介紹隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的演變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)蓬勃發(fā)展，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋交易市場(chǎng)中發(fā)揮著越來越重要的作用，但也呈現(xiàn)出中介機(jī)構(gòu)參與房屋買賣居間合同糾紛案件不斷上升而造成案件越來越復(fù)雜的局面。案情概要
雷某為子女上學(xué)，欲購(gòu)買一套“學(xué)區(qū)房”。某中介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬于“學(xué)區(qū)房”，并口頭承諾可以上某個(gè)學(xué)校。雷某聽信中介公司的宣傳，與楊某簽訂了買賣合同。房屋過戶后，雷某發(fā)現(xiàn)該房并非“學(xué)區(qū)房”，而是緊鄰“學(xué)區(qū)房”的房子，遂拒絕向中介公司支付居間費(fèi)，中介公司將雷某訴至法院。法院審理認(rèn)為，因涉案房屋緊鄰真正的“學(xué)區(qū)房”，購(gòu)房者很難判斷房屋的性質(zhì)。中介公司未履行如實(shí)告知的義務(wù)向購(gòu)房人作虛假宣傳，導(dǎo)致其提供的居間服務(wù)有瑕疵致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故雷某不應(yīng)向其支付中介費(fèi)。法官說法在我國(guó)現(xiàn)有社會(huì)背景和經(jīng)濟(jì)條件下，購(gòu)買房屋對(duì)于一般公眾而言仍屬生活中的大事，大部分老百姓會(huì)選擇通過中介公司來簽訂購(gòu)房合同。在提供居間服務(wù)過程中，誠(chéng)實(shí)信用原則是居間人履行合同過程中應(yīng)遵循的基本原則，居間人必須向委托人實(shí)事求是地提供自己所掌握的信息并據(jù)實(shí)報(bào)告。
本案中，雷某購(gòu)買房屋的主要目的是為解決子女上學(xué)問題，其對(duì)于購(gòu)買房屋存在著特定需求,中介公司在明知雷某購(gòu)房存在特定需求的情況下，為獲取高額中介費(fèi),利用雷某難以判斷房屋真實(shí)情況的弱勢(shì)地位，將緊鄰“學(xué)區(qū)房”的非“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行虛假宣傳，刻意隱瞞真實(shí)情況，并作出可以上學(xué)的虛假承諾，使得雷某在不知情、被欺騙的情況下簽訂合同并履行。合同法第四百二十五條規(guī)定:居間人負(fù)有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)。根據(jù)該規(guī)定，居間人不得隱瞞有關(guān)的重要事實(shí)、不得提供虛假情況，否則，如損害委托人利益的，則不得要求支付報(bào)酬。因此，中介公司對(duì)其虛假宣傳、虛假承諾的違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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