上述行為是否有效。胡×服從一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求和理由。本院查明本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述在案佐證。本院認(rèn)為本院認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。根據(jù)胡×提供的授權(quán)委托書、錄音證據(jù)及證人證言等，可以證明吳×對(duì)出賣201號(hào)房屋具有真實(shí)意思表示，胡×有理由相信王×3有權(quán)代理吳×出售房屋。王×3、王×1、王×2對(duì)胡×的相關(guān)證據(jù)不予認(rèn)可，但未提交充分證據(jù)予以反駁，亦未提供證據(jù)支持其主張，故王×3、王×1、王×2一審主張撤銷《二手房買賣協(xié)議》，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，一審法院判決正確，本院予以維持?，F(xiàn)王×3、王×1、王×2主張《二手房買賣協(xié)議》無(wú)效，超出其一審訴訟請(qǐng)求，且胡×有理由相信王×3代理吳×出售201號(hào)房屋，故對(duì)其訴訟請(qǐng)求本院不予支持。相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，當(dāng)事人主張買賣合同無(wú)效的，可予支持。出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。201號(hào)房屋系吳×在2004年7月30日購(gòu)買，在一審法庭辯論終結(jié)前亦具備上市交易條件，故胡×與吳×簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。王×3、王×1、王×2在明知已將201號(hào)房屋出售予胡×的情況下，惡意串通辦理公證手續(xù)，并將房屋過(guò)戶至王×2名下，損害了第三人的合法利益。王×2作為吳×的繼承人，現(xiàn)為201號(hào)房屋登記所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)配合將201號(hào)房屋過(guò)戶至胡×名下，故一審法院判決王×3、王×1、王×2直接協(xié)助胡×辦理過(guò)戶手續(xù)并無(wú)不妥，本院予以維持。綜上，原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：二審裁判結(jié)果駁回上訴，維持原判。一審案件受理費(fèi)二萬(wàn)零九百一十元，由胡×負(fù)擔(dān)九百一十元（已交納）；由王×3、王×1、王×2負(fù)擔(dān)二萬(wàn)元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）；反訴案件受理費(fèi)七十元，由王×2負(fù)擔(dān)（已交納）。財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)五千元，由王×3、王×1、王×2負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。二審案件受理費(fèi)二萬(wàn)零九百一十元，由王×3、王×1、王×2負(fù)擔(dān)（已交納）。本判決為終審判決。
二〇一四年九月十日
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