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如何判斷名為房屋買賣合同實為民間借貸糾紛案（補充）

2016-01-20 作者：郭巖律師

導讀：張梅蓮訴原存蓮、鄭廷敏房屋買賣合同糾紛原告張梅蓮代理人的補充代理意見?尊敬的審判長：在張梅蓮訴原存蓮、鄭廷敏房屋買賣合同糾紛案中，原告代理人在2015年12月22日的庭審中當庭提交了書面的代理意見，現(xiàn)就代理意見中未...

張梅蓮訴原存蓮、鄭廷敏房屋買賣合同糾紛原告張梅蓮代理人的補充代理意見

尊敬的審判長：

在張梅蓮訴原存蓮、鄭廷敏房屋買賣合同糾紛案中，原告代理人在2015年12月22日的庭審中當庭提交了書面的代理意見，現(xiàn)就代理意見中未論及到的問題作如下補充，供貴院參考，并望采納。

關于雙方當事人之間法律關系的性質問題，代理人認為雙方形成的是房屋買賣合同關系而非民間借貸關系

民事法律關系是民事法律規(guī)范調整社會關系過程中形成的民事主體之間的民事權利義務關系。除基于法律特別規(guī)定，民事法律關系的產(chǎn)生、變更、消滅，需要通過法律關系參與主體的意思表示一致才能形成。判斷民事主體根據(jù)法律規(guī)范建立一定法律關系時所形成的一致意思表示，目的在于明晰當事人權利義務的邊界、內(nèi)容。一項民事交易特別是類似本案重大交易的達成，往往存在復雜的背景，并非一蹴而就且一成不變。當事人的意思表示于此間歷經(jīng)某種變化并最終明確的情況并不鮮見。有些已經(jīng)通過合同確立的交易行為，恰恰也經(jīng)歷過當事人對法律關系性質的轉換過程。而基于各自訴訟利益考量，當事人交易形成過程中的細節(jié)并不都能獲得有效訴訟證據(jù)的支撐。合同在性質上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條有關證據(jù)證明力認定原則的規(guī)定，其應作為確定當事人法律關系性質的邏輯起點和基本依據(jù)，應當重視其相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅可在確有充分證據(jù)證明當事人實際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時，才可依前者確定其間法律關系的性質。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在書面證據(jù)之外對相關事實予以進一步查證等情形，推翻書面證據(jù)之證明力應僅屬例外。民事訴訟中的案件事實，應為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實。此外，透過解釋確定爭議法律關系的性質，應當秉持使爭議法律關系項下之權利義務更加清楚，而不是更加模糊的基本價值取向。在沒有充分證據(jù)佐證當事人之間存在隱藏法律關系且該隱藏法律關系真實并終局地對當事人產(chǎn)生約束力的場合，不宜簡單否定既存外化法律關系對當事人真實意思的體現(xiàn)和反映，避免當事人一方不當擺脫既定權利義務約束的結果出現(xiàn)。此外，即便在兩種解讀結果具有同等合理性的場合，也應朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關系成立的方向作出判定，藉此傳達和樹立重諾守信的價值導向。綜上，若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關系，并確定當事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關系，必須在證據(jù)審核方面給予更為審慎的分析研判。

根據(jù)《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定，“交易習慣”是指，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，在交易行為當?shù)鼗蛘吣骋活I域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法，或者當事人雙方經(jīng)常使用的習慣做法?！吨腥A人民共和國合同法》針對“交易習慣”問題作出相關規(guī)定，其意旨側重于完善和補充當事人權利義務的內(nèi)容，增強當事人合同權利義務的確定性。而本案并不涉及運用交易習慣彌補當事人合同約定不明確、不完整所導致的權利義務確定性不足的問題。在前述立法意旨之外，運用“交易習慣”認定當事人交易行為之“可疑性”，應格外謹慎。【本節(jié)意見直接引自最高人民法院（2015）民一終字第78號民事判決書】

首先，關于房屋價格問題。拋開此節(jié)是否屬于“交易習慣”的問題，對不合理低價的判斷，亦須以當時當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的同等房地產(chǎn)之價格信息為參考依據(jù)。僅以合同中約定價格過低的主觀感受為理由，否定本案雙方當事人之間存在房屋買賣法律關系，理據(jù)不足。然據(jù)前所述及，也不宜基此通過解釋和推斷得出推翻書面證據(jù)所反映當事人法律關系存在的結論?！?strong>關于房屋價格問題在代理意見中已有詳細論述】

其次，關于借貸法律關系問題。張梅蓮與原存蓮、鄭廷敏簽訂了房屋買賣合同，在合同簽訂和實際履行過程中，雖然有些事實可能引發(fā)不同認識和判斷，但在沒有任何直接證據(jù)證明張梅蓮與原存蓮、鄭廷敏之間存在民間借貸法律關系，僅憑原存蓮、鄭廷敏關于借貸主體及借貸過程的陳述并不一致的情況下，認定雙方當事人之間存在民間借貸法律關系，缺乏充分的事實依據(jù)。

證明標準是負擔證明責任的人提供證據(jù)證明其所主張法律事實所要達到的證明程度。本案中，張梅蓮已經(jīng)完成雙方當事人之間存在房屋買賣法律關系的舉證證明責任，原存蓮、鄭廷敏主張其與張梅蓮之間存在民間借貸法律關系，按照《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第一百零八條規(guī)定，原存蓮、鄭廷敏之舉證應當在證明力上足以使人民法院確信該待證事實的存在具有高度可能性。而基于前述，原存蓮、鄭廷敏為反駁張梅蓮所主張事實所作舉證，沒有達到高度可能性之證明標準。較之高度可能性這一一般證明標準而言，合理懷疑排除屬于特殊證明標準?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第一百零九條對排除合理懷疑原則適用的特殊類型民事案件范圍有明確規(guī)定。因此，認為雙方當事人一系列行為明顯不符合房屋買賣的“交易習慣”，進而基于合理懷疑得出其間系名為房屋買賣實為借貸民事法律關系的認定結論，沒有充分的事實及法律依據(jù)，也不符合前述司法解釋的規(guī)定精神。

綜上所述，代理人認為原存蓮、鄭廷敏在未提供任何直接證據(jù)證明本案法律關系為民間借貸法律關系的情況下，而直接根據(jù)所謂的“合理懷疑”認定本案屬于民間借貸糾紛而駁回張梅蓮的起訴明顯缺乏事實依據(jù)和證據(jù)支持。另外，在房屋買賣領域是否存在所謂的“交易習慣”尚屬不明確以及“交易習慣”是否能用在否定書面合同的情況，人民法院也不能僅以交易價格過低不符合“交易習慣”為理由直接否定本案《房屋買賣合同》的效力。因此，張梅蓮的訴訟請求事實清楚、證據(jù)充分，應獲支持；原存蓮、鄭廷敏關于民間借貸的抗辯理由缺乏事實依據(jù)和證據(jù)支持，應予駁回。

最后，原告及代理人感謝法庭的耐心及為本案所付出的寶貴時間和精力！

天津融匯律師事務所

律師：郭巖

2016年01月18日

附參考案例

附件一：最高人民法院（2015）民一終字第78號民事判決書；

附件二：最高人民法院（2013）民申字第2298號民事裁定書