三、商品房買賣合同糾紛新問題的審判思路
（一）商品房買賣合同審判與執(zhí)行異議之訴的沖突
按照《物權(quán)法》的規(guī)定，商品房買賣中房屋所有權(quán)的變動在登記時發(fā)生轉(zhuǎn)移，實(shí)踐中在以商品房為執(zhí)行標(biāo)的物的執(zhí)行異議之訴中，根據(jù)2005年施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱“《查扣凍規(guī)定》”）第17條規(guī)定，〔18〕未辦理過戶登記的債權(quán)獲得了排除執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)該條規(guī)定，被執(zhí)行人將應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記但沒有辦理的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，如果第三人符合已經(jīng)支付全部價款、實(shí)際占有和第三人無過錯三個條件，即可以排除執(zhí)行。該規(guī)定與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致，這就導(dǎo)致在執(zhí)行異議之訴審查中對商品房權(quán)屬的認(rèn)定與一般商品房買賣合同案件中判斷標(biāo)準(zhǔn)不一致，實(shí)踐中的應(yīng)注意以下幾個問題：
1.執(zhí)行異議之訴中購房人的權(quán)利保護(hù)問題
執(zhí)行異議之訴是2007年民事訴訟法修訂新增加的規(guī)定。實(shí)踐中申請執(zhí)行人查封被執(zhí)行人的商品房，第三人依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第17條的規(guī)定,主張其已經(jīng)付清全款并實(shí)際占有,且未辦理過戶無過錯而排除執(zhí)行。在執(zhí)行部門裁定支持其請求后，申請執(zhí)行人可以據(jù)此提起執(zhí)行異議之訴。
此時法院需進(jìn)行實(shí)體審查,如果符合《查扣凍規(guī)定》第17條的要件,則駁回申請執(zhí)行人的請求,而非依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定予以處理。
2.《查扣凍規(guī)定》第17條要件的理解問題
關(guān)于已經(jīng)支付全部價款的認(rèn)定
實(shí)踐中存在開發(fā)商與買房人約定按揭貸款,支付了全部首付款。后非因買受人的原因?qū)е掳唇邑浛顩]有辦理完畢。此時商品房被查封的,是否適用《查扣凍規(guī)定》第17條的規(guī)定?
我們認(rèn)為,《查扣凍規(guī)定》第17條是對《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)登記的緩和，目的在于保護(hù)善意購房人的生存利益,對已經(jīng)付清全部價款的要件應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。尚未付清的不應(yīng)適用該規(guī)定。
關(guān)于實(shí)際占有的認(rèn)定
購房人沒有現(xiàn)實(shí)占有，而是與開發(fā)商簽訂租賃協(xié)議,由開發(fā)商返租的。能否認(rèn)定為實(shí)際占有?
我們認(rèn)為,對實(shí)際占有的要件可以適當(dāng)放寬,既包括現(xiàn)實(shí)占有，也包括占有改定。開發(fā)商與購房人簽訂返租協(xié)議或委托裝潢協(xié)議的,均可認(rèn)定為實(shí)際占有。關(guān)于第三人無過錯的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的類型分別認(rèn)定。第三人未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機(jī)關(guān)原因等案外人意志以外的原因造成的，可以認(rèn)定其無過錯。如果第三人為規(guī)避法律、行政法規(guī)規(guī)定或者逃避債務(wù),故意將財(cái)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下的,或者在合理期限內(nèi)未積極行使辦理過戶登記手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有過錯。
（二）商品房買賣合同審判面臨房地產(chǎn)新政的挑戰(zhàn)
1.房地產(chǎn)新政對合同履行的影響
房地產(chǎn)新政中提出了限購、限貸的舉措,對于已經(jīng)訂立預(yù)約合同尚未正式簽訂商品房買賣合同,或者已經(jīng)簽訂商品房買賣合同因限購無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記?；蛘咭蛳挢洘o法辦理按揭貸款的。當(dāng)事人是否可以請求解除合同?
