觀點(diǎn) | 購房人銀行貸款延遲發(fā)放?開發(fā)商能否因此拒絕交房

張某與某開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，約定的房款總額為115萬元。簽訂合同當(dāng)日支付35萬元，余款80萬元由張某向銀行申請按揭貸款。到了約定交房日，開發(fā)商卻拒絕交房，要求先付清違約金。張某這才了解到，貸款是在付款截止日后的第三天發(fā)放的。

第一種意見認(rèn)為張某遲延交付房款違約在先，因此開發(fā)商拒絕交房屬于行使合同抗辯權(quán)的行為。

第二種意見認(rèn)為張某作為買方已經(jīng)支付了全部價(jià)款，開發(fā)商應(yīng)對(duì)等給付，交付房屋。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。

給付義務(wù)分為主給付義務(wù)和從給付義務(wù)。主給付義務(wù)，是指合同關(guān)系所必備的，雙方處于對(duì)等給付地位的基本義務(wù)。而從給付義務(wù)，僅具有輔助主給付義務(wù)的功能。主給付義務(wù)的不履行可發(fā)生抗辯權(quán)，而從給付義務(wù)不履行則不必然產(chǎn)生抗辯權(quán)。本案中，買房者付清全部房款與開發(fā)商交付房屋構(gòu)成主合同義務(wù)。遲延三天付款的違約金之債不屬于買賣合同中主給付義務(wù)，不與交房義務(wù)構(gòu)成對(duì)等給付，因此開發(fā)商的抗辯理由不能成立，應(yīng)當(dāng)依約交付房屋。至于張某逾期付款的違約責(zé)任，開發(fā)商可另行主張。

來源：南通市開發(fā)區(qū)人民法院

作者：駱冰

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