導(dǎo)讀：最高院于2015年5月5日正式發(fā)布《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》其中該規(guī)定第20條明確規(guī)定了唯一一套住房可執(zhí)行的3個(gè)條件，然而各地法院在實(shí)際執(zhí)行過程中理解仍有差異，日前，江蘇高院正式出臺(tái)《關(guān)于執(zhí)行‘唯一住房’相關(guān)問題的解答》，期待各地高院陸續(xù)出臺(tái)類似的解答?。?！
關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問題的解答
為規(guī)范執(zhí)行程序中涉及“唯一住房”的執(zhí)行，均衡保護(hù)債權(quán)人的債權(quán)與被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的居住權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定和精神，結(jié)合全省法院執(zhí)行工作實(shí)際，制定本解答。
本解答所稱“唯一住房”是指被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的唯一可居住房屋。
本解答所涉“唯一住房”的執(zhí)行僅適用于權(quán)屬明確的城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村宅基地上的房屋、小產(chǎn)權(quán)房及其他無證房產(chǎn)等涉及國(guó)家土地制度和政策，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本解答。
一、被執(zhí)行人名下僅登記有一套“唯一住房”，對(duì)該“唯一住房”什么情形下可以執(zhí)行？
登記在被執(zhí)行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對(duì)登記在其名下的“唯一住房”仍可執(zhí)行：
（一）對(duì)被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；
（三）被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無法自由流轉(zhuǎn)的住房的；
（四）被執(zhí)行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；
（五）被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的；
（六）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)兀h級(jí)市、縣、區(qū)范圍）房屋租賃市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以執(zhí)行的情形。
二、如何認(rèn)定“唯一住房”是否超出“生活所必需”？
是否超過“生活所必需”由各地法院根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平自行確定，原則上參照以下標(biāo)準(zhǔn)：
（一）面積過大。住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面積為50平方米，若擬執(zhí)行的“唯一住房”面積達(dá)到50×150%=75平方米，便可認(rèn)為超過生活所必需）
（二）市場(chǎng)價(jià)值過高。住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)兀h級(jí)市、縣、區(qū)范圍）住房均價(jià)的150%的。（例：若南京某區(qū)擬執(zhí)行“唯一住房”建筑面積為65平方米，其所在區(qū)的住房均價(jià)為10000元/平方米，但因“唯一住房”為學(xué)區(qū)房或其他因素，其市場(chǎng)價(jià)值達(dá)到15000元/平方米，則可認(rèn)為超過生活所必需）
對(duì)于已經(jīng)依法設(shè)定抵押的“唯一住房”，申請(qǐng)執(zhí)行人為抵押權(quán)人的，人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”，可以執(zhí)行，但被執(zhí)行人為低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的除外。
三、執(zhí)行“唯一住房”應(yīng)遵循哪些原則？
為均衡保障債權(quán)人的債權(quán)與被執(zhí)行人的居住權(quán)，執(zhí)行“唯一住房”時(shí)應(yīng)遵循以下原則：
（一）窮盡其他執(zhí)行措施原則。一般情況下，若有證據(jù)證明被執(zhí)行人有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的，不宜對(duì)其“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
（二）申請(qǐng)人申請(qǐng)?jiān)谙仍瓌t。執(zhí)行被執(zhí)行人的“唯一住房”應(yīng)以申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)為前置條件，人民法院不得依職權(quán)主動(dòng)對(duì)被執(zhí)行人的“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
（三）解決臨時(shí)住房在先原則。對(duì)于確實(shí)無處居住的被執(zhí)行人，在對(duì)其“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施前，宜事先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時(shí)住房，由申請(qǐng)執(zhí)行人提供臨時(shí)性住房或先行墊付租房費(fèi)用。
（四）有益執(zhí)行原則。執(zhí)行“唯一住房”時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考量處置該房產(chǎn)時(shí)可能產(chǎn)生的評(píng)估、公告、執(zhí)行、生活保障等費(fèi)用，若除去上述各項(xiàng)費(fèi)用后并無余值或余值不大，則原則上不宜對(duì)該“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
