辛辛苦苦買了一套房，不僅被遲延交房，而且到了交房時，卻被告知要拿房可以，但是要先交物業(yè)費。
近日，句容法院審理了這起商品房銷售合同糾紛案件。
李女士準(zhǔn)備購買一套房產(chǎn)，多方了解之下決定購買一套位于句容的新開發(fā)房產(chǎn)，并于2013年7月與房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同一份，雙方約定總房款90余萬元，房地產(chǎn)公司應(yīng)于2014年9月30日前交房，李女士應(yīng)當(dāng)及時收房，如一方違約，則應(yīng)每日按照總房款的萬分之一承擔(dān)違約金。
隨后，李女士按約定支付了全部購房款，但房地產(chǎn)公司卻因其他原因通知李女士推遲到2014年11月30日之前交房。
2014年11月底，李女士收到房地產(chǎn)公司寄來的收房通知書，2014年12月中旬，李女士去房地產(chǎn)公司聯(lián)系交房，房地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司交房。
在交接過程中，李女士被告知要先與物業(yè)公司簽訂物業(yè)協(xié)議，并預(yù)交1年的物業(yè)管理費、公共能耗費等費用后才能辦理交接手續(xù)。
李女士對該條件予以拒絕，物業(yè)公司以此為由拒辦交接手續(xù)，拒交房屋鑰匙。
隨后，李女士向房地產(chǎn)公司發(fā)函，向房地產(chǎn)公司陳述了上述情況，并要求按約交房，房地產(chǎn)公司未予以回應(yīng)。
2015年6月，李女士訴至法院，要求房地產(chǎn)公司自2014年10月1日起至實際交房之日止每日按照總房款的萬分之一支付違約金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方在商品房買賣合同中并未將簽訂物業(yè)合同、預(yù)交物業(yè)費及公共能耗費等費用作為交房的前置條件，且物業(yè)合同是物業(yè)公司與業(yè)主之間的合同，與房屋買賣合同沒有關(guān)系，物業(yè)費也應(yīng)當(dāng)是由具備資質(zhì)管理條件的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取，而非由房地產(chǎn)公司直接向業(yè)主收取該費用，因此房地產(chǎn)公司要求李女士在交房前先簽訂物業(yè)合同，并預(yù)交物業(yè)費及公共能耗費等費用沒有法律依據(jù)。
李女士已按合同約定足額支付購房款，房地產(chǎn)公司未按合同約定的期限向李女士交付房屋，已構(gòu)成違約，原告李女士要求被告房地產(chǎn)公司自2014年10月1日起至實際交房之日止每日按照總房款的萬分之一支付違約金，法院予以支持。
拿房先交物業(yè)費成行業(yè)潛規(guī)則法院判決向慣例說不
來源：揚子晚報
南京市民李女士花90多萬元在句容買了一套商品房，不僅被延遲交房，而且到了交房時，卻被告知要拿房可以，得先交清一年的物業(yè)費。
句容法院認(rèn)為，房屋買賣合同與物業(yè)費之間沒有任何聯(lián)系，近日判決房產(chǎn)公司按照購房合同中的約定，自合同交房日起至實際交房之日止每日按照總房款的萬分之一支付違約金。
南京市民李女士準(zhǔn)備購買一套房產(chǎn)，多方了解之后，決定購買位于句容區(qū)域內(nèi)的一套新開發(fā)的商品房，考察滿意后，李女士于2013年7月與房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同一份，雙方約定總房款90余萬元，房地產(chǎn)公司應(yīng)于2014年9月30日前交房，李女士應(yīng)當(dāng)及時收房，如一方違約，則應(yīng)每日按照總房款的萬分之一承擔(dān)違約金。隨后，李女士按照合同約定支付了全部購房款。后來房地產(chǎn)公司因其他原因通知李女士推遲到2014年11月30日之前交房，李女士對此也是無可奈何，當(dāng)然也不好說什么。
等到2014年11月底，李女士收到房地產(chǎn)公司寄來的收房通知書，2014年12月中旬，李女士去房地產(chǎn)公司聯(lián)系交房，得知房地產(chǎn)公司已經(jīng)委托物業(yè)公司交房。在交接過程中，李女士被告知要先與物業(yè)公司簽訂物業(yè)協(xié)議，并預(yù)交1年的物業(yè)管理費、公共能耗費等費用后才能辦理交接手續(xù)。李女士當(dāng)時就很生氣，按照合同約定拿房，跟物業(yè)費有什么關(guān)系，入住之后，業(yè)主自然會繳納物業(yè)管理費。李女士認(rèn)為開發(fā)商這種做法過于霸道，于是對該條件果斷拒絕。但物業(yè)公司也是態(tài)度強硬，并以此為由拒辦交接手續(xù)，拒交房屋鑰匙，雙方為此鬧得很不愉快。不久，較真的李女士便向房地產(chǎn)公司發(fā)函，向房地產(chǎn)公司陳述了上述情況，并要求按約交房，但房地產(chǎn)公司卻一直未予回應(yīng)。