我們認(rèn)為,此時應(yīng)重點(diǎn)審查當(dāng)事人對房地產(chǎn)新政的后果是否有所預(yù)見。房地產(chǎn)調(diào)控政策自2010年初以來一直延續(xù),當(dāng)事人對調(diào)控政篥的發(fā)展方向應(yīng)當(dāng)有所判斷。雙方在合同中對新政的后果予以安排的,應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)。如果雙方在合同中對新政沒有條款安排的。當(dāng)事人能夠預(yù)見的。不構(gòu)成情勢變更。如果當(dāng)事人對政策的出臺或變化無法預(yù)見,導(dǎo)致交易基礎(chǔ)喪失的。應(yīng)當(dāng)適用情勢變更。比如限購人群的進(jìn)一步擴(kuò)大、稅收的大幅變化等。
當(dāng)然,合同受房地產(chǎn)新政的影響應(yīng)當(dāng)發(fā)生在合同正常履行過程中。如果因合同一方遲延履行合同義務(wù)后遇新政調(diào)整,則應(yīng)由違約方承擔(dān)責(zé)任。
2.關(guān)于規(guī)避房地產(chǎn)新政的行為性質(zhì)認(rèn)定問題
一是借名購房
購房人由于屬于限購或限貸人群，通過借用他人的名義購買房屋。實(shí)踐中出現(xiàn)名義購房人與實(shí)際購房人均主張其為所購房屋的產(chǎn)權(quán)人，爭奪房屋所有權(quán)的糾紛。也出現(xiàn)因拖欠貸款導(dǎo)致銀行起訴名義購房人要求償還貸款，名義購房人以其非真實(shí)權(quán)利人為抗辯的糾紛。
我們認(rèn)為,此時應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的安全,保護(hù)善意交易相對方的利益，以名義購房人作為合同主體，交易相對人可以基于欺詐主張解除合同并賠償損失。實(shí)際購房人要求請求確認(rèn)房屋歸其所有的，除政策重新調(diào)整允許其取得產(chǎn)權(quán)外，不予支持。以打擊規(guī)避調(diào)控政策的不誠信行為,維護(hù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。
二是以房抵債
買賣雙方通過簽訂虛假的民間借貨合同，合同中約定以房抵債，實(shí)際上是房屋買賣,通過法院訴訟或者簽訂和解協(xié)議申請法院確認(rèn)的方式,達(dá)到規(guī)避限購和稅收的目的。
我們認(rèn)為,當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中達(dá)成以房抵債協(xié)議，經(jīng)審查，當(dāng)事人未履行物的交付行為的，法院不應(yīng)出具調(diào)解書予以確認(rèn)。仍應(yīng)按原債的關(guān)系進(jìn)行審查和處理，以防范虛假訴訟的發(fā)生。
三是簽訂"陰陽合同"
實(shí)踐中,賣方人往往約定房價凈得。而將營業(yè)稅等稅收都約定由買房人承擔(dān)。買房人為了減少繳納的稅款，在真實(shí)的房屋買賣合同之外，簽訂另一份用于網(wǎng)簽的合同，通過做低交易價格達(dá)到避稅目的。而在此之后，因合同履行又會引發(fā)雙方對合同真實(shí)性以及房屋真實(shí)價格的糾紛。
我們認(rèn)為：為避稅簽訂的網(wǎng)簽合同屬于雙方通謀虛偽的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，以實(shí)際履行的房屋買賣合同為準(zhǔn)。但由于規(guī)避國家稅收規(guī)定，可建議相關(guān)機(jī)關(guān)予以處罰。
四是偽造資料規(guī)避政策的行為
房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施期間，因合同一方當(dāng)事人偽造相關(guān)資料簽訂商品房買賣合同，信貸機(jī)構(gòu)不予貸款或者相關(guān)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，合同相對人可以請求撤銷或者解除合同。并要求對方支付違約金或賠償損失。
3.房地產(chǎn)新政對房屋中介合同的影響
因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺導(dǎo)致商品房買賣合同無法履行，中介機(jī)構(gòu)以已經(jīng)促成購房者與出賣人簽訂房屋買賣合同，居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)的，對于居間報(bào)酬不應(yīng)支持,但居間人為居間活動支付的合理費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)可以支持。
此外,房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù),多賺取傭金,幫助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同，或者提供諸如假離婚、偽造繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)憑證等建議,規(guī)避房產(chǎn)新政。對此惡意促成買賣雙方訂立合同,如果房屋買賣合同不能履行,嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的,對居間人請求委托人支付報(bào)酬的，不應(yīng)支持。委托人請求居間人賠償所造成的損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度處理。
（三）名為商品房買賣實(shí)為借貸的行為認(rèn)定
企業(yè)在資金鏈緊張時往往求助于民間資本，出現(xiàn)名為商品房買賣實(shí)為借貸的情況。實(shí)踐中借款到期后,借款人既不歸還借款本息,也不愿將房產(chǎn)過戶給出借人,出借人依據(jù)商品房買賣協(xié)議要求履行過戶手續(xù)，借款人主張確認(rèn)商品房買賣合同無效。對于此類糾紛，事實(shí)認(rèn)定成為審判中的難點(diǎn)。
出借人采用此種方式目的系規(guī)避相關(guān)法律規(guī)定，將借款協(xié)議與商品房買賣協(xié)議分別獨(dú)立簽訂，且兩份協(xié)議內(nèi)容及文字表述上無法看出兩者的關(guān)聯(lián)性。因此從表面證據(jù)看。很難區(qū)分雙方究竟是借貸關(guān)系抑或房屋買賣關(guān)系，但兩者之間一般存在訂約時間相近、房價與借款數(shù)額相近、僅有借條無房款支付證明等情形,對此不能孤立地審查單個合同。而應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行判斷。比如是否存在回購協(xié)議、購房首付款由誰支付、房貸月供由誰承擔(dān)等。
在認(rèn)定構(gòu)成名為商品房買賣實(shí)為借貸擔(dān)保后。對商品房買賣合同的效力如何認(rèn)定實(shí)踐中存在爭議。我們認(rèn)為雙方簽訂商品房買賣合同的真實(shí)目的系將房屋作為借款的擔(dān)保,因此商品房買賣合同的履行只是具體實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的方式。該合同雖已成立,但屬于借款人與出借人在債務(wù)履行期屆滿前。變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有,符合流質(zhì)契約的要件,應(yīng)屬無效合同,仍應(yīng)按照借貸合同關(guān)系予以處理。
（對此問題實(shí)踐中尚有不同觀點(diǎn)，我們曾發(fā)表《以買賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對策》一文）
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