一、商品房買賣合同糾紛案件的新變化
商品房是我國住房市場化改革的產(chǎn)物,隨著商品房銷售模式、銷售價格、銷售政策的變化,商品房買賣合同糾紛與10年前相比具有新的時代特征。
（一）因商品房銷售模式引發(fā)的變化
一是商品房買賣標的發(fā)生變化。之前商品房買賣合同的標的主要是毛坯房,近年來精裝修房越來越多,商品房的質(zhì)量擴展到美觀性和安全性。交付標準以及質(zhì)量合格標準相應(yīng)發(fā)生變化,由此對違約的認定也區(qū)別于一般毛坯房的交易。
二是出現(xiàn)商品房與物業(yè)服務(wù)的混合合同。在商品房買賣合同中約定了供暖、小區(qū)管理等物業(yè)服務(wù),因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛不斷顯現(xiàn)。
三是售后包租等新的銷售方式逐漸增多。售后包租由于事先收取房款。其后經(jīng)常出現(xiàn)租金難以支付的情況,容易引發(fā)群體性的拖欠租金糾紛。
四是商品房委托代理銷售合同糾紛增多。除開發(fā)商自行銷售和商品房包銷外。商品房代銷的形式較為普遍,對于代理銷售計費標準的認定、違約責任的判斷亦不統(tǒng)一。
（二）因房價上下波動引發(fā)的糾紛此起彼伏
一是房價上漲引起開發(fā)商效率違約糾紛。在房價快速上行的時期,開發(fā)商為多賺取利潤,往往以各種理由解除或終止與購房人的買賣合同。甚至以愿意承擔違約金的方式主動違約。
二是房價下行引發(fā)的購房人解除合同糾紛。在房價進入負增長的時期,商品房買賣合同領(lǐng)域顯現(xiàn)"退房潮"現(xiàn)象,出現(xiàn)買房人單方違約、要求補差價、群體性要求退房等狀況,而開發(fā)商要求繼續(xù)履行合同并主張違約責任。
（三）因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的糾紛逐漸增多
一是房地產(chǎn)調(diào)控政策影響合同的履行。因限購、限貨政策的出臺致使已經(jīng)簽訂的商品房買賣合同無法履行。購房人要求解除合同,出賣人主張違約責任。
二是借名購房等規(guī)避調(diào)控政策的情形增多。購房人由于屬于限購或限貸群體不能買房。通過借用他人的名義購買房屋。而出現(xiàn)真實權(quán)利人與名義權(quán)利人不符的情形。
三是因調(diào)控政策影響的房地產(chǎn)中介合同糾紛增多。表現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺致使房屋買賣沒有完成。購房人拒付或要求退還中介費糾紛。此外,房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù),多賺傭金,提供諸多辦理假離婚、偽造繳納社會保險費憑證等建議,規(guī)避房產(chǎn)新政引發(fā)糾紛。
二、《商品房買賣合同司法解釋》的既有規(guī)定與其他法律法規(guī)有沖突時如何適用？
（一）預(yù)約與本約的界定不明
《商品房買賣合同司法解釋》第5條規(guī)定:商品房的認購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當明確13項主要內(nèi)容,實踐中有疑問的是:《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的13項內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣合同的本約,還是僅需具備若干必要要件即可?
司法實踐對此問題態(tài)度不一，]我們認為：成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可。無需13項內(nèi)容全部具備。
理由如下：
1.合同法司法解釋明確了合同的必備要件?！逗贤ā方忉專ǘ┮?guī)定“:當事人對合同是否成立存在爭議。人民法院能夠確定當事入名稱或者姓名、標的和數(shù)量的,一般應(yīng)當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！?/p>
因此，合同只需具備當事人、標的和數(shù)量即可成立。合同欠缺的其他內(nèi)容可以通過合同法的規(guī)定予以確定。
2.商品房買賣合同欠缺部分內(nèi)容不影響合同目的的實現(xiàn)。
3.具備核心要件即構(gòu)成商品房買賣合同對當事人的利益保護更為公平。
（二）欺詐懲罰性賠償規(guī)定與消法的融合
《商品房買賣合同司法解釋》第9條規(guī)定出賣人實施欺詐行為的,買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任,該規(guī)定與2013年新修訂的《消費者權(quán)益保護法》的3倍罰金的規(guī)定并不一致。由此產(chǎn)生的問題是,《商品房買賣合同司法解釋》第9條與新修訂的《消費者權(quán)益保護法》第55條如何協(xié)調(diào)？焦點問題是商品房的購房人是否屬于消費者。
我們認為,在商品房買賣合同領(lǐng)域,考慮到標的額較大。如果適用3倍賠償對開發(fā)商要求過苛?？擅鞔_規(guī)定商品房買賣不適用新消法的規(guī)定,繼續(xù)沿用《商品房買賣合同司法解釋》第9條的規(guī)定。
（三）房屋交付標準與物權(quán)法的融合
《商品房買賣合同司法解釋》第11條規(guī)定:對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險以交付使用時點為轉(zhuǎn)折點。該條制定時我國尚未頒布物權(quán)法。因此,《商品房買賣合同司法解釋》第11條的規(guī)定在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺以及房屋登記制度已經(jīng)建立的情況下,已經(jīng)不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定。而且《合同法》第142條也做出了風險承擔的規(guī)定。
由于物權(quán)法采納了物權(quán)變動登記生效主義。此處的交付應(yīng)理解為物權(quán)登記變動,而非占有的轉(zhuǎn)移,房屋毀損、滅失的風險也應(yīng)以登記轉(zhuǎn)移為轉(zhuǎn)折點。這樣既有利于維護不動產(chǎn)登記的公示公信效力。也有利于出賣人有效控制風險。防止大量逾期辦證情形的出現(xiàn)。
（四）條文規(guī)定缺乏細則時常見問題如何處理
《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)范了商品房買賣合同的訂立、履行、違約責任等各個環(huán)節(jié),但隨著商品房買賣實踐的不斷發(fā)展。很多情形無法為現(xiàn)有條文所涵蓋。需要更為精細的規(guī)定予以補充完善。
1.關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力問題
《商品房買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當認定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
實踐中出現(xiàn)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前已從期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房。此時商品房預(yù)售合同效力如何認定?我們認為,在商品房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房后。已經(jīng)具備交付業(yè)主使用的條件。商品房預(yù)售許可要件的缺失已在事實上得到補正。因此商品房買賣合同應(yīng)當認定有效。以促進市場流通并維護誠信交易。
2.關(guān)于房屋質(zhì)量瑕疵的問題
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