丈夫擅自出租房屋，租賃協(xié)議有效嗎？

【基本案情】

陳某與妻子王某在婚內(nèi)購買了一處住房，房產(chǎn)證所載房屋所有權(quán)人是陳某和王某。夫妻住在另一處房產(chǎn)之中，并未住在涉案房產(chǎn)之中，近期因夫妻感情不和，女方向法院提起了離婚訴訟。在此期間，丈夫陳某在未和妻子王某商量的情況下，將房產(chǎn)擅自出租給自己的朋友吳先生，以自己一方的名義與吳先生簽訂租賃協(xié)議，約定租期為十年，房租交給陳某，其妻子王某一直不知情。該租賃協(xié)議履行3個(gè)月之后，一次偶然的機(jī)會(huì)，妻子王某發(fā)現(xiàn)房屋被出租，找到吳先生，對(duì)吳先生說房屋的出租自己并不知情，請(qǐng)吳先生搬離該出租房。請(qǐng)問：吳先生與陳某簽訂的租賃協(xié)議有效嗎？

【幾種觀點(diǎn)】

該案的焦點(diǎn)問題是房屋租賃協(xié)議是否有效，有三種不同的觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：租賃協(xié)議有效。理由是陳某的行為屬家事代理，根據(jù)婚姻法及其解釋，夫妻雙方具有家事代理權(quán)。吳先生為善意第三人，王某不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

觀點(diǎn)二：租賃協(xié)議有效。理由是陳某的行為構(gòu)成表見代理。

觀點(diǎn)三：租賃協(xié)議無效。理由是陳某屬無權(quán)代理，且未經(jīng)王某追認(rèn)同意,所簽協(xié)議不是王某的真實(shí)意思，對(duì)王某不產(chǎn)生法律效力。

【律師評(píng)析】

一、陳某的行為是否為日常家事代理？

《婚姻法》第十七條及《婚姻法解釋(一)》第十七條規(guī)定：婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。也就是說，夫或妻對(duì)夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)的處理權(quán)分為兩類，第一類是因?yàn)槿粘Ｉ钚枰幚矸蚱薰餐?cái)產(chǎn)，任何一方可以決定。第二類是非因日常生活需要而對(duì)共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定的，則需要夫妻雙方協(xié)商一致，原則上不適用夫妻相互代理權(quán)。但為了保護(hù)善意第三人的利益，該條第二項(xiàng)規(guī)定了他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

本案中房屋租賃行為不屬于日常生活需要處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不適用夫妻互為代理。夫妻間有權(quán)代理的僅是于婚姻共同生活期間的家庭日常事務(wù)，其范圍主要包括：維持共同生活的費(fèi)用；撫育子女的費(fèi)用；家庭成員所需的醫(yī)療費(fèi)用；其它日常生活所需的費(fèi)用。在日常生活需要的范圍內(nèi)，夫妻行使家事代理權(quán)，任何一方可以決定。

本案，陳某與王某共同財(cái)產(chǎn)系房屋，屬不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)其出租長達(dá)10年時(shí)間，其行為顯然不屬于日常生活需要處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而屬于非因日常生活需要而對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理的行為，理所當(dāng)然夫妻之間不適用相互代理，任何一方不可以獨(dú)自決定。

二、本案吳先生是否屬于善意第三人？

就本案來說出租房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，明確其為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，依不動(dòng)產(chǎn)公示原則，即使吳先生對(duì)此房屋為其夫妻倆共有財(cái)產(chǎn)的事實(shí)不知情，也應(yīng)推定其知情，足以對(duì)抗第三人。其次，作為陳某的朋友吳先生知道陳某正處于離婚過程中，卻與其中一方簽訂租賃協(xié)議，顯然不是不知情。另外，第三人在與夫妻一方從事非日常生活范圍內(nèi)的重大財(cái)產(chǎn)交易時(shí)要注意夫妻雙方是否取得一致意見，即賦予了第三人的注意義務(wù)。但吳先生未盡到此義務(wù)，主觀和客觀上均存在過錯(cuò)。

三、陳某的行為是否構(gòu)成表見代理？

依《合同法》第四十九條規(guī)定，所謂表見代理，是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人的名義簽訂協(xié)議，如果相對(duì)人有理由相信其有代理權(quán)，那么相對(duì)人就可以向被代理人主張?jiān)搮f(xié)議效力，要求被代理人承擔(dān)協(xié)議中所規(guī)定的義務(wù)。構(gòu)成表見代理要滿足以下條件：一是行為人并沒有獲得被代理人的授權(quán)就以被代理人名義與相對(duì)人簽訂了協(xié)議。二是協(xié)議的相對(duì)人在主觀上必須是善意的、無過錯(cuò)的。如果相對(duì)人不經(jīng)審查或未盡合理注意就相信行為人有代理權(quán)并與其進(jìn)行交易，此時(shí)相對(duì)人就屬于有過錯(cuò)，表見代理不成立，相對(duì)人則無權(quán)要求由被代理人承受法律后果。

 本案，租賃房屋為陳某與王某夫妻倆共有，在租賃協(xié)議上，陳某在出租方只簽了自己的姓名，因而不構(gòu)成以王某的名義簽名訂立房屋出租協(xié)議。其次，張某的行為明顯存在過錯(cuò)。因?yàn)樵趨f(xié)議簽訂前，吳先生應(yīng)當(dāng)對(duì)所租房屋相關(guān)情況進(jìn)行了解，在明知陳某在離婚過程中，還與陳某簽訂租賃時(shí)間長達(dá)10年的租賃協(xié)議，其行為顯然不當(dāng)。再次，所租房屋經(jīng)過房管部門確權(quán)登記，王某為房屋共有人已經(jīng)公示，當(dāng)推定相對(duì)人吳先生知道或應(yīng)當(dāng)知道所租房屋為陳某與王某夫妻倆共有。故，對(duì)此房屋租賃協(xié)議陳某的行為不構(gòu)成表見代理，吳先生無權(quán)向王某主張協(xié)議效力。

四、該租賃協(xié)議應(yīng)屬無效

綜上，依《合同法》第四十八條的規(guī)定，租賃協(xié)議未經(jīng)王某追認(rèn)，對(duì)王某不發(fā)生法律效力。依《民法通則》第五十五條、第七十一條、第七十五條的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條規(guī)定，基于吳先生非善意第三人，陳某未經(jīng)王某同意將該房屋租賃給吳先生，侵犯了王某對(duì)該房屋的共有權(quán)利，陳某與吳先生簽訂的租賃協(xié)議依法應(yīng)確認(rèn)無效。

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郝萍，北京市煒衡律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京市律協(xié)民法委員會(huì)副主任，北京市律協(xié)重大疑難案件課題組成員，曾獲北京市律協(xié)優(yōu)秀黨員、優(yōu)秀律師、中央電視臺(tái) “優(yōu)秀法律顧問”。執(zhí)業(yè)期間辦理過大量民商事案件，并擔(dān)任多家單位常年法律顧問，獲得客戶一致好評(píng)。

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