導(dǎo)讀：衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問題之后，買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了，糾紛自然也紛沓而至。除了房產(chǎn)證糾紛、物業(yè)糾紛之外，逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據(jù)較大比例。那究竟該如何計(jì)算違約金呢？請(qǐng)看魏國鵬律師為大家以案說法。
案情簡(jiǎn)介：繳清購房款后卻遲遲無法收房
2007年6月9日，原告與被告簽訂商品房買賣合同一份，約定原告以132,680元的價(jià)格購買被告開發(fā)的國際商城A號(hào)樓三層0103871號(hào)商鋪，同時(shí)約定被告于2008年5月1日前將驗(yàn)收合格的商品房交付給原告，如出賣方（被告）逾期交付房屋，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金。原告已經(jīng)履行房款交付義務(wù)，而被告至今未依約交付房屋。故原告訴至法院，請(qǐng)求法院判決：1、確認(rèn)原告與被告簽訂的房屋買賣合同合法有效；2、判令被告依約按日支付原告已付房款萬分之五違約金至實(shí)際交付驗(yàn)收合格的房屋止。
法院判決：合同有效；被告給付原告違約金，自2008年5月2日起至實(shí)際給付之日止，以91,403元為基數(shù)，按照日萬分之五計(jì)算。
經(jīng)審理查明，2007年6月9日，原告王淑榮與被告置業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂《陽光國際購物中心商鋪認(rèn)購協(xié)議》、《商品房買賣合同》各一份，約定原告王淑榮購買被告置業(yè)房地產(chǎn)公司位于吉林大街國際商城A號(hào)樓（一期）三層0103871號(hào)，建筑面積為8.56平方米，每平方米15,500元，房屋總價(jià)款為132,680元，優(yōu)惠、折后總金額為127,226元；交房日期為2008年5月1日，如置業(yè)房地產(chǎn)公司未按合同規(guī)定的期限交付房屋，逾期超過60日，自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。同日，原告王淑榮繳納首付款28,402元。2007年6月25日，原告王淑榮與第三人開元物業(yè)公司簽訂《陽光國際購物中心委托經(jīng)營(yíng)合同》、《陽光國際購物中心產(chǎn)權(quán)商鋪回購合同》各一份，約定王淑榮將其購買的商鋪?zhàn)饨o開元物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，開元物業(yè)公司按照王淑榮所購產(chǎn)權(quán)鋪位合同總價(jià)的9%計(jì)算年租金，即11,941元，開元物業(yè)公司預(yù)支王淑榮前三年的租金35,823元，計(jì)入王淑榮的購鋪款中。自王淑榮交清全部購房款第四年起，開元物業(yè)公司按照季度支付王淑榮租金，季度租金為2,985元。2015年5月28日，原告王淑榮向被告置業(yè)房地產(chǎn)公司交付剩余購房款60,000元，被告置業(yè)房地產(chǎn)公司在《陽光國際購物中心商鋪認(rèn)購協(xié)議》中修改第五條第一款，按照2007年6月15日交清全部鋪位款91,403元，在修改處加蓋公司公章并有經(jīng)辦人員簽字。
法院認(rèn)為，原告王淑榮與被告置業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法、有效合同，王淑榮要求確認(rèn)其與被告置業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同有效的主張本院予以支持。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，合同各方均應(yīng)按照合同約定履行合同義務(wù)。根據(jù)上述合同，被告置業(yè)房地產(chǎn)公司有義務(wù)在原告王淑榮交納購房款后，按約定向原告王淑榮交付房屋，并承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任，故原告王淑榮要求被告置業(yè)房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交付房屋違約責(zé)任的主張符合法律規(guī)定，法院院予以支持。
關(guān)于違約金的計(jì)算方式，法院認(rèn)為，被告置業(yè)房地產(chǎn)公司承諾2008年5月1日交付房屋，但其至今未履行交付義務(wù)，應(yīng)按照合同約定，自交付期限的第二天，即自2008年5月2日起支付違約金。被告置業(yè)房地產(chǎn)公司自認(rèn)按照2007年6月15日收取原告王淑榮交納的購鋪款91,403元，故按照合同約定，被告置業(yè)房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額應(yīng)按照已付房款91,403元的日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。原告王淑榮主張按照合同載明的價(jià)款132,680元進(jìn)行計(jì)算，但并未提供證據(jù)證明第三人開元物業(yè)公司已將租金抵頂給被告置業(yè)房地產(chǎn)公司作為購鋪款，故原告王淑榮應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，該主張法院不予支持。
律師說法：逾期交房的違約金標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)于逾期交房的違約金比例,國家并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下,雙方有合同約定的,按照有約定按約定、沒約定按法定的原則,以合同上約定的比例執(zhí)行;合同上沒有約定的,按照同期銀行貸款利率為準(zhǔn)。不過,盡管逾期交房的違約金沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),但合同上的違約金比例并不是固定不變的,可以以實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
《合同法》第114條的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加?！笨梢韵蛉嗣穹ㄔ荷暾?qǐng)予以增加，以彌補(bǔ)給自己造成的實(shí)際損失。在違約金計(jì)算比例約定不明確或者沒有約定時(shí)，可以參照同地段、同類房屋的平均租金為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。
另在計(jì)算逾期交房的違約金時(shí)，應(yīng)按照購房者已支付房款作為計(jì)算的基數(shù)。如在以按揭貸款方式購房的，只要購房者已辦理了按揭購房手續(xù)，并能夠證明銀行已將貸款支付給開發(fā)商，則應(yīng)按照首付款和貸款的總和為計(jì)算基數(shù)來計(jì)算違約金。計(jì)算時(shí)間自合同約定的交房時(shí)間第二天開始，計(jì)算到達(dá)到交房條件并實(shí)際交房時(shí)。
綜上所述，在違約金賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)上，首先按照雙方合同約定的標(biāo)準(zhǔn)來支付，如果合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補(bǔ)給購房者造成的損失，則可以請(qǐng)求人民法院予以增加。因房產(chǎn)所涉財(cái)產(chǎn)數(shù)額較大，法律適用復(fù)雜，所以當(dāng)您遇到相關(guān)法律問題時(shí)，建議咨詢專業(yè)律師再?zèng)Q定如何處理。專業(yè)律師會(huì)結(jié)合個(gè)案情況具體分析，制定獨(dú)屬于您的法律解決方案。
魏國鵬律師辦案心得：房產(chǎn)問題關(guān)系到全社會(huì)婚姻、家庭等各個(gè)方面，處理好房產(chǎn)的法律糾紛，維護(hù)公平和正義，是律師義不容辭的使命！
關(guān)注微信“魏國鵬律師”(微信號(hào)weiguopenglawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“魏國鵬律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京京師律師事務(wù)所
咨詢電話： 13121048109
魏國鵬律師，北京房產(chǎn)專家律師，CCTV《華人頻道》、中央人民廣播電臺(tái)《都市法寶》欄目特邀嘉賓，具有15年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，立足服務(wù)于大眾、維護(hù)法律的公平和正義。
執(zhí)業(yè)律所：北京京師律師事務(wù)所
咨詢電話：13121048109
魏國鵬律師，北京房產(chǎn)專家律師，CCTV《華人頻道》、中央人民廣播電臺(tái)《都市法寶》欄目特邀嘉賓，具有15年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，立足服務(wù)于大眾、維護(hù)法律的公平和正義。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注魏國鵬律師
