眾籌購(gòu)房，是指以私募方式向不特定多數(shù)人募集資金，共同購(gòu)買一棟、一宗、一套或多套房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的房產(chǎn)”），投資人直接或間接共享標(biāo)的房產(chǎn)的所有權(quán)和收益的購(gòu)房模式。目前，從國(guó)內(nèi)實(shí)踐來(lái)看，眾籌購(gòu)房主要體現(xiàn)為三種模式：產(chǎn)權(quán)眾籌、權(quán)益眾籌和股權(quán)眾籌。前兩種模式本平臺(tái)已經(jīng)進(jìn)行過(guò)詳細(xì)介紹，股權(quán)眾籌是指多個(gè)投資人出資設(shè)立公司，通過(guò)公司購(gòu)買和持有房產(chǎn)的模式（以下簡(jiǎn)稱“股權(quán)眾籌”）。現(xiàn)向大家詳細(xì)介紹。
時(shí)下國(guó)內(nèi)的股權(quán)眾籌是指融資者通過(guò)股權(quán)眾籌融資互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)(即“股權(quán)眾籌平臺(tái)”)以非公開發(fā)行方式進(jìn)行的股權(quán)融資活動(dòng)（《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法(試行)》征求意見稿）。但實(shí)際上通過(guò)股權(quán)眾籌平臺(tái)募資并不是股權(quán)眾籌的必要方式，實(shí)踐中，凡由發(fā)起人（也稱領(lǐng)投人）提議，其他投資人響應(yīng)并與發(fā)起人共同直接投資設(shè)立一個(gè)公司或共同收購(gòu)某個(gè)公司的部分或全部股權(quán)，由公司對(duì)特定項(xiàng)目或資產(chǎn)進(jìn)行投資和收益的模式均可稱為股權(quán)眾籌。
股權(quán)眾籌購(gòu)房模式，系由一個(gè)多幾個(gè)發(fā)起人發(fā)起，多個(gè)投資人同意與發(fā)起人共同出資設(shè)立公司，通過(guò)公司購(gòu)買、持有和經(jīng)營(yíng)標(biāo)的房產(chǎn)，投資人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)方式間接轉(zhuǎn)讓其對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)享有的權(quán)益。設(shè)立或收購(gòu)公司均適用公司法的有關(guān)規(guī)定，若為有限責(zé)任公司，股東不能超過(guò)50人，若為股份有限公司，股東不超過(guò)200人。
一、股權(quán)眾籌購(gòu)房與房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金（即房地產(chǎn)PE）的區(qū)別
兩者都是通過(guò)私募形式募集資金，都是以投資公司股權(quán)的方式間接投資房地產(chǎn)，但兩者的區(qū)別在于：股權(quán)眾籌購(gòu)房是多個(gè)投資人為實(shí)現(xiàn)共有房產(chǎn)的目的而共同設(shè)立公司，每個(gè)投資人均為公司股東，而房地產(chǎn)PE，是多個(gè)投資人投資設(shè)立基金，由基金對(duì)非上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，基金持有股權(quán)；股權(quán)眾籌購(gòu)房目的是以所投資的公司預(yù)購(gòu)/現(xiàn)購(gòu)房產(chǎn)并持有和經(jīng)營(yíng)，投資人通過(guò)股東分紅方式間接獲取收益，而房地產(chǎn)PE主要投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并通過(guò)所控股公司的上市、出售或原股東溢價(jià)回購(gòu)等方式獲利，再分配給投資人；股權(quán)眾籌購(gòu)房沒有專業(yè)的管理人，靠投資人自行或內(nèi)部推薦人員對(duì)公司和標(biāo)的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，管理成本較低，而房地產(chǎn)PE一般都有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或基金管理人對(duì)PE投資進(jìn)行專業(yè)管理，管理成本較高。
二、股權(quán)眾籌購(gòu)房模式下投資人權(quán)益保護(hù)
在該模式下，因標(biāo)的房產(chǎn)登記在投資人共同持股的公司名下，需要通過(guò)投資協(xié)議和/或公司章程明確約定未經(jīng)全體股東同意，公司不得對(duì)外舉債，更不得以標(biāo)的房產(chǎn)擔(dān)保進(jìn)行舉債、不得以標(biāo)的房產(chǎn)為他人或任何股東個(gè)人債務(wù)設(shè)定擔(dān)保等，還應(yīng)當(dāng)約定公司是否能夠進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，約定公司法定代表人及主要管理人員不得利用其職務(wù)從事可能使公司負(fù)債或遭受損失的活動(dòng)等。另外還要約定股東轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的具體做法和程序，以此保障轉(zhuǎn)讓方和其他股東的權(quán)益。
三、投資人以轉(zhuǎn)讓其股權(quán)方式實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)權(quán)益份額的轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)
按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》和《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)作為“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收個(gè)人所得稅。另外，所訂立的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)雙方還應(yīng)按協(xié)議價(jià)格(所載金額)的萬(wàn)分之五繳納印花稅。
眾籌購(gòu)房之所以方興未艾，一是其成功規(guī)避了傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中單筆投資高、資金流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力低等問(wèn)題；二是其克服了一般購(gòu)房人僅將房產(chǎn)作為居住或自持的不動(dòng)產(chǎn)，而不能開拓多種經(jīng)營(yíng)獲利的途徑。因此，房地產(chǎn)眾籌在未來(lái)必然有非常廣闊的市場(chǎng)空間，也會(huì)演化出更多的運(yùn)行模式，我們將密切關(guān)注市場(chǎng)的需求和變化，適時(shí)與大家分享每種模式的操作辦法和法律實(shí)質(zhì)。
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