2015年6月，拿不到房的李女士一怒之下將房產(chǎn)公司告上法院，要求房地產(chǎn)公司自2014年10月1日起至實際交房之日止每日按照總房款的萬分之一支付違約金。
句容法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原、被告雙方在商品房買賣合同中并未將簽訂物業(yè)合同、預(yù)交物業(yè)費及公共能耗費等費用作為交房的前置條件，且物業(yè)合同是物業(yè)公司與業(yè)主之間的合同，與房屋買賣合同沒有任何關(guān)系，物業(yè)費也應(yīng)當(dāng)是由具備資質(zhì)管理條件的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取，而并非由房地產(chǎn)公司直接向業(yè)主收取該費用，因此房地產(chǎn)公司要求李女士在交房前先簽訂物業(yè)合同，并預(yù)交物業(yè)費及公共能耗費等費用沒有法律依據(jù)。作為購房人李女士已經(jīng)按合同約定足額支付了購房款，房地產(chǎn)公司未按合同約定的期限向李女士交付房屋，已構(gòu)成違約，李女士要求房地產(chǎn)公司自2014年10月1日起至實際交房之日止每日按照總房款的萬分之一支付違約金，法院予以支持。
南京物業(yè)費怎么收？
絕大多數(shù)樓盤都是
“一手交物業(yè)費一手拿鑰匙”
揚子晚報訊（記者馬祚波）房子還沒入住，就要先交物業(yè)費？盡管有些買房人不太理解，可事實上南京絕大多數(shù)樓盤在交付時都是如此操作的。記者從2014年起執(zhí)行的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中了解到，物業(yè)公司可以預(yù)收最長不超過1年的物業(yè)費，如果業(yè)主提出房子交付后長期沒人住，還可以申請物業(yè)費打7折。
“在正式簽訂購房合同時，《前期物業(yè)服務(wù)合同》是作為附件由買賣雙方同時簽訂的，里面有詳細(xì)規(guī)定?！蹦暇┦形飿I(yè)辦相關(guān)人士昨日接受記者采訪時表示，房子交付時遇到的質(zhì)量問題與交納物業(yè)費是兩方面的事情，不應(yīng)混為一談，開發(fā)商應(yīng)盡力維修好房屋使之達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，而物業(yè)公司向業(yè)主預(yù)收物業(yè)費也是《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中規(guī)定的，而且在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中也有所約定，如果雙方對簿公堂，從過往的案例來看，敗訴的通常是買房人。
《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的第十三條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預(yù)收的期限最長不得超過一年。因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，在一定時期內(nèi)，其物業(yè)公共服務(wù)費按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納，減免期限和具體標(biāo)準(zhǔn)由各省轄市價格主管部門確定。”南京新鴻運物業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹，南京的住宅小區(qū)在交付前預(yù)收物業(yè)費已經(jīng)是慣例，業(yè)內(nèi)通常說是“一手交物業(yè)費，一手交鑰匙”，預(yù)收的時限各不相同，有預(yù)收半年的，也有預(yù)收一年的，主要得看各家物業(yè)公司自身的情況而定。
不繳納物業(yè)管理費用拒交房交房“潛規(guī)則”被判不合法
買了商品房后，交付時有個“潛規(guī)則”：必須先交一段時間的物業(yè)管理費，房產(chǎn)商才給你新房子的鑰匙，否則就不給。
