《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)范了商品房買賣合同的訂立、履行、違約責(zé)任等各個(gè)環(huán)節(jié),但隨著商品房買賣實(shí)踐的不斷發(fā)展。很多情形無法為現(xiàn)有條文所涵蓋，需要更為精細(xì)的規(guī)定予以補(bǔ)充完善。
1.關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力問題
《商品房買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
實(shí)踐中出現(xiàn)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前已從期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房。此時(shí)商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定？我們認(rèn)為,在商品房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房后，已經(jīng)具備交付業(yè)主使用的條件。商品房預(yù)售許可要件的缺失已在事實(shí)上得到補(bǔ)正。因此商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，以促進(jìn)市場(chǎng)流通并維護(hù)誠信交易。
2.關(guān)于房屋質(zhì)量瑕疵的問題
《商品房買賣合同司法解釋》第13條規(guī)定:交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。實(shí)踐中出賣人主張所售商品房經(jīng)建設(shè)主管部門審批,并經(jīng)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件,因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
我們認(rèn)為,交付的房屋雖然經(jīng)過有關(guān)行改管理部門審批，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，但事實(shí)上存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí)的，仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
3.關(guān)于房屋面積誤差問題
一是因測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)變化引起的商品房實(shí)測(cè)面積與約定面積不符的處理。實(shí)踐中出現(xiàn)因國家建筑物測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整導(dǎo)致合同約定的商品房結(jié)算面積與房屋實(shí)測(cè)面積不符,此時(shí)是以約定的面積還是以實(shí)測(cè)的面積為準(zhǔn)?
我們認(rèn)為：如果當(dāng)事人明確約定最終的結(jié)算面積不以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，而以合同約定的面積為準(zhǔn)，系當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自我判斷；其在訂立合同時(shí)已經(jīng)明確預(yù)見到合同約定的面積（即暫測(cè)面積）可能與房屋土地管理部門未來的實(shí)測(cè)面積存在差異。當(dāng)事人基于自身的商業(yè)判斷所為的約定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸\信地遵循。
二是面積不符時(shí)鑒定資料的提供問題。實(shí)踐中如何判斷面積不符,房屋買受人測(cè)量認(rèn)為房屋面積短少，請(qǐng)求法院對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量鑒定；出賣人主張面積相符,拒絕提供竣工平面圖導(dǎo)致無法鑒定的,如何處理?
我們認(rèn)為：因房屋實(shí)際建筑面積的測(cè)量涉及專門性問題，常人一般難以解決。出賣人負(fù)有提供鑒定所必須的竣工平面圖的協(xié)助義務(wù)；如其拒不提供,則可以推定買受人的主張成立。
三是按套計(jì)價(jià)出現(xiàn)面積誤差的處理。商品房買賣合同約定按套計(jì)價(jià)的，若實(shí)際面積小于約定面積，合同未對(duì)面積誤差作出約定,房屋買受人提出解除合同或返還誤差面積的房價(jià)款的,應(yīng)否支持?
我們認(rèn)為,在現(xiàn)房銷售的場(chǎng)合，如果開發(fā)商能夠舉證證明其已經(jīng)提供條件讓購房者對(duì)房屋進(jìn)行了充分的了解和考察，購房者自愿簽訂合同的，可以認(rèn)定按套計(jì)價(jià)約定有效；否則不應(yīng)認(rèn)定該約定的效力。在期房銷售的場(chǎng)合，由于購房者對(duì)期房的考察和了解只能通過圖紙進(jìn)行,應(yīng)視為約定不明,適用《商品房買賣司法解釋》第14條的規(guī)定處理。
4. 關(guān)于商品房買賣合同解除問題
實(shí)踐中的問題是買受人遲延支付購房款，出賣人有權(quán)解除合同但沒有行使解除權(quán)，后以行為方式與違約方繼續(xù)履行合同，其后請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)否支持?
我們認(rèn)為,在遲延付款情形,合同解除條件成就,出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同，將收取的房款退還買受人。但出賣人其后接受買受人的繼續(xù)履行合同的行為。應(yīng)視為對(duì)合同解除權(quán)的放棄，出賣人不得再要求解除商品房買賣合同。
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