張梅蓮訴原存蓮、鄭廷敏房屋買賣合同糾紛原告張梅蓮代理人的代理意見
尊敬的審判長：
根據(jù)我國《民事訴訟法》及《律師法》的有關規(guī)定，在張梅蓮訴原存蓮、鄭廷敏房屋買賣合同糾紛案中，天津融匯律師事務所接受原告張梅蓮的委托，指派郭巖律師作為其一審訴訟代理人，依法出庭參加訴訟。庭審前，代理人對案情進行了充分的了解，對其中涉及的法律問題進行了深入研究，現(xiàn)就庭審爭議焦點，根據(jù)證據(jù)、依照法律，發(fā)表如下代理意見，供貴院參考，并望采納。
一、被告原存蓮與鄭廷敏承認了原告張梅蓮的訴訟請求，人民法院應依法支持原告張梅蓮的訴訟請求。
原告張梅蓮于2015年11月02日向人民法院提起訴訟，訴訟請求為解除合同并要求二被告立即返還原告購房款及定金共計1000000元。2015年11月19日，二被告向原告出具《欠條》，確認因訴爭房屋不在被告名下無法過戶給原告，因此，欠原告購房款及定金共計1000000元。被告出具的《欠條》內容與原告的訴訟請求相一致，實際上為被告通過書面《欠條》的形式對原告訴訟請求的承認，這種承認是被告對自己訴權的自由處分。因此，人民法院應依法支持原告張梅蓮的訴訟請求。
二、根據(jù)《合同法》的規(guī)定，原、被告簽訂的《房屋買賣合同》不是無效合同而是可撤銷、可變更合同，對此，原告享有撤銷權，被告不享有撤銷權。
首先，《房屋買賣合同》不是無效合同。判斷合同是否無效應嚴格按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，本案中《房屋買賣合同》不具有《合同法》第五十二條規(guī)定的五項無效事由的任何一項，既不損害國家、集體、第三人的利益也不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此，《房屋買賣合同》不是無效合同，對原、被告雙方均具有約束力。
其次，《房屋買賣合同》是可撤銷、可變更合同，對此，原告享有撤銷權?！斗课葙I賣合同》簽訂時，被告向原告出具的房產(chǎn)證為被告?zhèn)卧?，訴爭房屋根本不在被告名下，這一事實有人民法院調取的《天津市房地產(chǎn)登記簿查詢證明》和被告向原告出具的《欠條》為證。由于被告存在欺詐致使原告陷入錯誤認識而簽訂《房屋買賣合同》，對此，原告是受損害方，根據(jù)《合同法》第五十三條第二款，原告享有撤銷權，被告不享有撤銷權。在此，原告放棄撤銷權。因此，《房屋買賣合同》仍然是有效的。
再次，《房屋買賣合同》不存在顯失公平情形，被告對合同不享有撤銷權。
第一，訴爭房屋不在被告名下并非為被告所有，實際上《房屋買賣合同》不可能得到履行，房屋也不可能過戶給原告。顯失公平是建立在合同在事實上和法律上能夠履行的基礎上，而繼續(xù)履行會造成當事人雙方權利義務的嚴重不對等。而對于本案自始至終就不可能得到履行的《房屋買賣合同》來說根本不存在顯失公平的問題，也不存在因房屋過戶而導致被告合法權益受損的風險。況且被告欺詐原告在先，其目的是占有、使用原告購房款，賣房并非為其真實目的，至于房子賣貴了還是賣賤了，被告根本就是無所謂。
第二，關于什么是顯失公平，<最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見>第72條明確界定為：一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。本案中被告是賣方，其應當對自己房屋的價值有清醒的認知，在房屋價格問題上被告比原告更有優(yōu)勢和經(jīng)驗。根本不存在原告利用優(yōu)勢和經(jīng)驗的情形，反而是被告在利用優(yōu)勢和經(jīng)驗，欺詐了沒有經(jīng)驗的原告。況且，房屋價格是被告提出的，更不存在原告利用任何優(yōu)勢和經(jīng)驗壓低被告房價的情形。
第三，關于房屋成交價低于市場交易價多少才能認定為顯失公平，至今法律、法規(guī)、司法解釋都沒有明確的判斷標準。與此相近的是判斷“明顯不合理的低價”的標準。<最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）>第十九條規(guī)定：轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。本案中，能不能以判斷“明顯不合理的低價”的標準來判斷顯示公平仍然是一個有待討論的問題。假設判斷顯失公平采用與判斷“明顯不合理的低價”相同的標準，那么本案購房款為270萬元，按照不低于市場交易價的百分之七十的標準判斷，市場交易價應為385.71萬元以上方可認定為顯失公平。需要提請注意的一點是，本案合同簽訂于半年以前，任何認為訴爭房屋當時的市場交易價超過385.71萬元的觀點都是主觀臆斷，沒有任何客觀數(shù)據(jù)的支持。
綜合以上三點，《房屋買賣合同》不存在顯失公平情形，被告對合同不享有撤銷權。
三、從法理和情理角度考量，《房屋買賣合同》也應認定為有效，由被告按照合同約定承擔定金責任。
羅馬法上有一句法律格言叫“任何人不得從其違法行為中獲利”。本案被告以出賣房屋為誘餌欺詐原告與其簽訂《房屋買賣合同》，其目的是占有、使用原告的購房款及定金，其違法行為相當明顯，并且已經(jīng)獲得了違法利益。如果人民法院最終認定本案《房屋買賣合同》為無效合同，那么，被告僅需返還原告購房款及定金，而不需要根據(jù)合同約定承擔定金責任，其所獲得違法利益將得到法院判決的維護。合同無效正是被告求之不得、所樂于見到的結果。而這對原告來說卻是極度不公平的，也使原告的損失無法得到有效的維護。雖然，法律也規(guī)定，由合同雙方根據(jù)導致合同無效的過錯來分擔各自的損失，但是這一規(guī)定需要考察被告的過錯程度和原告因合同無效所遭受的損失，損失歷來是民事訴訟中的證明難題，這對原告來說更是如此，對被告過錯的判斷也缺乏客觀依據(jù)。也使合同無效后本案的審理和判決增加了難度，更加使原告的損失無法獲得有效保護。即便是法院能夠根據(jù)被告的過錯程度確定出一個應賠償原告的數(shù)額，這種賠償也是紙面上的難以落到實處，原告的購房款及定金尚且不知能否返還，更何況這些損失。因此，無論從法理上還是情理上，都應認定《房屋買賣合同》有效從而要求被告承擔定金責任，使被告為自己的違法行為付出代價以彌補給原告造成的損失。
綜上所述，原告張梅蓮的訴訟請求于法有據(jù)、于情于理都應當獲得支人民法院的支持，請求貴院判決支持原告張梅蓮的訴訟請求為盼。
最后，原告及代理人感謝法庭的耐心及為本案所付出的寶貴時間和精力！
天津融匯律師事務所
律師：郭巖
2015年12月22日
郭巖律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
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