一、關(guān)于委托人的任意解除權(quán)問題
商品房委托代理銷售合同性質(zhì)上屬于委托合同。根據(jù)《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。有疑問的是，商品房委托代理銷售合同中是否允許當(dāng)事人特別約定解除權(quán)的放棄？
我們認(rèn)為,商品房委托代理銷售中，受托人往往已經(jīng)開始了所涉樓盤的銷售處、銷售廣告等的設(shè)計(jì)與宣傳工作，有的為委托事務(wù)已經(jīng)投入大量的人力和物力來開拓市場、聯(lián)系客戶?；陲L(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)允許雙方以約定排除委托人的任意解除權(quán)。
二、關(guān)于溢價(jià)款問題
《商品房銷售管理辦法》第28條規(guī)定:受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。當(dāng)事人如果在商品房委托代理銷售合同中約定受托人可以收取溢價(jià)款的、是否無效?
我們認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對溢價(jià)獎勵的約定系雙方共同的真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)，也不損害社會公共利益和第三人利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
關(guān)于傭金與溢價(jià)款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家計(jì)委和建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定：實(shí)行獨(dú)家代理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)最高不得超過成交價(jià)格的3%。對于約定的傭金和濫價(jià)款超過成交價(jià)格3%的標(biāo)準(zhǔn)，超過部分應(yīng)否支持?
我們認(rèn)為,《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且不屬于法律和行政法規(guī)，故對合同效力不產(chǎn)生影響。
三、關(guān)于可得利益的問題
實(shí)踐中商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn):
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房面積和現(xiàn)有市場價(jià)格計(jì)算可得利益，予以支持；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人代理商品房銷售是否能夠獲得傭金尚受國家政策、房地產(chǎn)市場等多種因素影響，其以合同所約定的可銷售金額為依據(jù)主張可得利益不能成立；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未進(jìn)行實(shí)際銷售，對可得利益由法院根據(jù)個(gè)案酌情處理。
我們認(rèn)為，如果傭金、溢價(jià)款等可得利益通過現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，則予以支持；如果通過現(xiàn)有條件無法具體確定，則不予支持。
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