天津市高級人民法院
關于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知
津高法（2016）158號
今年以來，房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量大幅增長，尤其是在“二手房”買賣糾紛中出現(xiàn)了界定繼續(xù)履行條件、確定違約損失賠償幅度等新問題。為了依法妥善審理好此類案件，統(tǒng)一裁判標準和執(zhí)法尺度，高院民一庭組織一、二中院及部分基層法院召開了專題座談會，就該類案件審理中的熱點難點問題進行了深入研討，并就一些具體問題形成了共識?，F(xiàn)就審判實踐中應當注意的相關問題通知如下：
一、處理原則
審理上述案件時，要嚴格依照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定。既要遵循誠實信用原則，依法保護守約方的合法權(quán)益，又要兼顧合同的客觀履行情況和條件，買賣雙方的合同目的和居住條件，秉承“調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合”的理念，依法合理平衡各方當事人的合法權(quán)益。
二、《通知》的適用范圍
本《通知》中的“房屋買賣”，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國有土地上的“二手房”買賣，不包括公產(chǎn)房、企業(yè)產(chǎn)房屋買賣。商品房買賣合同糾紛可以參照本《通知》處理。法律、行政法規(guī)和司法解釋另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
三、關于合同效力的認定問題
當事人尚未簽訂房地產(chǎn)行政主管部門要求的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，但自行簽訂或者通過房產(chǎn)中介機構(gòu)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同主要內(nèi)容的，應認定房屋買賣合同成立。經(jīng)審查不存在法定無效情形的，應當認定合同有效。當事人明確約定以簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。
出賣人轉(zhuǎn)讓僅登記在自己名下的共有房屋，未征得其他權(quán)利人同意，基于不動產(chǎn)的公示公信原則，如買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同應認定為有效。但有證據(jù)證明買受人存在過錯，或者出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
四、關于合同繼續(xù)履行的問題
當事人按照房地產(chǎn)行政主管部門的要求簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》以后，一方已依約履行主要義務并主張繼續(xù)履行合同，另一方拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務，除屬于《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，人民法院應予支持。
當事人已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議或者已經(jīng)與房產(chǎn)中介機構(gòu)簽訂包含居間內(nèi)容的房產(chǎn)買賣協(xié)議，但尚未簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的，一方主張繼續(xù)履行合同，另一方拒絕履行合同義務的，除屬于《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，人民法院應綜合考量房地產(chǎn)行政主管部門意見、合同履行進度、房款交付情況、房屋實際狀態(tài)等因素，確定涉案房屋買賣合同是否具備繼續(xù)履行的條件。如果具備繼續(xù)履行合同條件的，人民法院可以支持當事人繼續(xù)履行合同的訴訟請求。如果不具備繼續(xù)履行合同條件的，人民法院可以向當事人釋明無法執(zhí)行的風險，并告知其可以變更訴訟請求。
當事人對合同的履行與解除有特別約定的，從其約定。
當事人要求繼續(xù)履行合同，應當在訴訟請求中明確具體履行內(nèi)容，如支付購房款、交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記等。
對于出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務的，買受人可以按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務，但不能直接請求人民法院確認房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有。
五、關于違約金的問題
合同約定給付違約金的，當事人可以向違約方主張支付違約金，當事人主張違約金高于或低于實際損失的，人民法院應當依法處理。當事人請求增加違約金的，應當依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條的規(guī)定處理。認定違約金過分高于造成的損失，應當依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定處理。
六、關于損失賠償?shù)膯栴}
1、當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定給對方造成損失的，應當賠償損失。按照《合同法》第一百一十三條規(guī)定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。一方違約且發(fā)生房屋價格漲跌情形的，漲跌差價屬于合同履行后可以獲得的利益，實際損失金額的確定應結(jié)合所處區(qū)域?qū)嶋H情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度等因素綜合判定，但最低額度不應低于房屋價格漲跌差價的50%。
2、房屋價格漲跌差價可以參照以下方式確定：（1）雙方能夠協(xié)商確定的，從其約定；（2）雙方不能協(xié)商確定的：①原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌差價；②無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌差價。認定漲跌差價的時間點應以守約方的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時采取措施防止損失擴大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
七、關于受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響案件的處理問題
因受限貸、限購、禁購等房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接影響，合同確實無法繼續(xù)履行的，一般應認定合同不能履行屬于不可歸責于雙方當事人的情形，當事人據(jù)此請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當結(jié)合案件的實際情況準予變更或者解除合同。
因前述原因，當事人解除合同以后，出賣人應當將已經(jīng)收到的購房款或定金返還給買受人，買受人應將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應按照公平原則由雙方合理分擔。如因一方當事人過錯導致當事人利益嚴重失衡，損失方要求加大對方承擔比例的，可酌情予以支持。
正在審理中的一、二審案件參照本《通知》試行，已經(jīng)做出生效裁判的案件不再適用。如在試行中遇有問題，及時向高院民一庭反饋。
2016年11月16日
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。
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