四、執(zhí)行“唯一住房”程序上應(yīng)當(dāng)如何操作？
人民法院在執(zhí)行“唯一住房”時(shí)，可按以下程序進(jìn)行：
（一）應(yīng)申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行“唯一住房”，人民法院應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)執(zhí)行人出具自愿提供臨時(shí)住房或承擔(dān)臨時(shí)住房租金的承諾書，對(duì)于需要支付生活保障費(fèi)用的被執(zhí)行人，申請(qǐng)執(zhí)行人需在承諾書中一并承諾同意從變價(jià)款中支付此筆費(fèi)用。
（二）執(zhí)行人員對(duì)于擬拍賣的“唯一住房”，應(yīng)當(dāng)查明住房基本情況、被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)等信息，填寫拍賣呈報(bào)表，并在呈報(bào)表中說明符合唯一住房處置條件的理由和對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障措施。經(jīng)合議庭討論后報(bào)執(zhí)行局長(zhǎng)或分管院長(zhǎng)審批。
（三）準(zhǔn)予拍賣的，應(yīng)當(dāng)向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知申請(qǐng)執(zhí)行人并說明理由。
（四）執(zhí)行裁定書和遷出告知書送達(dá)后，被執(zhí)行人未在指定的期限內(nèi)騰空房屋的，執(zhí)行法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定和公告，強(qiáng)制執(zhí)行。
（五）對(duì)擬執(zhí)行的“唯一住房”依法評(píng)估交付拍賣。
（六）拍賣成交扣除相關(guān)費(fèi)用后，其余部分依法分配。
五、執(zhí)行“唯一住房”時(shí)，被執(zhí)行人的臨時(shí)住房如何解決？
執(zhí)行“唯一住房”前，應(yīng)首先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時(shí)住房，臨時(shí)住房的面積標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)亓庾》康拿娣e標(biāo)準(zhǔn)；臨時(shí)住房的地段可參照被執(zhí)行人的合理要求，盡量方便其生活、工作。
申請(qǐng)執(zhí)行人自愿提供臨時(shí)住房的，使用期限原則上不超過六個(gè)月。申請(qǐng)執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房可計(jì)收租金，租金標(biāo)準(zhǔn)由申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
被執(zhí)行人自行租房的，可由申請(qǐng)執(zhí)行人先行墊付六個(gè)月的租金。
上述使用房屋的費(fèi)用或租金應(yīng)從保留給被執(zhí)行人的生活保障費(fèi)用中予以扣除。
對(duì)于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人解決臨時(shí)住房。
六、哪些情況下應(yīng)當(dāng)對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬給予生活保障？如何保障？
對(duì)于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬給予生活保障；對(duì)于本解答第二條第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般應(yīng)當(dāng)為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬提供生活保障。
為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申請(qǐng)執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金作為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障費(fèi)用。此筆款項(xiàng)可在房屋變價(jià)款中先行提留。人民法院不得對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行。
（二）房屋置換。申請(qǐng)執(zhí)行人自愿以以小換大、以遠(yuǎn)換近、以劣換優(yōu)等方式為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供保障其基本生活的住房，與被執(zhí)行人的“唯一住房”進(jìn)行置換，置換房屋的面積、地段可參照本解答關(guān)于臨時(shí)住房的標(biāo)準(zhǔn)。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
關(guān)注微信“張濤律師”(微信號(hào)zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“張濤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話： 13911056513
關(guān)注張濤律師，即時(shí)了解房產(chǎn)熱點(diǎn)資訊，關(guān)注最新糾紛審判動(dòng)態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話：13911056513
關(guān)注張濤律師，即時(shí)了解房產(chǎn)熱點(diǎn)資訊，關(guān)注最新糾紛審判動(dòng)態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
使用微信掃描二維碼
關(guān)注張濤律師
