房屋新政并非合同不能履行理由，買方訴請退定、賠償被駁 ──易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)成功代理賣方解除房屋買賣合同、定金不予返還

【關(guān)鍵詞】

購房定金  違約金  面簽  違約  解除合同  合同不能履行

【要點(diǎn)提示】

購房人主張因新政被限購、無法辦理銀行貸款，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。簽訂房屋買賣合同后，買方不履行合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【當(dāng)事人】

張某甲：賣方  被告  委托人

張某乙：買方  原告

某經(jīng)紀(jì)公司：居間方  第三人

【案情簡介】

2010年4月下旬，張某甲將其位于北京市朝陽區(qū)的某房屋以173萬元的價(jià)格出售給張某乙，雙方簽訂房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定：張某乙于合同簽訂當(dāng)日支付張某甲定金3萬元，于6月底之前另行支付首付款60萬元，余款通過貸款方式支付。合同簽訂后，張某乙僅支付定金3萬元。2010年4月30日,為遏制房價(jià)快速上漲，北京出臺(tái)“國十條”實(shí)施細(xì)則,張某乙以已在京貸款購買了三套住房、無法辦理貸款為由未再交納購房首付款，并將張某甲及某經(jīng)紀(jì)公司訴至朝陽法院，要求解除購房合同，返還定金6萬元，賠償經(jīng)濟(jì)損失（中介費(fèi)）53310元。

【律師說法】

賣方張某甲被訴后，慕名找到易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)代理其出庭應(yīng)訴。經(jīng)認(rèn)真研究和專業(yè)分析，易居房產(chǎn)律師提出如下代理意見：首先，張某甲與張某乙簽訂的北京市存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，依法成立、合法有效，應(yīng)當(dāng)全面遵守履行。其次，合同簽訂后，張某甲如約履行了自己的義務(wù)，在中介公司通知雙方面簽時(shí)積極到場，不存在任何違約行為，故要求其賠償損失沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)。再次，張某乙拖延交納購房首付款，準(zhǔn)備材料不齊全，導(dǎo)致銀行貸款沒有成功，此后，經(jīng)張某甲及第三人多次聯(lián)系催告，張某乙仍拒絕交納首付款，已構(gòu)成合同違約，賣方同意解除合同。對于張某乙聲稱不能購買房屋的原因系被限購、無法辦理銀行貸款以及其在北京已貸款購買住房三處，不符合購房條件等事由，其并沒有相應(yīng)證據(jù)加以證明。最后，根據(jù)合同約定，張某乙應(yīng)于6月30日前支付首付款，但其明確表示不想再買房、也不再支付首付款，其行為已構(gòu)成違約，故合同不能履行是張某乙違約造成的，張某乙應(yīng)當(dāng)賠償張某甲違約金，因此張某乙交納的3萬元定金應(yīng)沖抵違約金，不應(yīng)當(dāng)退還。易居房產(chǎn)律師專業(yè)、全面的代理意見獲得主審法官和合議庭的一致認(rèn)可并被采信。

【法院判決】

朝陽區(qū)法院一審判決：一、解除張某甲與張某乙簽訂的涉案房屋的房屋買賣合同；二、解除張某甲與張某乙及第三人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中有關(guān)服務(wù)買賣內(nèi)容的約定；三、駁回張某乙其他訴訟請求（即定金不予退還）。

【法條鏈接】

《中華人民共和國合同法》（1999）

第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（2002）

第二條當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

承辦│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)：張濤、趙繼愛

單位│北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所

供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部

來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)承辦案件判例選編

• 張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。

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