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在上海市區(qū)，今年房價(jià)上漲了約20%-30%，出售方違約不愿意出售房屋的案件大量發(fā)生。作為買受方如何保護(hù)自己的權(quán)利？作為出售方如何降低自己的違約責(zé)任？都是讀者最為關(guān)心的問題。為了更好地維護(hù)自己的權(quán)利，建議遇到類似問題，可以聯(lián)系房地產(chǎn)律師。
案情介紹：
2015年2月，買受方張某通過居間介紹與出售方王某簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》與《房屋買賣合同》。張某向王某購買上海市黃浦區(qū)一套公寓房，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為1300萬元，并支付了定金人民幣200萬元。該房屋登記在王某及其未成年女兒名下。
2015年6月，雙方簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，王某代其女兒簽署?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)買賣合同》約定：2015年8月辦理轉(zhuǎn)移登記。若出售方未按照約定的期限辦理轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)向買受方支付違約金，違約金按買受方已付款日萬分之五計(jì)算。逾期超過7日的，除支付違約金外，買受方有權(quán)解除合同。買受方單方解除合同的，甲方賠償總價(jià)款的20%違約金。
但王某在收取張某支付的首付款600萬元后，即稱其已經(jīng)離婚，女兒現(xiàn)由前妻撫養(yǎng)，若出售該房屋，需由前妻代理簽署。中介公司也到房地產(chǎn)交易中心核實(shí)，的確需要王某前妻簽字才能過戶。王某明確告知張某，現(xiàn)因其前妻不肯簽字，故該房屋無法出售，買賣合同不再履行。
張某起訴至法院：要求解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并要求王某賠償違約金33%。（期間，該房屋總價(jià)已上漲33%）。
王某認(rèn)為：1、其無權(quán)代理女兒簽署，因由女兒的母親簽署，買賣合同應(yīng)無效。2、出售房屋侵害了被監(jiān)護(hù)人的利益，故買賣合同無效。3、其沒有故意違約，不能過戶交易，其沒有過錯(cuò)，不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。4、賠償33%的違約金超出合同約定的20%，而且違約金明顯太高，要求降低。
張某的代理律師發(fā)表如下觀點(diǎn)：
1、作為守約方，張某有權(quán)提前解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，守約方可以解除合同。當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
故本案中，張某有權(quán)提前解除合同并要求王某承擔(dān)違約責(zé)任。
2、王某有權(quán)代理其女兒簽署買賣合同，買賣合同有效。
夫妻離婚，父母雙方都是未成年人子女的監(jiān)護(hù)人，即法定代理人。王某作為女兒的法定代理人當(dāng)然有權(quán)簽署買賣合同。而且，王某出售該房屋是為了購買更好的房屋給女兒，故沒有侵害其女兒的利益。
另根據(jù)買賣合同司法解釋的規(guī)定，即使出售方?jīng)]有處分權(quán)，也不影響買賣合同效力，即本案中的買賣合同合法有效。
3、違約行為是一種客觀的違反合同的行為，違約行為的認(rèn)定以當(dāng)事人的行為是否在客觀上與約定的行為或者合同義務(wù)相符合為標(biāo)準(zhǔn)，而不管行為人的主觀狀態(tài)如何。
所以本案中王某即使不是故意違約，也應(yīng)該要承擔(dān)違約責(zé)任，何況張某認(rèn)為王某由于房價(jià)上漲過快找借口故意不肯出售該房屋。
4、房價(jià)上漲，守約方可以主張房屋漲跌的損失（上海高院存有規(guī)定）。
關(guān)于違約金與損失的關(guān)系，根據(jù)規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。
本案中，該房屋的價(jià)格已上漲了33%，現(xiàn)因王某違約不肯出售該房屋，導(dǎo)致張某損失巨大超出了合同約定的違約金，張某有權(quán)要求其賠償房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格33%的違約金。
法院意見：
因出售方存在違約行為，導(dǎo)致雙方無法按約辦理房屋過戶手續(xù)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
至于應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金的具體金額，鑒于目前房價(jià)上漲，系爭房屋已非雙方約定交易時(shí)的價(jià)格，而買受方因未成功購得系爭房屋，如需另行購房則價(jià)格必定高于雙方約定的價(jià)格，將對(duì)買受方造成一定的損失，因此，出售方應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，若違約金不能彌補(bǔ)損失，則適當(dāng)增加違約金。
文/奚正輝、赫少華|房地產(chǎn)律師
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