北京二中院：因戶口遷移引發(fā)二手房買賣合同糾紛案件情況
閱讀提示：2016年8月30日上午，北京市第二中級人民法院召開新聞通報會，對近三年來審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件成因及特點進(jìn)行分析，提示買賣雙方誠信交易，防范法律風(fēng)險，避免和減少糾紛發(fā)生。
近年來，隨著房價快速上漲、戶籍管理政策變化以及教育資源不均衡導(dǎo)致的學(xué)區(qū)間房價差異，在二手房買賣過程中因戶口遷移產(chǎn)生糾紛屢見不鮮。今天上午，我院召開新聞通報會，對近三年來審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件成因及特點進(jìn)行分析，提示買賣雙方誠信交易，防范法律風(fēng)險，避免和減少糾紛發(fā)生。
一、涉戶籍問題的房屋買賣合同糾紛案件基本情況
2014年、2015年及2016年1月至7月，我院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件分別為13件、22件及15件。上述案件全部為二審民事案件，占同期審理的房屋買賣合同糾紛案件總數(shù)的5%。
我院審理的此類案件主要有四種類型:
一是買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件，占此類案件總數(shù)的86%；
二是買房人要求賠付逾期遷戶違約金的案件，占86%；
三是賣房人將戶口遷出后，要求返還履約保證金的案件，占6%；
四是因賣房人無法對學(xué)區(qū)名額作出明確承諾，買房人要求解除合同的案件,占2%。
實踐中，部分當(dāng)事人同時提出多項訴求，如要求將現(xiàn)有戶口遷出的同時，提出賠付違約金請求。
二、案件特點
1.涉及中心城區(qū)的案件相對多發(fā)。
對涉案房屋所處區(qū)域進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)的案件相對較多，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的案件較少。其中，涉及東城、西城區(qū)房屋的案件分別占案件總數(shù)的26%和32%，涉及豐臺區(qū)房屋的案件占20%，涉及大興區(qū)、房山區(qū)房屋的案件分別占10%和12%。
2.案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)買賣中。
在上述因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件占25%，如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被使用，影響學(xué)區(qū)房落戶導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生糾紛；涉及連環(huán)買賣的案件占20%，如房屋中有賣房人或前手房屋所有權(quán)人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無法遷出，買房人要求遷出戶口并主張違約金等。
3.半數(shù)以上案件涉及案外人戶口。
在我院審理的戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件中，50%的案件涉及案外人的戶口，即涉案房屋中除了賣房人戶口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶口，或者前手房屋所有權(quán)人及相關(guān)人員的戶口，戶口遷移義務(wù)的履行主體通常是買賣合同雙方以外的人。
4.涉案違約金數(shù)額及獲賠比例較高。
實踐中，當(dāng)事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發(fā)布的房屋買賣合同示范文本，對違反戶口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為持續(xù)時間較長，導(dǎo)致訴訟時違約金數(shù)額較高。據(jù)統(tǒng)計，根據(jù)違約時間的不同，多數(shù)當(dāng)事人主張的違約金為數(shù)十萬元，部分當(dāng)事人主張的違約金數(shù)額達(dá)百萬元，違約金最高數(shù)額達(dá)總房款的20%。同時，因戶口遲遲無法遷移，有的當(dāng)事人分段主張已發(fā)生的違約金，導(dǎo)致后續(xù)多次訴訟。從法院判決情況看，由于合同明確約定了違約金條款，買房人主張違約金的請求獲支持的比例較高。
5.案件事實情況較復(fù)雜。
當(dāng)事人購買的房屋能否落戶、房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口遷移等，涉及公安機關(guān)對于戶籍管理的相關(guān)政策法規(guī)，不同地區(qū)、不同房屋的相關(guān)政策存在一定差異，造成案件事實情況較復(fù)雜。
6.案件調(diào)解撤訴率較低。
在我院近年審理的此類案件中，只有1起案件最終達(dá)成調(diào)解，遠(yuǎn)低于房屋買賣合同糾紛案件的平均調(diào)撤率。由于戶口遷移問題的特殊性，當(dāng)事人往往經(jīng)過長期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實無其他地方可落戶導(dǎo)致無法遷出戶口，加之違約金數(shù)額較高，雙方很難通過協(xié)商達(dá)成一致意見。
三、糾紛產(chǎn)生原因
1.房價攀升過快導(dǎo)致違約的情形增加。
近年來，隨著北京市房屋交易價格快速上升，我院每年審結(jié)的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量也呈逐年上升趨勢。由于二手房交易周期較長，尤其是在限購政策下改善性需求的購房者交易周期更長，有的賣房人在簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房價上漲、認(rèn)為交易價格不理想，提出漲價、反悔或拖延不履行遷移戶口等合同義務(wù)的情況時有發(fā)生。在此情況下，對于買房人來說，尤其是購買學(xué)區(qū)房或急需落戶的買房人來說，其購房及落戶的合同目的自然無法實現(xiàn)。
2.購買學(xué)區(qū)房的落戶需求不斷增加。
近年來，由于教育資源不均衡、入學(xué)資格與戶籍掛鉤等原因，“學(xué)區(qū)房”交易市場較為活躍。部分以入學(xué)為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因?qū)W籍使用限制等原因無法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目的無法實現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有的當(dāng)事人購買“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道，或者實際面積非常小，有的甚至不到2平米，此類房屋的登記面積或?qū)嶋H情況無法滿足居住條件，在落戶過程中可能存在障礙。
3.戶籍登記人不配合遷出或不具備遷出條件。
有的買房人在簽訂購房合同時未預(yù)先調(diào)查核實，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出義務(wù)，僅僅是賣房人答應(yīng)讓其親屬遷出，以致于在合同履行過程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人、甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，導(dǎo)致戶口遲遲無法遷出的情況時有發(fā)生。還有部分戶口的登記人沒有其他落戶地點，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導(dǎo)致戶口無法遷出。
四、相關(guān)法律風(fēng)險
1.買房人的法律風(fēng)險。
一是戶口無法遷入的風(fēng)險。有的房屋因?qū)嶋H情況無法滿足居住等原因不具備落戶條件，可能導(dǎo)致買房人無法辦理戶口遷入。
