法眼聚焦：房屋買賣（一）|虛假宣傳學區(qū)房不應(yīng)給付中介費

介紹隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和國家宏觀調(diào)控政策的演變，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)蓬勃發(fā)展，經(jīng)紀機構(gòu)在房屋交易市場中發(fā)揮著越來越重要的作用，但也呈現(xiàn)出中介機構(gòu)參與房屋買賣居間合同糾紛案件不斷上升而造成案件越來越復雜的局面。案情概要

雷某為子女上學，欲購買一套“學區(qū)房”。某中介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬于“學區(qū)房”，并口頭承諾可以上某個學校。雷某聽信中介公司的宣傳，與楊某簽訂了買賣合同。房屋過戶后，雷某發(fā)現(xiàn)該房并非“學區(qū)房”，而是緊鄰“學區(qū)房”的房子，遂拒絕向中介公司支付居間費，中介公司將雷某訴至法院。法院審理認為，因涉案房屋緊鄰真正的“學區(qū)房”，購房者很難判斷房屋的性質(zhì)。中介公司未履行如實告知的義務(wù)向購房人作虛假宣傳，導致其提供的居間服務(wù)有瑕疵致使合同目的無法實現(xiàn)，故雷某不應(yīng)向其支付中介費。法官說法在我國現(xiàn)有社會背景和經(jīng)濟條件下，購買房屋對于一般公眾而言仍屬生活中的大事，大部分老百姓會選擇通過中介公司來簽訂購房合同。在提供居間服務(wù)過程中，誠實信用原則是居間人履行合同過程中應(yīng)遵循的基本原則，居間人必須向委托人實事求是地提供自己所掌握的信息并據(jù)實報告。

本案中，雷某購買房屋的主要目的是為解決子女上學問題，其對于購買房屋存在著特定需求,中介公司在明知雷某購房存在特定需求的情況下，為獲取高額中介費,利用雷某難以判斷房屋真實情況的弱勢地位，將緊鄰“學區(qū)房”的非“學區(qū)房”進行虛假宣傳，刻意隱瞞真實情況，并作出可以上學的虛假承諾，使得雷某在不知情、被欺騙的情況下簽訂合同并履行。合同法第四百二十五條規(guī)定:居間人負有如實報告的義務(wù)。根據(jù)該規(guī)定，居間人不得隱瞞有關(guān)的重要事實、不得提供虛假情況，否則，如損害委托人利益的，則不得要求支付報酬。因此，中介公司對其虛假宣傳、虛假承諾的違約行為應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。

• 張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。

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