商品房預(yù)售合同登記備案不能產(chǎn)生物權(quán)對(duì)抗效力

一、案件問(wèn)題概要

當(dāng)前一房二賣(mài)的情形屢見(jiàn)不鮮。一房二賣(mài)是指出賣(mài)人將同一房屋出售給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)受人，在同一標(biāo)的物上成立了數(shù)個(gè)合法債權(quán)，出賣(mài)人只能實(shí)際履行其中一個(gè)合同，其他買(mǎi)受人的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，只能請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的法律問(wèn)題。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條第一款規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售登記制度，該制度履行期限較長(zhǎng)，且未規(guī)定開(kāi)發(fā)商未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的處罰措施，故難以避免開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，在買(mǎi)受人尚未取得物權(quán)之前，又將涉案商品房與第三人簽訂合同并進(jìn)行備案的情形。針對(duì)上述情形的核心爭(zhēng)議問(wèn)題一是涉案商品房歸屬，二是賠償范圍。

二、仲裁裁決意見(jiàn)及依據(jù)

1.涉案商品房歸屬爭(zhēng)議

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條第一款：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！奔暗诙畻l第一款：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！钡囊?guī)定，登記系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的典型公示方法。合同一方辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，便取得爭(zhēng)議商品房的所有權(quán)。此時(shí)無(wú)論簽訂合同的時(shí)間先后，無(wú)論簽訂的合同是否經(jīng)過(guò)備案，均不產(chǎn)生物權(quán)對(duì)抗效力。

若涉案商品房未進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，亦未進(jìn)行預(yù)告登記，則參照2011年《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第十六條“數(shù)份房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為合法有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等”之規(guī)定，合法占有涉案商品房的優(yōu)先未合法占有的、均未占有的則合同簽訂在前的優(yōu)先于合同簽訂在后的取得權(quán)利保護(hù)。

2.買(mǎi)受人以涉案商品房備案或交付第三人為由，主張懲罰性賠償不能得到支持。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條第一款之規(guī)定，商品房預(yù)售合同登記備案是對(duì)合同本身的備案，其目的在于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的商品房預(yù)售行為進(jìn)行行政管理，而并非賦予當(dāng)事人因合同而取得的債權(quán)以優(yōu)先和對(duì)抗效力，更與物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記產(chǎn)生的物權(quán)的對(duì)抗效力相別，故涉案商品房進(jìn)行了備案，不必然導(dǎo)致買(mǎi)受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！敝?guī)定，只有開(kāi)發(fā)商將涉案商品房與第三人辦理了轉(zhuǎn)移登記或預(yù)告登記，否則買(mǎi)受人以涉案商品房備案為由，主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償?shù)恼?qǐng)求不能得到支持。

三、法律風(fēng)險(xiǎn)提示

買(mǎi)受人為保障其將來(lái)順利取得涉案商品房的所有權(quán)，可在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記。

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