導(dǎo)讀
本文主要是對(duì)司法實(shí)踐中小產(chǎn)權(quán)房合同效力問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)房抵押?jiǎn)栴}、離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房處理問(wèn)題等主要情形進(jìn)行分類及法院對(duì)這幾種情形處理的裁判觀點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)，幫助大家更加清晰的了解法院在審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中的裁判規(guī)則。
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問(wèn)題
1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效
法律規(guī)定：
（1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
（2）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
（3）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)（2007）71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
律師解讀：
根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為，我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效
案例索引
江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2013）贛中民一終字第264號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
原告鐘某系崇義縣城XX鎮(zhèn)XX村XX角村民小組（現(xiàn)更改為崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村）村民，被告殷某為崇義縣XX鄉(xiāng)XX村XX組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村XX號(hào)小公路邊新建的磚混結(jié)構(gòu)第三層房屋及柴棚間賣給被告，因該《協(xié)議》約定由原告負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地所有權(quán)房產(chǎn)證，國(guó)有土地使用權(quán)證等，被告因未取得二證所以未把購(gòu)房余款付清給原告。被告所購(gòu)房經(jīng)裝修整理后已居住至今。后雙方發(fā)生爭(zhēng)議，訴至法院。
裁判要旨：
（一審法院）農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，其中還包括相應(yīng)的集體土地宅基地的使用權(quán)。原、被告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議。（二審法院）宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農(nóng)村戶口，但其是崇義縣XX鄉(xiāng)XX村XX組的村民，并非崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其不具有使用XX鎮(zhèn)XX新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協(xié)議是一種集體土地上房屋買賣，該房屋買賣行為也未取得XX鎮(zhèn)XX新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。
同類案例：江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2014）贛中民一終字第254號(hào)；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）西桃民初字第1018號(hào)。
3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效
案例索引
江西省南昌市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2015）洪民三終字第91號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
2002年，南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)工委、管委會(huì)決定對(duì)下羅村XX自然村實(shí)施拆遷。原告汪某的自建農(nóng)房屬于拆遷范圍。2002年1月16日，下羅村委會(huì)與汪某簽訂一份《下羅XX自然村農(nóng)房拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，該《協(xié)議》對(duì)拆遷補(bǔ)償事宜進(jìn)行了約定。2003年9月底，原告汪某獲得下羅村委會(huì)拆遷安置房一套，即下羅新村X區(qū)XX號(hào)。2005年7月1日，原告汪某（作為甲方）與被告黃某（作為乙方，為城鎮(zhèn)居民）簽訂了一份《協(xié)議書(shū)》，約定由乙方認(rèn)購(gòu)甲方所有的位于下羅新村X區(qū)XX號(hào)拆遷安置房一套。后原告訴至法院要求被告返還上述小產(chǎn)權(quán)房。
裁判要旨：
（一審法院）農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。本案訴爭(zhēng)的拆遷安置房附著的土地屬于農(nóng)村集體土地，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?jī)H能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買賣行為一般是無(wú)效的。（二審法院）汪某與黃某簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》因違反了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定而無(wú)效。
例外情形
城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，該房屋買賣合同一般認(rèn)定有效。
案情簡(jiǎn)介：
案件當(dāng)事人馬某原為城鎮(zhèn)居民。1989年，馬某與陳某簽署房屋買賣合同，陳某將位于北京市海淀區(qū)XX鄉(xiāng)XX河的農(nóng)村房賣與馬某，價(jià)款21000元。雙方買賣行為發(fā)生后，馬某向有關(guān)部門(mén)交納了相應(yīng)稅款，取得了相應(yīng)審批，并于1996年取得北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證。此后，馬某又于2005年將戶口遷入訴爭(zhēng)房屋。但陳某認(rèn)為根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國(guó)家法律規(guī)定，故于2007年向一審法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，并要求馬某騰退房屋。
裁判要旨：
（一審法院）因訴爭(zhēng)房屋之宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，馬某屬城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，雖簽訂買賣合同當(dāng)時(shí)系雙方自愿，且馬購(gòu)買后在院內(nèi)增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規(guī)定之性質(zhì)。法院判決雙方于1989年簽訂的買賣合同無(wú)效，馬某于判決生效后一個(gè)月內(nèi)騰退訴爭(zhēng)房屋。（二審法院）按照我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過(guò)海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時(shí)間中，馬某在訴爭(zhēng)房屋中實(shí)際居住，已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合案件當(dāng)時(shí)的歷史背景及從有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據(jù)此，二審法院作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請(qǐng)求的終審判決。
4、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無(wú)效之后的處理規(guī)則
法律規(guī)定：
（1）《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
（2）2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問(wèn)題》，明確在合同無(wú)效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。
（3）海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。
（4）山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確：對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效，并通過(guò)出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。
（5）2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問(wèn)題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過(guò)委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。
相關(guān)案例：江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2014）贛中民一終字第204號(hào)；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）西桃民初字第1018號(hào)。
5、上海地區(qū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房糾紛特別規(guī)定
相關(guān)法規(guī)：
《上海審判實(shí)踐》2008年第1期
（1）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效；
（2）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效；
（3）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無(wú)效處理；
（4）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。
二、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記時(shí)不被法院支持
案例索引（1）
江西省新余市渝水區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）渝民初字第02388號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
2012年7月23日，原告與第一被告簽訂《借款合同》一份，合同約定：第一被告向原告借款人民幣70萬(wàn)元，第二、三、四被告還分別與原告簽訂承諾書(shū)、承諾四位被告用各自所有的集體土地使用權(quán)證住房進(jìn)行抵押擔(dān)保（注這些抵押擔(dān)保沒(méi)有依法進(jìn)行登記）。2012年7月24日原告向第一被告發(fā)放貸款70萬(wàn)元?，F(xiàn)該筆借款期限己屆滿，但第一被告只歸還了部分借款，還有513500元未履行還款義務(wù)，經(jīng)多次催促未果，原告起訴至法院，請(qǐng)求第一被告還款，及原告對(duì)第二、三、四被告的房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。
裁判要旨：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由于四被告這些抵押擔(dān)保沒(méi)有依法辦理抵押登記，原告與四位被告的抵押合同尚未生效，對(duì)善意第三人不產(chǎn)生約束力，原告主張對(duì)抵押物優(yōu)先受償權(quán)與法律規(guī)定不符，本院不予支持。
案例索引（2）
江西省鷹潭市月湖區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）月民一初字第960號(hào)
案情簡(jiǎn)介：
被告童XX與被告朱XX系夫妻關(guān)系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民幣60萬(wàn)元。2013年8月22日，原告將借款轉(zhuǎn)入被告童XX的銀行賬戶。2014年9月3日，原告與被告童XX簽訂了一份《抵押合同》，約定被告童XX將位于貴溪市XX鎮(zhèn)XX村委會(huì)XX村小組的四層半鋼筋結(jié)構(gòu)房屋（贛志村建字《村鎮(zhèn)房屋建設(shè)許可證》，2007年9月14日）作為向原告等的抵押。該房屋原、被告童XX未辦理抵押登記。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息，故原告訴至本院，請(qǐng)求對(duì)該房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。
裁判要旨：
原告要求優(yōu)先受償《抵押合同》中約定的房屋，因法律規(guī)定建筑物抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，本案中原告與被告童XX簽訂了《抵押合同》，但未辦理抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立，故對(duì)該訴請(qǐng)本院不予支持。
（未完）
作者：中銀南昌建筑工程法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)（微信ID：zyncjzgc）
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