導讀：衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問題之后，買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了，糾紛自然也紛沓而至。除了房產證糾紛、物業(yè)糾紛之外，逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據(jù)較大比例。那究竟該如何計算違約金呢？請看魏國鵬律師為大家以案說法。
案情簡介：繳清購房款后卻遲遲無法收房
2007年6月9日，原告與被告簽訂商品房買賣合同一份，約定原告以132,680元的價格購買被告開發(fā)的國際商城A號樓三層0103871號商鋪，同時約定被告于2008年5月1日前將驗收合格的商品房交付給原告，如出賣方（被告）逾期交付房屋，按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金。原告已經履行房款交付義務，而被告至今未依約交付房屋。故原告訴至法院，請求法院判決：1、確認原告與被告簽訂的房屋買賣合同合法有效；2、判令被告依約按日支付原告已付房款萬分之五違約金至實際交付驗收合格的房屋止。
法院判決：合同有效；被告給付原告違約金，自2008年5月2日起至實際給付之日止，以91,403元為基數(shù)，按照日萬分之五計算。
經審理查明，2007年6月9日，原告王淑榮與被告置業(yè)房地產公司簽訂《陽光國際購物中心商鋪認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》各一份，約定原告王淑榮購買被告置業(yè)房地產公司位于吉林大街國際商城A號樓（一期）三層0103871號，建筑面積為8.56平方米，每平方米15,500元，房屋總價款為132,680元，優(yōu)惠、折后總金額為127,226元；交房日期為2008年5月1日，如置業(yè)房地產公司未按合同規(guī)定的期限交付房屋，逾期超過60日，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。同日，原告王淑榮繳納首付款28,402元。2007年6月25日，原告王淑榮與第三人開元物業(yè)公司簽訂《陽光國際購物中心委托經營合同》、《陽光國際購物中心產權商鋪回購合同》各一份，約定王淑榮將其購買的商鋪租給開元物業(yè)公司經營，開元物業(yè)公司按照王淑榮所購產權鋪位合同總價的9%計算年租金，即11,941元，開元物業(yè)公司預支王淑榮前三年的租金35,823元，計入王淑榮的購鋪款中。自王淑榮交清全部購房款第四年起，開元物業(yè)公司按照季度支付王淑榮租金，季度租金為2,985元。2015年5月28日，原告王淑榮向被告置業(yè)房地產公司交付剩余購房款60,000元，被告置業(yè)房地產公司在《陽光國際購物中心商鋪認購協(xié)議》中修改第五條第一款，按照2007年6月15日交清全部鋪位款91,403元，在修改處加蓋公司公章并有經辦人員簽字。
法院認為，原告王淑榮與被告置業(yè)房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法、有效合同，王淑榮要求確認其與被告置業(yè)房地產公司簽訂的房屋買賣合同有效的主張本院予以支持。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，合同各方均應按照合同約定履行合同義務。根據(jù)上述合同，被告置業(yè)房地產公司有義務在原告王淑榮交納購房款后，按約定向原告王淑榮交付房屋，并承擔逾期交付房屋的違約責任，故原告王淑榮要求被告置業(yè)房地產公司承擔逾期交付房屋違約責任的主張符合法律規(guī)定，法院院予以支持。
關于違約金的計算方式，法院認為，被告置業(yè)房地產公司承諾2008年5月1日交付房屋，但其至今未履行交付義務，應按照合同約定，自交付期限的第二天，即自2008年5月2日起支付違約金。被告置業(yè)房地產公司自認按照2007年6月15日收取原告王淑榮交納的購鋪款91,403元，故按照合同約定，被告置業(yè)房地產公司應承擔的違約金數(shù)額應按照已付房款91,403元的日萬分之五標準計算。原告王淑榮主張按照合同載明的價款132,680元進行計算，但并未提供證據(jù)證明第三人開元物業(yè)公司已將租金抵頂給被告置業(yè)房地產公司作為購鋪款，故原告王淑榮應承擔舉證不能的不利后果，該主張法院不予支持。
律師說法：逾期交房的違約金標準
關于逾期交房的違約金比例,國家并沒有一個統(tǒng)一的標準。一般情況下,雙方有合同約定的,按照有約定按約定、沒約定按法定的原則,以合同上約定的比例執(zhí)行;合同上沒有約定的,按照同期銀行貸款利率為準。不過,盡管逾期交房的違約金沒有一個統(tǒng)一標準,但合同上的違約金比例并不是固定不變的,可以以實際損失為標準進行適當調整。
《合同法》第114條的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加?！笨梢韵蛉嗣穹ㄔ荷暾堄枰栽黾?，以彌補給自己造成的實際損失。在違約金計算比例約定不明確或者沒有約定時，可以參照同地段、同類房屋的平均租金為標準來計算。
另在計算逾期交房的違約金時，應按照購房者已支付房款作為計算的基數(shù)。如在以按揭貸款方式購房的，只要購房者已辦理了按揭購房手續(xù)，并能夠證明銀行已將貸款支付給開發(fā)商，則應按照首付款和貸款的總和為計算基數(shù)來計算違約金。計算時間自合同約定的交房時間第二天開始，計算到達到交房條件并實際交房時。
綜上所述，在違約金賠償?shù)臉藴噬?，首先按照雙方合同約定的標準來支付，如果合同約定的標準不足以彌補給購房者造成的損失，則可以請求人民法院予以增加。因房產所涉財產數(shù)額較大，法律適用復雜，所以當您遇到相關法律問題時，建議咨詢專業(yè)律師再決定如何處理。專業(yè)律師會結合個案情況具體分析，制定獨屬于您的法律解決方案。
魏國鵬律師辦案心得：房產問題關系到全社會婚姻、家庭等各個方面，處理好房產的法律糾紛，維護公平和正義，是律師義不容辭的使命！
關注微信“魏國鵬律師”(微信號weiguopenglawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“魏國鵬律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京京師律師事務所
咨詢電話： 13121048109
魏國鵬律師，北京房產專家律師，CCTV《華人頻道》、中央人民廣播電臺《都市法寶》欄目特邀嘉賓，具有15年以上執(zhí)業(yè)經歷，立足服務于大眾、維護法律的公平和正義。
執(zhí)業(yè)律所：北京京師律師事務所
咨詢電話：13121048109
魏國鵬律師，北京房產專家律師，CCTV《華人頻道》、中央人民廣播電臺《都市法寶》欄目特邀嘉賓，具有15年以上執(zhí)業(yè)經歷，立足服務于大眾、維護法律的公平和正義。
使用微信掃描二維碼
關注魏國鵬律師