二是法院不直接判決遷移戶口。戶口遷移系公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán)，不屬于人民法院民事案件處理的范圍，即法院無法判決遷移戶口，只追究賣房人的違約責(zé)任。如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據(jù)雙方買賣合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關(guān)亦沒有強制他人遷出戶口的權(quán)力。但是，根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。
2.賣房人的法律風(fēng)險。
一是可能面臨高額違約金的風(fēng)險。由于房屋價格較高，違約行為持續(xù)時間長，如果合同約定按日計算違約金，那么賣房人因為延遲或不履行遷出戶口義務(wù)可能面臨高額違約金。即使是賣房人以外的其他戶籍登記人不配合或無法遷出戶口，賣房人作為房屋買賣合同的相對人，根據(jù)合同相對性原則，依然要按照雙方合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
二是可能由于根本違約導(dǎo)致合同解除的風(fēng)險。對于購買“學(xué)區(qū)房”或者其他有落戶需求的購房者，如果雙方在合同中明確約定其以落戶為主要購房目的，那么假如因賣房人的違約行為導(dǎo)致買房人一方的合同目的無法實現(xiàn)，買房人可以主張解除合同，而違約方依然要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時，在房價不斷上漲的情況下，賣房人還有可能面臨買房人主張的房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。
3.賣房人以外的其他戶籍登記人的法律風(fēng)險。
如果涉案房屋中的戶籍登記人同意配合遷出戶口，但又反悔不愿繼續(xù)履行相應(yīng)義務(wù)的，因為登記人反悔的行為導(dǎo)致賣房人對買房人構(gòu)成違約并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，由此造成賣房人損失的，可由登記人依據(jù)雙方約定承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
五、相關(guān)建議
1.合同明確約定戶口遷移條款。
買房人，特別是以解決子女入學(xué)學(xué)籍或急需落戶為主要購房目的的，應(yīng)在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況。買房人可以在產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，在屬地派出所查詢房屋內(nèi)登記戶口情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。對于購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應(yīng)學(xué)籍的使用情況。另外，買房人可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務(wù)。
2.與戶籍登記人書面確認(rèn)戶口遷移情況。
雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認(rèn)能否遷出戶口及遷移的相應(yīng)期限。特別是所有權(quán)人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進(jìn)行確認(rèn)。
3.提前向公安機關(guān)了解落戶政策。
戶口遷移問題屬于公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件，例如此前媒體曾報道的購買過道作為“學(xué)區(qū)房”等特殊房屋，最終能否落戶由公安機關(guān)根據(jù)相關(guān)政策予以確定，切莫僅憑賣房人或中介機構(gòu)的保證就盲目購買，導(dǎo)致自身利益受損。
4.提前向教育部門核實學(xué)籍使用情況。
以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門核實相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對學(xué)籍使用有限制，建議在合同明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問題及相應(yīng)違約責(zé)任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。
同時，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用，如果賣房人違約，有可能導(dǎo)致買房人購房目的無法實現(xiàn)，買房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口的學(xué)位。根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百條的規(guī)定，人民法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，可以裁定對其財產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當(dāng)事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施。當(dāng)然，由于保全行為可能對對方當(dāng)事人造成損失，因此申請人應(yīng)當(dāng)按照法院的要求提供相應(yīng)的擔(dān)保。
特別提醒，房屋買賣還是應(yīng)以取得房屋產(chǎn)權(quán)作為主要交易目的，“學(xué)區(qū)房”溢價高，存在相關(guān)政策變化等風(fēng)險，買房人要充分權(quán)衡利弊，切莫盲目跟風(fēng)。
5.訴訟中可以請求調(diào)整違約金數(shù)額。
賣房人認(rèn)為買房人主張的違約金過高的，可以請求法院酌情調(diào)整違約金數(shù)額。根據(jù)法律規(guī)定，違約金的數(shù)額應(yīng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
因此，如果約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院予以適當(dāng)減少。對于買房人來說，如果因為對方逾期遷戶口的違約行為確實造成損失，應(yīng)注意保存造成損失及相應(yīng)損失數(shù)額的證據(jù)（這里提示下：當(dāng)事人對于證明自己損失存在的證據(jù)較為薄弱，有的甚至只是在口頭上籠統(tǒng)地主張存在損失，無法具體說明存在何種損失及相應(yīng)的損失數(shù)額，亦沒有相應(yīng)證據(jù)佐證，就可能導(dǎo)致最終違約金數(shù)額的認(rèn)定——法客提示：所以，遇到糾紛一定要記得委托律師）。對于出賣人逾期遷出戶口的違約行為，買受人分段起訴主張違約金的，如果前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實際損失的，出賣人也有權(quán)請求法院調(diào)整違約金數(shù)額。
另外，買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔(dān)遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，出賣人有權(quán)要求其扣除已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。由于個案具體情況不同，雙方約定的違約金計算方法、計算標(biāo)準(zhǔn)與個案違約程度不盡相同，因此當(dāng)事人在個案中主張的違約金的數(shù)額亦不相同，但最終判決承擔(dān)違約金的數(shù)額應(yīng)相當(dāng)于違約所造成的損失，對于符合法律規(guī)定調(diào)整違約金數(shù)額的情況，法院一般在造成實際損失的30%范圍內(nèi)予以調(diào)整。
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