商品房委托代理銷售合同中的新問題處理

一、關于委托人的任意解除權(quán)問題

    商品房委托代理銷售合同性質(zhì)上屬于委托合同。根據(jù)《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。有疑問的是，商品房委托代理銷售合同中是否允許當事人特別約定解除權(quán)的放棄？

我們認為,商品房委托代理銷售中，受托人往往已經(jīng)開始了所涉樓盤的銷售處、銷售廣告等的設計與宣傳工作，有的為委托事務已經(jīng)投入大量的人力和物力來開拓市場、聯(lián)系客戶?；陲L險的分擔，應當允許雙方以約定排除委托人的任意解除權(quán)。

二、關于溢價款問題

    《商品房銷售管理辦法》第28條規(guī)定:受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。當事人如果在商品房委托代理銷售合同中約定受托人可以收取溢價款的、是否無效?

    我們認為，雙方當事人對溢價獎勵的約定系雙方共同的真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)，也不損害社會公共利益和第三人利益，應當認定為有效。

關于傭金與溢價款的收費標準，國家計委和建設部《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定：實行獨家代理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀收費最高不得超過成交價格的3%。對于約定的傭金和濫價款超過成交價格3%的標準，超過部分應否支持?

我們認為,《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》的有關規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且不屬于法律和行政法規(guī)，故對合同效力不產(chǎn)生影響。

三、關于可得利益的問題

實踐中商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的，實踐中存在三種觀點:

第一種觀點認為：應當根據(jù)商品房面積和現(xiàn)有市場價格計算可得利益，予以支持；第二種觀點認為，受托人代理商品房銷售是否能夠獲得傭金尚受國家政策、房地產(chǎn)市場等多種因素影響，其以合同所約定的可銷售金額為依據(jù)主張可得利益不能成立；第三種觀點認為，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未進行實際銷售，對可得利益由法院根據(jù)個案酌情處理。

我們認為，如果傭金、溢價款等可得利益通過現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，則予以支持；如果通過現(xiàn)有條件無法具體確定，則不予支持。

• 張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。

  關注微信“張濤律師”(微信號zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關注。

• 掃描二維碼，關注張濤律師

（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務必注明來源“張濤律師網(wǎng)”）

張濤律師

執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務所

咨詢電話： 13911056513

關注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關注最新糾紛審判動態(tài)，有效預防法律風險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！

• “互聯(lián)網(wǎng)+”時代 企業(yè)不可忽視的八個法律問題
• 審判實務《商品房買賣合同司法解釋》的既有規(guī)定與其他法律法規(guī)有沖突時如何適用？
• 建設工程合同違約責任的裁判思路
• 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的如何實現(xiàn)？