買房與結(jié)婚，是人生中的兩件大事，一件可能是人生中最大的一比開支，另一件代表著進入全新的人生階段。而房產(chǎn)和婚姻也有著千絲萬縷的關系，既是婚前博得丈母娘青睞的必備利器，也是離婚時財產(chǎn)糾紛的重要對象，甚至有夫妻因爭奪財產(chǎn)而反目成仇。那么，婚前買房有哪些需要朋友們注意的事項呢？
一、戀愛期間合伙買房：
男女雙方共同出資付首期款，并以兩人名義辦理抵押貸款，實際只有男方在還貸，后來雙方分手沒有結(jié)婚。房屋如何分割？
1、對內(nèi)關系，是按份共有，以雙方實際出資額確定比例份額。
2、對外關系，均為房屋共有人，房屋的出租，出售均需兩人同意。
3、一方要取得全部產(chǎn)權(quán)需協(xié)商一致，并及時辦理過戶手續(xù)，但如有按揭未清，需先還貸解押，再重新辦理抵押貸款，其間還涉及承擔一系列稅費，會耗費不少精力和金錢。
注意：戀愛期間合伙買房要慎重，簽訂出資協(xié)議，保留出資憑證。
二、婚前買房，婚后辦產(chǎn)權(quán)證，房屋是否是夫妻共同財產(chǎn)？
1、如果購房時無貸款，不影響一方婚前財產(chǎn)的認定，婚后房屋也不會隨著時間的推移而轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。
2、如果購房時有貸款，婚后共同償還，產(chǎn)權(quán)則為按份共有，婚前一方出資部分為婚前財產(chǎn)，婚后共同還貸部分為夫妻共同財產(chǎn)。
注意：保留好《房屋買賣合同》、《抵押貸款合同》、付款憑證、銀行存取款單據(jù)。
三、父母出資為子女購房，特別是一方出資，另一方未出資的情況：
1、贈與關系，如沒有憑據(jù)證明父母的出資性質(zhì)即視為贈與。
2、借貸關系，子女向父母借錢并打借條，婚后視為夫妻共同債務。
注意：為防止將來發(fā)生爭議，父母出資也應與子女簽訂簽訂借款協(xié)議，最好辦理公證。
四、婚前一方購置的房產(chǎn)，婚后再售如何認定財產(chǎn)權(quán)屬？
1、仍然屬于婚前財產(chǎn)，但實踐中存在離婚時財產(chǎn)來源及區(qū)分問題，所以要保留相關證據(jù)。如：房屋買賣合同，轉(zhuǎn)賬憑證，避免一行多戶頭或多行多戶頭。
2、若再售后又購置共同居住的房屋，要保留證明財產(chǎn)前后變化關系的證據(jù)(如前后的資金流向)，才能獲得法律上的支持。
附：婚前房產(chǎn)，婚后房產(chǎn)證加名，離婚時房產(chǎn)如何分配？
就房產(chǎn)證是否有必要加名及衍生的相關問題，以下是小編篩選的問題進行的解答.
（一）問：目前離婚案件的財產(chǎn)分割，房產(chǎn)證有另一方名字和沒有另一方名字，判決有何區(qū)別?有名字的話就一定能分到二分之一房產(chǎn)嗎?
答：有區(qū)別。
1、如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字，另一方對房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字分割時并不一定就是二分之一。關于分割，有協(xié)議的從協(xié)議，沒有協(xié)議的，還需要綜合考慮各方對房產(chǎn)的貢獻等因素。
2、如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那么離婚時，如果房產(chǎn)證只有一方名字，那么房產(chǎn)就屬于婚前個人財產(chǎn)，歸產(chǎn)權(quán)方所有。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。
3、如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有一方名字時，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關規(guī)定，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償；如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。
4、如果有貸款未還清，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)進行確定。如果屬于夫妻共有財產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬于一方婚前購買、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個人債務繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
5、對于房產(chǎn)增值部分的補償，可以根據(jù)房屋購置資金的來源及其在全部房價款中所占的比例來考量其分割原則。
(1)一方婚前購房時交納的首付款以及其個人償還的貸款部分，該部分系不動產(chǎn)的自然增值，并非投資收益，不應作為夫妻共同財產(chǎn)分割。
(2)雙方婚后共同還貸部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，其對應的房產(chǎn)增值也應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。房屋所有權(quán)人不僅應當補償另一方夫妻共同還貸部分的一半，還應該補償共同還貸部分對應的房產(chǎn)增值。
(3)尚未償還的貸款部分，未歸還的貸款是房屋所有權(quán)人的個人債權(quán)，其對應的房產(chǎn)增值也應當屬于房屋所有權(quán)人所有，另一方無權(quán)要求分割其對應的增值部分。
舉例來說，假如夫妻婚前購房總價值200萬元，首付50萬元，按揭150萬元。婚后數(shù)年，按揭還本30萬元、付息50萬元，房屋總值升至400萬元。那么，離婚時應當這樣分割：產(chǎn)權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方，未還的120萬元貸款作為產(chǎn)權(quán)人的個人債務繼續(xù)歸還。屬于共同財產(chǎn)的部分包括：婚后共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息，以及相對應的房產(chǎn)增值部分30/200×400-30=30萬元，而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬元中的一半即55萬元。
在婚姻法新司法解釋出臺前，同樣是這套200萬元的房子，在相同情況下，未登記一方只能獲得婚后共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息的一半即40萬元。也就是說，根據(jù)婚姻法新的司法解釋，實際上未登記的另一方能多得15萬元。
（二）問：假設婚前房產(chǎn)證上只有夫妻一方名字，那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一樣嗎?在離婚判決時會產(chǎn)生影響嗎?
答：產(chǎn)權(quán)證上加名字性質(zhì)上屬于一方對另一方的贈予，因此，婚前或婚后加從法律效力上來說并無區(qū)別。
（三）問：如果離婚時，房產(chǎn)還有貸款沒有還清，那么又分幾種情況?分別可能如何判決?
答：如果有貸款未還清，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)進行確定。如果屬于夫妻共有財產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬于一方婚前購買、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個人債務繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
（四）問：婚前財產(chǎn)公證、房產(chǎn)證加名字哪個效力更大，或者說更加優(yōu)先?有沒有必要“雙管齊下”?
答：無論哪種方式，房屋產(chǎn)權(quán)均應以最后產(chǎn)權(quán)登記為準。因此，婚前財產(chǎn)公證或者房產(chǎn)證加名字時最好各方能簽署協(xié)議，對于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進行明確，避免矛盾。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。
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