裁判要旨
法律規(guī)定宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押，但對宅基地上的合法建筑物卻并未禁止抵押。結(jié)合國家關(guān)于賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利、開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的政策精神，農(nóng)村宅基地上建筑物抵押權(quán)的實現(xiàn)雖然存在一定風(fēng)險，但并不妨礙抵押行為本身的合法有效性。
案情
謝廣元、肖小秀系夫妻關(guān)系。2012年4月18日，二人與銅山區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社二堡分社簽訂個人擔(dān)保借款合同，約定由謝廣元向二堡信用分社借款100萬元，以二人共有的位于銅山鎮(zhèn)二堡村北京南路243號房產(chǎn)（房屋所在土地用途為宅基地）為抵押物，并辦理了抵押權(quán)登記。借款到期后，謝廣元、肖小秀未依約還款。2015年8月14日，銅山區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社向法院提出申請，請求法院裁定拍賣或變賣涉案抵押房產(chǎn)，在借款本息范圍內(nèi)由申請人優(yōu)先受償。
裁判
江蘇省徐州市銅山區(qū)人民法院適用實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)特別程序進行審理認(rèn)為，雙方擔(dān)保借款合同有效，擔(dān)保法、物權(quán)法雖然規(guī)定了宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押，但對宅基地上的合法建筑物，法律并未禁止抵押。土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！笨梢?，法律不禁止農(nóng)村居民出租、出賣自己的房屋，僅僅是出賣、出租房屋后需承擔(dān)不被批準(zhǔn)宅基地申請的不利后果。舉重以明輕，既然農(nóng)村房屋可以出賣，那么抵押作為一種處分行為，也應(yīng)當(dāng)允許。涉案抵押權(quán)的實現(xiàn)雖然存在一定風(fēng)險，但并不妨礙抵押行為本身的有效性。因此，銅山法院裁定準(zhǔn)予對涉案房產(chǎn)采取拍賣、變賣方式變價，申請人在100萬元的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
評析
本案的爭議焦點為農(nóng)村宅基地上合法建筑物能否設(shè)定抵押？信用社能否主張對抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償？筆者認(rèn)為，根據(jù)實際情況，宅基地上合法建筑物可以設(shè)定抵押。
1.農(nóng)村土地政策改革與調(diào)整過程需要積極的司法應(yīng)對
長期以來，我國法學(xué)理論與實踐遵從“地隨房走，房隨地走”（即“房地一致”）原則。依現(xiàn)行法，房地一致有其固定的適用范圍，在禁止宅基地抵押的現(xiàn)有規(guī)定下，機械堅持該原則會導(dǎo)致農(nóng)村房屋抵押無效的結(jié)論。限制農(nóng)村房屋抵押對穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系有積極作用，但隨著經(jīng)濟和社會形勢的發(fā)展，這一情況越來越限制了農(nóng)民對承包土地的用益物權(quán)，不利于盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)和增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入渠道，消極作用越來越明顯。
因此，為賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，黨和國家開始實施更為靈活的土地政策，積極探索農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點工作。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調(diào)要賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，具體舉措是：“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道?！?015年8月，國務(wù)院出臺《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》，明確了“兩權(quán)”抵押貸款試點的原則、路徑、保障等。
司法裁判要結(jié)合經(jīng)濟社會背景予以綜合考量，本案發(fā)生于國家農(nóng)村土地政策的調(diào)整時期，被申請人謝廣元、肖小秀是基于擴大生產(chǎn)經(jīng)營、改善自身生活的目的，設(shè)置抵押進行借款，屬于國家鼓勵的農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入的情況，從維護雙方當(dāng)事人權(quán)益和提供積極的司法應(yīng)對出發(fā)，該抵押權(quán)應(yīng)予保護。
2.當(dāng)然解釋在民事案件裁判中的具體適用
當(dāng)然解釋是指某個法律條文雖然沒有明文規(guī)定適用于該類案型，但從該法律條文的立法本意來看，該類案型比法律條文明文規(guī)定者更有適用的理由，因此適用該法律條文于該類案型的一種解釋方法。當(dāng)然解釋分為“舉重以明輕”與“舉輕以明重”兩種解釋路徑。其中，“舉重以明輕”即根據(jù)法律規(guī)定的目的來考慮，如果其事實較之于法律所規(guī)定的情況，法律規(guī)定的情況更重，就可以直接適用或是參考該法律規(guī)定。當(dāng)然解釋雖然是刑法解釋學(xué)的概念，但同樣可以作為民事裁判說理的解釋方法。
具體到本案，土地管理法第六十二條第四款明確規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。可見，法律并不禁止農(nóng)村村民出租、出賣自己的房屋，根據(jù)舉重以明輕的解釋方法，既然農(nóng)村房屋可以出賣，那么抵押作為一種較輕的處分行為，也應(yīng)允許。
3.有限制的抵押權(quán)亦是合法有效的抵押權(quán)
農(nóng)村宅基地上合法建筑物設(shè)定的抵押權(quán)，是一種有限制的抵押權(quán)，即這種抵押只是對宅基地上的房屋抵押是有效的，效力不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，一旦債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人只能以抵押房屋的建筑材料作為動產(chǎn)優(yōu)先受償，這樣將房屋拆除而以建筑材料還債，無疑大大降低了房屋的價值，這是當(dāng)事人都不愿意的事。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”據(jù)此，用農(nóng)村房屋作抵押，要想實現(xiàn)抵押權(quán)也存在法律和實踐上的限制，但不能因此否定抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)。
本案中，二被申請人處分農(nóng)村房屋，必然涉及到該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地，但不妨礙抵押合同的有效性。同時，信用社只能對宅基地上的房產(chǎn)的材料的價值享有優(yōu)先受償權(quán)，對宅基地則無權(quán)處理，既然抵押人的抵押是自愿行為，則需承擔(dān)相應(yīng)權(quán)利義務(wù)，該抵押行為應(yīng)認(rèn)定為合法有效。
本案案號：（2015）銅商特字第00001號
案例編寫人：江蘇省徐州市銅山區(qū)人民法院李冠穎
孫奎律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
關(guān)注微信“孫奎律師”(微信號sunkuils1)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“孫奎律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京安衡（上海）律師事務(wù)所
咨詢電話： 13262916597
關(guān)注孫奎律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：北京安衡（上海）律師事務(wù)所
咨詢電話：13262916597
關(guān)注孫奎律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注孫奎律師
