對(duì)一些90后、95后來說，買房壓力很大，但是他們除了靠自己奮斗買房之外，或許還能從長輩那里得到一兩套房子。目前來看，房屋過戶主要分為三種方式：繼承、贈(zèng)與，以及買賣。不過，這三種方式分別面臨著不同的操作流程以及法律風(fēng)險(xiǎn)，所要繳納的費(fèi)用也各不相同。
房子不是你想送就能送的
不少人可能會(huì)在心里嘀咕：自己的房子送給子女也要掏錢嗎？答案是肯定的。按照大部分一線城市的情況（北上廣深除外），以一套面積為90平米、市值300萬的普通住房為例，子女受贈(zèng)想要拿到房產(chǎn)證，前前后后需要花掉將近13萬！那這錢都花在什么地方了呢？
據(jù)調(diào)查，贈(zèng)與的房產(chǎn)按照相關(guān)法律，需要繳納3%的契約稅（9萬）。除此之外，還需按照房子的成交額分別繳納1萬元的評(píng)估費(fèi)和2萬多的公證費(fèi)，印花稅和登記費(fèi)之類的其它費(fèi)用也就幾千來塊錢。父母的住房一般都住滿5年以上且屬于近親屬之間的贈(zèng)與，可以免收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。
繼承或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇
一般來說，子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，這一下子就比上面直接贈(zèng)與的方式少了9萬塊！事實(shí)上，最后繼承和贈(zèng)送的費(fèi)用差別也確實(shí)出在契稅上面。同樣，通過繼承、遺贈(zèng)取得的房產(chǎn)，都可以免收個(gè)人所得稅和營業(yè)稅，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。這樣一套在市面上賣300萬的普通住房通過子女繼承只需要花費(fèi)3萬多塊錢，相比贈(zèng)送來說便宜了不少。
把房子賣給子女居然可以省這么多錢！
買賣的費(fèi)用詳情為：80元登記費(fèi)、3萬元契稅(1%)(二套購房)、3000元評(píng)估費(fèi)（0.1%）、230元交易費(fèi)，總計(jì)3萬出頭的樣子。由于父母的住房一般購買時(shí)間超過兩年，因此可以免征個(gè)人所得稅和營業(yè)稅。
賣、贈(zèng)、繼，到底怎么選？
一是因?yàn)橘?zèng)與的費(fèi)用過高，二是房產(chǎn)繼承的流程也比較復(fù)雜。一般來說，選擇賣給子女的方式比較省錢。但由于受房屋面積，居住年限，首套、二套、多套等的限制，如果在將房子賣給子女的過程中，需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來繳納個(gè)人所得稅、營業(yè)稅和契稅，則買賣過程產(chǎn)生的費(fèi)用，可能就會(huì)比房產(chǎn)繼承高出不少了。
從法律層面來看，其實(shí)以上三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，無法簡單地從交易費(fèi)用方面判斷合算與否，畢竟不是所有事情都能用錢算得清楚，只能視不同的家庭實(shí)際情況具體問題具體分析。
房產(chǎn)證寫子女名字釀大錯(cuò)再不看就晚了
第一：孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。
如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，那么孩子成年后購買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。
第二：孩子婚后買家庭第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅。
比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。
第三：孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。
有沒有化解之招？房產(chǎn)和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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