房屋登記部門在實踐工作中經(jīng)常會需要配合法院辦理各種登記，比如協(xié)助查封，協(xié)助執(zhí)行。而協(xié)助執(zhí)行房屋登記的，又會遇到一些沒有登記過的房屋需要登記部門配合辦理產(chǎn)權登記，比如沒有辦理首次登記的、購買房屋還沒有辦理轉(zhuǎn)移登記被法院執(zhí)行等情形，對于此類情況應如何合理合法處理，筆者分析如下：
一、目前房屋登記部門的操作模式
目前在房屋登記部門中對于無房屋登記協(xié)助執(zhí)行的分成兩種操作模式。
第一種操作方法是，直接根據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理轉(zhuǎn)移登記，不去管協(xié)助的房屋是否合法，是否登記的問題；
第二種操作模式是，先補辦需協(xié)助房屋的前手登記，然后再按照協(xié)助執(zhí)行文書辦理相應的轉(zhuǎn)移登記。
兩種操作模式都有其法律依據(jù)，第一種觀點的主要法律依據(jù)是《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》法發(fā)[2004]5號中的第三條第二款規(guī)定，"國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。……"筆者不贊同這種觀點，筆者認為第二種操作方式更體現(xiàn)依法行政的程序性和實質(zhì)性的要求。
二、無登記房屋執(zhí)行的法律分析
1、從法理和社會分工上來說，我國是行政權與司法權分立的，行政部門行使行政權，法院行使裁判權，法院不能替代行政，簡而言之，法院只能裁判權利，不能創(chuàng)造權利。比如土地使用權或者建筑施工許可、規(guī)劃許可等的取得等，這些權利的獲得都是必須經(jīng)過有權的行政機關通過程序來審批的，法院只能在有行政審批即裁判對象為合法物的前提下，才可以裁判該權利的歸屬或者轉(zhuǎn)移，而不能直接裁判某個沒有行政審批過的權利。例如沒有簽訂土地使用權出讓合同而非法占地的情況下，沒有合法建房許可的等等，如果通過法院判決直接轉(zhuǎn)移給第三人了，雖然登記機構可能不承擔法律責任，但是會造成不良的社會負面效應。比如未辦理首次登記的房屋質(zhì)量是否合格、消防設施是否達標等等都不能保障的情況下辦理了產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，有可能導致后面的產(chǎn)權人在受到房屋質(zhì)量問題的時候就無法維權和追究相關責任。
2、從法院方面的法律規(guī)定中也可以看出，法院的裁判文書是不能繞開合法性審查的。根據(jù)《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二條規(guī)定，"人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權屬。"第三條第二款規(guī)定，"……國土資源、房地產(chǎn)管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。"從以上規(guī)定可以看出法院是有責任審查其所處理房產(chǎn)合法性的，而且登記機構在發(fā)現(xiàn)權屬錯誤時有提審查建議的權利。
最高人民法院關于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部《關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函》的通知（法[2012]151號）中明確規(guī)定：
（1）各級人民法院在執(zhí)行程序中，既要依法履行強制執(zhí)行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力；既要保證執(zhí)行工作的順利開展，也要防止"違法建筑"等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化。
（2）執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行"現(xiàn)狀處置"，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權登記事項由買受人或承受人自行負責。
3、從登記機構的操作性法律規(guī)定來看：
（1）辦理首次登記即是符合法律規(guī)定，并且是必要程序。首先《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定未依法登記領取權屬證書的不得轉(zhuǎn)讓；其次《物權法》第三十條、三十一條規(guī)定房屋合法建造即取得物權，但如需處分則需先辦理登記?？梢姛o論是《房地產(chǎn)管理法》《物權法》都體現(xiàn)了無首次登記即無其他登記，無前手登記即無后手登記的原則。
（2）在《房屋登記辦法》第三十三條第一款第（三）規(guī)定申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，應當提交房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；第（四）項規(guī)定需提交證明房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；且在其對于第一款的解釋說明中說的非常清楚，前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。從這個解釋說明可以明確看出，生效法律文書和權屬證書是兩個完全不同的登記要件，此處的權屬證書應當理解為需轉(zhuǎn)移登記的房屋已經(jīng)完成登記的意思，并不是說必須提供房產(chǎn)證原件，因為實務中法院執(zhí)行的，被執(zhí)行人不提供房產(chǎn)證原件的不視同為沒有房產(chǎn)證，因此我們可以得出，如果需轉(zhuǎn)移的房屋未登記的就不應當受理新的轉(zhuǎn)移登記，應當不予辦理。
（3）無登記房屋在實務中如果不辦理首次登記的話，則在技術上也會遇到一些問題，如登記內(nèi)容確定的問題，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿應當記載不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；以上種種內(nèi)容都依賴于首次登記或者上手登記來確定，如果沒有辦理，則相關內(nèi)容的合法性和真實性、準確性都無法保障。
三、無產(chǎn)權證的房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行實務操作
1、人民法院在裁判房屋所有權前必須審查其合法性，按《最高人民法院關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二條規(guī)定處理，但是很多法院在實際工作中并沒用嚴格按照法律規(guī)定操作，導致處置后發(fā)生執(zhí)行不能的后果；目前很多地方的房屋登記機構都已經(jīng)可以提供房屋信息網(wǎng)絡查詢服務，法院可以加強這方面的溝通，通過信息平臺的對接來解決查詢登記增加的工作量問題，如訴爭房屋沒用辦理房屋登記的，則還需審查其是否有合法的土地和規(guī)劃手續(xù)，屬于什么原因未辦理房屋登記，最好與相關行政主管機關核實相關情況（如是否有合法手續(xù)，是否有合法規(guī)劃許可，是否可以補辦相關手續(xù)等），并到現(xiàn)場核實勘察，以避免處置后房屋承受人無法獲得所有權的問題。如行政主管部門明確告知無法補辦相關手續(xù)的，法院在審查后，則不宜直接采取執(zhí)行措施。如是某些驗收手續(xù)或者費用的問題，或者是被執(zhí)行人怠于登記等可以完善后取得合法產(chǎn)權的，則可以進行執(zhí)行，并給相關行政部門下達協(xié)助執(zhí)行文書。
2、房屋登記部門收到法院協(xié)助執(zhí)行文書時，如發(fā)現(xiàn)是無登記信息的，應當在協(xié)助執(zhí)行文書的送達回執(zhí)上注明無登記信息的情況，并由送達法官簽收復印留底，以表明該協(xié)助暫行無法辦理。而且房屋登記機構可以加強和法院的溝通，建議在協(xié)助執(zhí)行文書中明確由房屋買受人或承受人代為辦理首次登記的事項。房屋買受人或承受人可以憑法院生效法律文書到相關部門完善首次登記所需要的房屋登記手續(xù)后代被執(zhí)行人到房屋登記部門申請首次登記，待辦理完首次登記之后，再辦理相應的轉(zhuǎn)移登記。兩次登記如果有條件的，可以合并受理；如果無法合并受理的，可以在房屋登記系統(tǒng)中備注依據(jù)何等生效法律文書裁定給登記機構的事項。
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