沒(méi)有房產(chǎn)證的房子如何進(jìn)行交易？

最近就經(jīng)常有人問(wèn)“我買(mǎi)的期房，還沒(méi)有交房，可不可以賣(mài)呢？”，當(dāng)然可以！今天小編就來(lái)給大家講一講沒(méi)有房產(chǎn)證的房子怎么交易。

一、剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭

這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，是最好處理的。

買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪歉_(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將首付款付給賣(mài)方就行了。后面的事情就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了。

二、正在還房貸，還沒(méi)有交房

方式一：直接更名

流程：

1、賣(mài)方將銀行的貸款還清；

2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；

3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；

4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案。

注意事項(xiàng)：

1、房子必須還清銀行貸款

2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意

3、買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。

方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶

這種方式就屬于二手房買(mǎi)賣(mài)了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。

包括：

個(gè)人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）

（契稅要交兩次，一次是賣(mài)方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買(mǎi)方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納）

營(yíng)業(yè)稅：5.55%

第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。

三、注意事項(xiàng)

1、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)謹(jǐn)慎！

2、如果遇到特殊情況一定要賣(mài)（買(mǎi)）沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。

3、對(duì)買(mǎi)方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。

4、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。

四、知識(shí)鏈接：哪些房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證

1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。

2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤(pán)

3、未取得規(guī)劃審批的樓盤(pán)

4、私自變更規(guī)劃的樓盤(pán)

5、私自改變土地用途的樓盤(pán)

6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛

7、沒(méi)有銷(xiāo)售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋

8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋

9、土地或房屋未解除抵押的

10、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的

11、土地、房屋被有關(guān)部門(mén)司法查封。

• 張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。

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