寧波的黃女士沒有買這個賬，她拒絕在新房交付時付物業(yè)管理費，導(dǎo)致新房拖延了647天才到手，既而，她狀告房產(chǎn)商。
她以房產(chǎn)商違約導(dǎo)致交房逾期647天為由，把房產(chǎn)商告上法院，要求賠償10萬元。
寧波市鄞州區(qū)法院認(rèn)為，房產(chǎn)商不應(yīng)該以業(yè)主不支付物業(yè)管理費的原因而拒絕交付房屋，并于近日作出判決，判處房產(chǎn)商賠償黃女士合同違約金21588元。
業(yè)主不肯預(yù)交物管費，逾期647天才拿到鑰匙
2004年3月25日，黃女士和寧波華龍公司簽訂商品房買賣合同，購買了一套房子，房價為565849元。黃女士支付了全部購房款。
交房時，黃女士拿著房產(chǎn)商提供的提房單去物業(yè)公司拿鑰匙，物業(yè)公司告訴她，必須先交物業(yè)管理費，然后才能驗房交房。黃女士不同意，要求先交房，日后再交物業(yè)費，但被拒絕。她的新房鑰匙也無法拿到。
后經(jīng)有關(guān)部門協(xié)調(diào)，2006年2月16日，華龍公司才將新房鑰匙交給黃女士，實際逾期達(dá)647天。
“我是賣了老房子再買新房的，一家人租房子花了5萬余元。我還辦了按揭貸款，這600多天都要付利息的啊，”黃女士說，“這些損失都是房產(chǎn)商造成的，我要他們賠我違約金10萬元?！?/p>
華龍公司銷售部金經(jīng)理則表示，他們并沒有違約，而是業(yè)主沒來拿鑰匙，他們一開始就給了業(yè)主提房單、房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證?！包S女士不愿預(yù)交物管費，是根本就不想交，因為她不打算自己入住，是炒房行為?！?/p>
雙方曾作過協(xié)商，但黃女士提出的10萬索賠額和房產(chǎn)商愿支付的差得太遠(yuǎn)，最后不歡而散。去年6月21日，黃女士起訴房產(chǎn)商。
法院：這是一種明顯的違約行為
“房產(chǎn)商委托物業(yè)公司辦理交鑰匙等手續(xù)，是允許的?！?/p>
主審該案的張法官說，“但是，這是房產(chǎn)商的單方委托行為，此行為的法律后果仍應(yīng)由房產(chǎn)商來承擔(dān)。也就是說，物業(yè)公司的相關(guān)行為應(yīng)該當(dāng)作是房產(chǎn)商的行為。所以，案件的責(zé)任應(yīng)該由房產(chǎn)商來承擔(dān)?！?/p>
張法官認(rèn)為，物業(yè)公司因為黃女士不支付物業(yè)管理費就拒絕交付房屋的行為，顯然違反了購房合約，應(yīng)由房產(chǎn)商來承擔(dān)違約責(zé)任，并應(yīng)按約支付原告違約金。
由于違約金明顯高于黃女士所受的實際損失，而且房產(chǎn)商也認(rèn)為違約金過高，法院依法減少賠償金，“另外，黃女士租房地段比所購房的地段要好，租金應(yīng)該根據(jù)和所購房子同類地段來計算?！?/p>
經(jīng)寧波市鄞州區(qū)價格認(rèn)證中心評估租金后，法院依法判處房產(chǎn)商支付黃女士違約金21588元。
建委行為不合法，但屬迫不得已
拿新房的鑰匙時被迫交納物業(yè)管理費，這幾乎是每個購房者都會經(jīng)歷的。
對此，寧波市建委房管處一高姓工作人員表示，有關(guān)法規(guī)沒有規(guī)定物業(yè)費必須在什么時候交，而一旦業(yè)主入住再去收取物業(yè)管理費，不但加大工作成本，而且難以收取，該案中物管公司的做法屬于無奈之舉，將交物業(yè)管理費當(dāng)作拿新房鑰匙的一個條件，對物管公司來說就比較方便。
不過，他認(rèn)為，業(yè)主買了房就理應(yīng)拿到新房鑰匙，物管公司以不預(yù)交物業(yè)費為由不給鑰題的做法是既不合理也不合法的。
一法律界人士介紹，據(jù)浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法第20條，物業(yè)管理費用可預(yù)收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的約定向業(yè)主或使用人收取，未作約定的，預(yù)收期限不得超過12個月。他建議，在買賣房屋中，可簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，從中約定交付物業(yè)費的時間，這樣就可以避免日后因預(yù)交物管費而發(fā)生矛盾。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險，理性、合法維權(quán)。
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