1.房地產(chǎn)新政對(duì)合同履行的影響
房地產(chǎn)新政中提出了限購(gòu)、限貸的舉措,對(duì)于已經(jīng)訂立預(yù)約合同尚未正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,或者已經(jīng)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同因限購(gòu)無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或者因限貨無(wú)法辦理按揭貸款的，當(dāng)事人是否可以請(qǐng)求解除合同?
我們認(rèn)為,此時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審查當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)新政的后果是否有所預(yù)見(jiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策自2010年初以來(lái)一直延續(xù),當(dāng)事人對(duì)調(diào)控政篥的發(fā)展方向應(yīng)當(dāng)有所判斷。雙方在合同中對(duì)新政的后果予以安排的,應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)。如果雙方在合同中對(duì)新政沒(méi)有條款安排的，當(dāng)事人能夠預(yù)見(jiàn)的，不構(gòu)成情勢(shì)變更。如果當(dāng)事人對(duì)政策的出臺(tái)或變化無(wú)法預(yù)見(jiàn),導(dǎo)致交易基礎(chǔ)喪失的，應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更，比如限購(gòu)人群的進(jìn)一步擴(kuò)大、稅收的大幅變化等。
當(dāng)然,合同受房地產(chǎn)新政的影響應(yīng)當(dāng)發(fā)生在合同正常履行過(guò)程中，如果因合同一方遲延履行合同義務(wù)后遇新政調(diào)整,則應(yīng)由違約方承擔(dān)責(zé)任。
2.關(guān)于規(guī)避房地產(chǎn)新政的行為性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題
一是借名購(gòu)房
購(gòu)房人由于屬于限購(gòu)或限貸人群，通過(guò)借用他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋。實(shí)踐中出現(xiàn)名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人均主張其為所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)人，爭(zhēng)奪房屋所有權(quán)的糾紛；也出現(xiàn)因拖欠貸款導(dǎo)致銀行起訴名義購(gòu)房人要求償還貸款，名義購(gòu)房人以其非真實(shí)權(quán)利人為抗辯的糾紛。
我們認(rèn)為,此時(shí)應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的安全,保護(hù)善意交易相對(duì)方的利益，以名義購(gòu)房人作為合同主體，交易相對(duì)人可以基于欺詐主張解除合同并賠償損失。實(shí)際購(gòu)房人要求請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，除政策重新調(diào)整允許其取得產(chǎn)權(quán)外，不予支持，以打擊規(guī)避調(diào)控政策的不誠(chéng)信行為,維護(hù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。
二是以房抵債
買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)簽訂虛假的民間借貨合同，合同中約定以房抵債，實(shí)際上是房屋買(mǎi)賣(mài),通過(guò)法院訴訟或者簽訂和解協(xié)議申請(qǐng)法院確認(rèn)的方式,達(dá)到規(guī)避限購(gòu)和稅收的目的。
我們認(rèn)為,當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中達(dá)成以房抵債協(xié)議，經(jīng)審查，當(dāng)事人未履行物的交付行為的，法院不應(yīng)出具調(diào)解書(shū)予以確認(rèn)，仍應(yīng)按原債的關(guān)系進(jìn)行審查和處理，以防范虛假訴訟的發(fā)生。
三是簽訂"陰陽(yáng)合同"
實(shí)踐中,賣(mài)方人往往約定房?jī)r(jià)凈得，而將營(yíng)業(yè)稅等稅收都約定由買(mǎi)房人承擔(dān)。買(mǎi)房人為了減少繳納的稅款，在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外，簽訂另一份用于網(wǎng)簽的合同，通過(guò)做低交易價(jià)格達(dá)到避稅目的；而在此之后，因合同履行又會(huì)引發(fā)雙方對(duì)合同真實(shí)性以及房屋真實(shí)價(jià)格的糾紛。
我們認(rèn)為：為避稅簽訂的網(wǎng)簽合同屬于雙方通謀虛偽的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，以實(shí)際履行的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，但由于規(guī)避?chē)?guó)家稅收規(guī)定，可建議相關(guān)機(jī)關(guān)予以處罰。
四是偽造資料規(guī)避政策的行為
房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施期間，因合同一方當(dāng)事人偽造相關(guān)資料簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，信貸機(jī)構(gòu)不予貸款或者相關(guān)部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，合同相對(duì)人可以請(qǐng)求撤銷(xiāo)或者解除合同，并要求對(duì)方支付違約金或賠償損失。
3.房地產(chǎn)新政對(duì)房屋中介合同的影響
因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，中介機(jī)構(gòu)以已經(jīng)促成購(gòu)房者與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)的，對(duì)于居間報(bào)酬不應(yīng)支持,但居間人為居間活動(dòng)支付的合理費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)可以支持。
此外,房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù),多賺取傭金,幫助房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂陰陽(yáng)合同，或者提供諸如假離婚、偽造繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)憑證等建議,規(guī)避房產(chǎn)新政；對(duì)此惡意促成買(mǎi)賣(mài)雙方訂立合同,如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行,嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的,對(duì)居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的，不應(yīng)支持。委托人請(qǐng)求居間人賠償所造成的損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度處理。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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