一、預約與本約的界定不明
《商品房買賣合同司法解釋》第5條規(guī)定:商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應當明確13項主要內(nèi)容,實踐中有疑問的是:《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的13項內(nèi)容是否必須全部具備才構成商品房買賣合同的本約,還是僅需具備若干必要要件即可?
司法實踐對此問題態(tài)度不一，我們認為：成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可。無需13項內(nèi)容全部具備。
理由如下：
1. 合同法司法解釋明確了合同的必備要件?！逗贤ā方忉專ǘ┮?guī)定“:當事人對合同是否成立存在爭議。人民法院能夠確定當事入名稱或者姓名、標的和數(shù)量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”
因此，合同只需具備當事人、標的和數(shù)量即可成立。合同欠缺的其他內(nèi)容可以通過合同法的規(guī)定予以確定。
2. 商品房買賣合同欠缺部分內(nèi)容不影響合同目的的實現(xiàn)。
3. 具備核心要件即構成商品房買賣合同對當事人的利益保護更為公平。
二、欺詐懲罰性賠償規(guī)定與消法的融合
《商品房買賣合同司法解釋》第9條規(guī)定出賣人實施欺詐行為的,買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任,該規(guī)定與2013年新修訂的《消費者權益保護法》的3倍罰金的規(guī)定并不一致。由此產(chǎn)生的問題是,《商品房買賣合同司法解釋》第9條與新修訂的《消費者權益保護法》第55條如何協(xié)調(diào)？焦點問題是商品房的購房人是否屬于消費者。
我們認為,在商品房買賣合同領域,考慮到標的額較大。如果適用3倍賠償對開發(fā)商要求過苛?？擅鞔_規(guī)定商品房買賣不適用新消法的規(guī)定,繼續(xù)沿用《商品房買賣合同司法解釋》第9條的規(guī)定。
三、房屋交付標準與物權法的融合
《商品房買賣合同司法解釋》第11條規(guī)定:對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險以交付使用時點為轉(zhuǎn)折點。該條制定時我國尚未頒布物權法。因此,《商品房買賣合同司法解釋》第11條的規(guī)定在《物權法》已經(jīng)出臺以及房屋登記制度已經(jīng)建立的情況下,已經(jīng)不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定。而且《合同法》第142條也做出了風險承擔的規(guī)定。
由于物權法采納了物權變動登記生效主義。此處的交付應理解為物權登記變動,而非占有的轉(zhuǎn)移,房屋毀損、滅失的風險也應以登記轉(zhuǎn)移為轉(zhuǎn)折點。這樣既有利于維護不動產(chǎn)登記的公示公信效力。也有利于出賣人有效控制風險。防止大量逾期辦證情形的出現(xiàn)。
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