央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，買(mǎi)賣(mài)雙方責(zé)任如何承擔(dān)？
---成某與杜某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案法律評(píng)析
【關(guān)鍵詞】
解除合同 央產(chǎn)房 違約賠償 利息損失 房屋溢價(jià)款 中介費(fèi) 房屋裝修 房屋租金 使用費(fèi)
【要點(diǎn)提示】
買(mǎi)、賣(mài)雙方簽訂不具備上市交易的條件的央產(chǎn)房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，最終被法院判決予以解除。法院一般認(rèn)定，買(mǎi)受人應(yīng)在交易前已知悉涉案房屋的屬性，其應(yīng)當(dāng)對(duì)該交易以及履行后果盡到足夠的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任（即：20%），而出賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任（即：80%）。在責(zé)任確定后，各自的損失均應(yīng)按照責(zé)任比例進(jìn)行分擔(dān)。對(duì)出賣(mài)方而言，其損失為房屋的租金或使用費(fèi)；就買(mǎi)受人而言，其損失應(yīng)當(dāng)包括已付房款的利息損失、房屋溢價(jià)損失、已付中介費(fèi)損失及房屋裝修損失。
【當(dāng)事人信息】
原告：成某（買(mǎi)受方，一審原告、反訴被告、二審被上訴人）
被告：杜某（出賣(mài)方，一審被告、反訴原告、二審上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
1998年，杜某以97成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋。2001年9月，杜某取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證。2007年3月，杜某與成某、房產(chǎn)中介簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。2010年4月，涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人出具證明，內(nèi)容為：“涉案房屋暫不宜上市交易（住房信息已上報(bào)國(guó)家局）”。2013年，杜某以涉案房屋不能上市交易，合同無(wú)法繼續(xù)履行為由將成某訴至法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、并要求成某及現(xiàn)居住人騰退房屋。法院于2013年7月作出判決，認(rèn)定杜某與成某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效，但涉案房屋屬原產(chǎn)權(quán)人以福利售房方式發(fā)售給原產(chǎn)權(quán)人職工的央產(chǎn)房，其對(duì)外出售須符合原產(chǎn)權(quán)人相關(guān)售房政策，然成某非原產(chǎn)權(quán)人職工，其與杜某所簽訂的合同實(shí)質(zhì)上已無(wú)法繼續(xù)履行，并判決解除杜某與成某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
上述判決生效后，成某起訴請(qǐng)求：1、返還成某購(gòu)房款52萬(wàn)元，房屋中介費(fèi)13600元；2、按照同期銀行貸款利率支付成某上述款自2007年3月至實(shí)際支付之日的利息，截至2014年1月暫計(jì)為241355元；3、賠償成某的裝修費(fèi)損失48154元；4、支付成某自2008年9月至實(shí)際支付之日違約金，以615000元為基數(shù)按照每日萬(wàn)分之四的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，截止到2014年1月1日違約金共計(jì)472821；5、支付成某房屋溢價(jià)款損失2195600元。
杜某反訴：1、要求成某支付從2007年3月起至2014年3月的房屋使用費(fèi)322173元；2、要求成某按照每月3835元標(biāo)準(zhǔn)支付2014年3月至實(shí)際騰退房屋之日的房屋占有使用費(fèi)。
【法院判決】
1、杜某于本判決生效后七日內(nèi)返還給成某購(gòu)房款52萬(wàn)元，并按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率百分之八十向成某支付自2007年3月起至該款項(xiàng)實(shí)際給付日止的利息；2、杜某于本判決生效后七日內(nèi)賠償成某中介服務(wù)費(fèi)10880元；3、杜某于本判決生效后七日內(nèi)賠償成某房屋溢價(jià)款1365400元；4、成某于本判決生效后七日內(nèi)給付杜某2007年3月至2013年7月期間房屋使用費(fèi)103493.9元，并按照每月3835元標(biāo)準(zhǔn)給付杜某自2013年7月起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋使用費(fèi)；5、駁回成某的其他訴訟求情；6、駁回杜某的其他反訴請(qǐng)求。
【案件評(píng)析】
一、杜某、成某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除，雙方如何承擔(dān)責(zé)任？
本案涉案房屋系央產(chǎn)房，尚不具備上市交易的條件，故雙方無(wú)法繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同已經(jīng)生效判決予以解除。由于合同約定杜某同意在簽約后一年半將涉案房屋過(guò)戶(hù)給成某，現(xiàn)杜某不能履行該合同義務(wù)，其行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違約行為。當(dāng)然，由于涉案房屋的屬性，成某亦在交易前已經(jīng)知悉，其應(yīng)當(dāng)對(duì)該交易以及履行后果盡到足夠的注意義務(wù)，亦可以避免損失的發(fā)生。因此，法院認(rèn)定對(duì)導(dǎo)致合同的解除由杜某承擔(dān)主要責(zé)任（即：80%），成某承擔(dān)次要責(zé)任（即：20%）的處理是正確的。
二、杜某、成某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除，如何計(jì)算損失賠償？
在責(zé)任確定后，各自的損失均應(yīng)按照責(zé)任比例進(jìn)行分擔(dān)。對(duì)于杜某而言，其損失僅為房屋的租金或使用費(fèi)；就成某而言，其損失應(yīng)當(dāng)包括已付房款的利息損失、房屋溢價(jià)損失、已付中介費(fèi)損失及房屋裝修損失。
1、購(gòu)房款利息損失。對(duì)于52萬(wàn)元的利息損失，因52萬(wàn)元自2007年3月已在杜某處，杜某因此可以獲得一定的收益，考慮責(zé)任分擔(dān)比例，法院判定杜某應(yīng)按同期貸款利息的80%向成某支付利息損失。
2、中介費(fèi)損失。中介費(fèi)13600元的負(fù)擔(dān)亦應(yīng)考慮責(zé)任分擔(dān)比例，杜某應(yīng)承擔(dān)成某中介費(fèi)損失10880元。
3、房屋溢價(jià)款損失。當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。因自2010年4月起，成某已經(jīng)知道涉案房屋不能上市交易，且其已向法院提起訴訟要求解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)時(shí)杜某亦同意解除合同，只是雙方就損失賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)，但成某撤訴后，雙方并未協(xié)商如何解決無(wú)法繼續(xù)履行合同的問(wèn)題。杜某亦知道交易無(wú)法繼續(xù)履行，亦未及時(shí)采取措施，直到2013年才向法院提起訴訟要求解除合同。法院認(rèn)為就2010年4月之前的房屋溢價(jià)款損失系杜某違約造成，應(yīng)向成某賠償房屋溢價(jià)款損失，但對(duì)于2010年4月起至2013年7月止之間的房屋溢價(jià)款損失雙方均有責(zé)任，且責(zé)任相當(dāng)，對(duì)此期間的房屋溢價(jià)損失判定雙方各承擔(dān)一半。
4、涉案房屋占有使用費(fèi)。對(duì)涉案房屋占有使用費(fèi)，成某占有涉案房屋系基于雙方買(mǎi)賣(mài)合同約定，法院認(rèn)為，成某占有涉案房屋使用費(fèi)2010年4月之前的房屋使用費(fèi)損失系杜某違約造成，成某無(wú)須賠償，但對(duì)于2010年4月起至2013年7月止之間的房屋使用費(fèi)損失雙方均有責(zé)任，且責(zé)任相當(dāng)，對(duì)此期間的房屋使用費(fèi)損失判定雙方各承擔(dān)一半。
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