一、案件問題概要
當(dāng)前一房二賣的情形屢見不鮮。一房二賣是指出賣人將同一房屋出售給兩個或兩個以上的買受人，在同一標(biāo)的物上成立了數(shù)個合法債權(quán)，出賣人只能實際履行其中一個合同，其他買受人的合同目的無法實現(xiàn)，只能請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的法律問題。我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條第一款規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！蔽覈鴮嵭猩唐贩款A(yù)售登記制度，該制度履行期限較長，且未規(guī)定開發(fā)商未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的處罰措施，故難以避免開發(fā)商與買受人簽訂了《商品房買賣合同》后，在買受人尚未取得物權(quán)之前，又將涉案商品房與第三人簽訂合同并進(jìn)行備案的情形。針對上述情形的核心爭議問題一是涉案商品房歸屬，二是賠償范圍。
二、仲裁裁決意見及依據(jù)
1.涉案商品房歸屬爭議
根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條第一款：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”及第二十條第一款：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！钡囊?guī)定，登記系不動產(chǎn)物權(quán)變動的典型公示方法。合同一方辦理了房屋過戶登記手續(xù)，便取得爭議商品房的所有權(quán)。此時無論簽訂合同的時間先后，無論簽訂的合同是否經(jīng)過備案，均不產(chǎn)生物權(quán)對抗效力。
若涉案商品房未進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，亦未進(jìn)行預(yù)告登記，則參照2011年《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第十六條“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等”之規(guī)定，合法占有涉案商品房的優(yōu)先未合法占有的、均未占有的則合同簽訂在前的優(yōu)先于合同簽訂在后的取得權(quán)利保護(hù)。
2.買受人以涉案商品房備案或交付第三人為由，主張懲罰性賠償不能得到支持。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條第一款之規(guī)定，商品房預(yù)售合同登記備案是對合同本身的備案，其目的在于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的商品房預(yù)售行為進(jìn)行行政管理，而并非賦予當(dāng)事人因合同而取得的債權(quán)以優(yōu)先和對抗效力，更與物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記產(chǎn)生的物權(quán)的對抗效力相別，故涉案商品房進(jìn)行了備案，不必然導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！敝?guī)定，只有開發(fā)商將涉案商品房與第三人辦理了轉(zhuǎn)移登記或預(yù)告登記，否則買受人以涉案商品房備案為由，主張開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償?shù)恼埱蟛荒艿玫街С帧?/p>
三、法律風(fēng)險提示
買受人為保障其將來順利取得涉案商品房的所有權(quán)，可在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后，到相關(guān)部門進(jìn)行預(yù)告登記。
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