1.房地產(chǎn)新政對合同履行的影響
房地產(chǎn)新政中提出了限購、限貸的舉措,對于已經(jīng)訂立預(yù)約合同尚未正式簽訂商品房買賣合同,或者已經(jīng)簽訂商品房買賣合同因限購無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或者因限貨無法辦理按揭貸款的，當(dāng)事人是否可以請求解除合同?
我們認(rèn)為,此時應(yīng)重點審查當(dāng)事人對房地產(chǎn)新政的后果是否有所預(yù)見。房地產(chǎn)調(diào)控政策自2010年初以來一直延續(xù),當(dāng)事人對調(diào)控政篥的發(fā)展方向應(yīng)當(dāng)有所判斷。雙方在合同中對新政的后果予以安排的,應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)。如果雙方在合同中對新政沒有條款安排的，當(dāng)事人能夠預(yù)見的，不構(gòu)成情勢變更。如果當(dāng)事人對政策的出臺或變化無法預(yù)見,導(dǎo)致交易基礎(chǔ)喪失的，應(yīng)當(dāng)適用情勢變更，比如限購人群的進(jìn)一步擴大、稅收的大幅變化等。
當(dāng)然,合同受房地產(chǎn)新政的影響應(yīng)當(dāng)發(fā)生在合同正常履行過程中，如果因合同一方遲延履行合同義務(wù)后遇新政調(diào)整,則應(yīng)由違約方承擔(dān)責(zé)任。
2.關(guān)于規(guī)避房地產(chǎn)新政的行為性質(zhì)認(rèn)定問題
一是借名購房
購房人由于屬于限購或限貸人群，通過借用他人的名義購買房屋。實踐中出現(xiàn)名義購房人與實際購房人均主張其為所購房屋的產(chǎn)權(quán)人，爭奪房屋所有權(quán)的糾紛；也出現(xiàn)因拖欠貸款導(dǎo)致銀行起訴名義購房人要求償還貸款，名義購房人以其非真實權(quán)利人為抗辯的糾紛。
我們認(rèn)為,此時應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的安全,保護(hù)善意交易相對方的利益，以名義購房人作為合同主體，交易相對人可以基于欺詐主張解除合同并賠償損失。實際購房人要求請求確認(rèn)房屋歸其所有的，除政策重新調(diào)整允許其取得產(chǎn)權(quán)外，不予支持，以打擊規(guī)避調(diào)控政策的不誠信行為,維護(hù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。
二是以房抵債
買賣雙方通過簽訂虛假的民間借貨合同，合同中約定以房抵債，實際上是房屋買賣,通過法院訴訟或者簽訂和解協(xié)議申請法院確認(rèn)的方式,達(dá)到規(guī)避限購和稅收的目的。
我們認(rèn)為,當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中達(dá)成以房抵債協(xié)議，經(jīng)審查，當(dāng)事人未履行物的交付行為的，法院不應(yīng)出具調(diào)解書予以確認(rèn)，仍應(yīng)按原債的關(guān)系進(jìn)行審查和處理，以防范虛假訴訟的發(fā)生。
三是簽訂"陰陽合同"
實踐中,賣方人往往約定房價凈得，而將營業(yè)稅等稅收都約定由買房人承擔(dān)。買房人為了減少繳納的稅款，在真實的房屋買賣合同之外，簽訂另一份用于網(wǎng)簽的合同，通過做低交易價格達(dá)到避稅目的；而在此之后，因合同履行又會引發(fā)雙方對合同真實性以及房屋真實價格的糾紛。
我們認(rèn)為：為避稅簽訂的網(wǎng)簽合同屬于雙方通謀虛偽的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，以實際履行的房屋買賣合同為準(zhǔn)，但由于規(guī)避國家稅收規(guī)定，可建議相關(guān)機關(guān)予以處罰。
四是偽造資料規(guī)避政策的行為
房地產(chǎn)調(diào)控措施實施期間，因合同一方當(dāng)事人偽造相關(guān)資料簽訂商品房買賣合同，信貸機構(gòu)不予貸款或者相關(guān)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，合同相對人可以請求撤銷或者解除合同，并要求對方支付違約金或賠償損失。
3.房地產(chǎn)新政對房屋中介合同的影響
因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺導(dǎo)致商品房買賣合同無法履行，中介機構(gòu)以已經(jīng)促成購房者與出賣人簽訂房屋買賣合同，居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費的，對于居間報酬不應(yīng)支持,但居間人為居間活動支付的合理費用,應(yīng)當(dāng)可以支持。
此外,房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù),多賺取傭金,幫助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同，或者提供諸如假離婚、偽造繳納社會保險費憑證等建議,規(guī)避房產(chǎn)新政；對此惡意促成買賣雙方訂立合同,如果房屋買賣合同不能履行,嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的,對居間人請求委托人支付報酬的，不應(yīng)支持。委托人請求居間人賠償所造成的損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度處理。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險，理性、合法維權(quán)。
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