新型商品房買賣合同糾紛的問題

一．商鋪長(zhǎng)期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

實(shí)踐中商鋪的經(jīng)營(yíng)者為籌集資金,將商鋪的長(zhǎng)期使用權(quán)（通常是超過20年以上的使用權(quán)，與經(jīng)營(yíng)者取得的土地使用權(quán)期限相同），以優(yōu)惠的價(jià)格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)管理，每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營(yíng)者名下，對(duì)商鋪長(zhǎng)期使用權(quán)購(gòu)買合同是否有效？

我們認(rèn)為：此協(xié)議屬于保留所有權(quán)出賣使用權(quán)的買賣合同，出現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離,并非為法律所禁止，應(yīng)認(rèn)定為有效。法律對(duì)租賃期限規(guī)定最長(zhǎng)不得超過20年，超過部分無(wú)效，但沒有規(guī)定使用權(quán)買賣的最長(zhǎng)期限，因此不影響合同的效力；但買受人購(gòu)買的僅是使用權(quán)，而非所有權(quán)的完整權(quán)能，因此不能對(duì)抗所有人，如果所有權(quán)人解除合同，導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，買受人只能主張損害賠償。

二、售后包租的效力認(rèn)定問題

售后包租是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售,在商品房出售時(shí)與買受人約定：在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對(duì)于售后包租是否認(rèn)定無(wú)效?

我們認(rèn)為,《商品房銷售管理辦法》第11條的規(guī)定屬于管理性規(guī)定,且非法律和行政法規(guī),因此不影響售后包租行為的效力。實(shí)踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系,如果不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)2011年施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定,不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的,符合解釋第1條第1款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第176條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪處罰。

三、虛構(gòu)商品房買賣合同套取銀行貨款的問題

"關(guān)系人"商品房買受人與開發(fā)商假意簽訂預(yù)售合同，以商品房買受人享有的低息房貨政策幫助開發(fā)商向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資借貸。實(shí)踐中出現(xiàn)開發(fā)商起訴房屋買受人解除商品房預(yù)售合同糾紛。對(duì)此應(yīng)認(rèn)定為脫法行為,系以合法形式掩蓋非法目的。商品房預(yù)售合同無(wú)效。

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