案情簡介：逾期交付商品房引發(fā)糾紛
2008年3月26日，原告毛某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發(fā)的“金乾水鄉(xiāng)”第7幢104號商品房及配套雜物間出賣給原告，價款為187626元。
合同訂立后，原告依法支付了合部房款187626元。被告于2006年9月26日向原告發(fā)出入伙通知書。原告向被告發(fā)出書面反饋意見，提出被告方無法提供房屋驗收合格文件，不具備房屋交付條件，因此拒絕收房，由此造成的損失應(yīng)該由被告承擔。2008年11月9日，相關(guān)部門出具工程竣工驗收報告，被告于2008年12月14日發(fā)出補充通知，該工程于2008年12月20日經(jīng)某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局備案。原告毛某于2008年12月22日簽署了房屋驗收交接表等相關(guān)手續(xù)，正式接收房屋。
審理結(jié)果：法院判決支付違約金
法院審理認為，后，被告某房地產(chǎn)公司未按合同約定時間將符合合同約定的房屋交付原告使用，應(yīng)承擔逾期交房的違約責(zé)任。商品房驗收合格時間應(yīng)以出具工程駿工驗收報告的時間為準即2008年11月9日，此時交付條件成立，所以被告逾期交房違約責(zé)任的天數(shù)應(yīng)自2008年8月31日計算至被告某房地產(chǎn)公司再次通知交房的時間即2008年12月14日共計105天。因雙方約定的違約金過高，應(yīng)根據(jù)原告向銀行應(yīng)支付的利息損失，按金融部門5年以上貸款，即年利率為6．39%的130%計算。被告提出多次強臺風(fēng)和超降水屬于不可抗力理由不足，不予支持。法院判決被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)向原告毛某支付逾期交房違約金4545．94元。
律師說法：如何追究違約責(zé)任
本案主要涉及到以下幾個爭議的焦點：
關(guān)于商品房“經(jīng)驗收合格”的時間問題。原、被告雙方在合同第八條約定“該商品房經(jīng)驗收合格”是商品房交付的前提條件，原、被告提供的證據(jù)中，對驗收合格均有不同的時間記錄。單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收是建筑工程投入使用前的最后一次驗收，但驗收記錄僅是工程竣工驗收過程中的一個工作技術(shù)記錄，不是竣工驗收合格的標準性文件，形式要件欠缺。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容”。因此，被告提出“商品房經(jīng)驗收合格”應(yīng)按單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄所記載的最遲時間2006年9月30日為準理由不足，不予支持。原告提出“商品房經(jīng)驗收合格”的時間應(yīng)以福建省房屋建筑工程竣工驗收報告的時間2006年11月9日為準，理由充分，應(yīng)予支持。法院采用原告的觀點是正確的。關(guān)于商品房交付條件問題。原告認為，商品房交付要達到二個條件，一是商品房經(jīng)驗收合格，二是商品房經(jīng)依法備案。
被告認為，本案銷售的是期房，不是現(xiàn)房，合同約定的交付買受人使用的商品房是指“該商品房經(jīng)驗收合格”的商品房，因此，本案中只要符合驗收合格條件，就可以交付使用。
根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第七條：工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當及時提出工程竣工驗收報告；第九條：建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。據(jù)此，工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內(nèi)交主管部門備案。上述相關(guān)規(guī)定均說明竣工驗收報告與備案是兩個不同的概念，備案的前提是工程竣工驗收合格。本案中，雙方當事人只約定將具備“商品房經(jīng)驗收合格”條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用，并未將“備案”約定為交付的一個條件；且備案是行政主管部門行政監(jiān)督管理的范疇。所以，一審法院認為，本案中，商品房經(jīng)驗收合格后就可交付使用。
關(guān)于本案是否存在不可抗力問題。根據(jù)《民法通則》規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。臺風(fēng)和暴雨等天氣在作為沿海的福建省普遍存在，作為具有相應(yīng)資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)人員的開發(fā)商而言，并非不能預(yù)見，其應(yīng)當綜合這些因素，科學(xué)合理地制定施工進度及竣工交付期限；且被告所舉證據(jù)閩建電（2006）40號、47號、56號《內(nèi)部明電》、泰寧縣氣象局證明與泰寧縣建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站證明只能證實有關(guān)部門要求相關(guān)行業(yè)加強安全防范措施，不能證明2006年多次強臺風(fēng)和超降水的情形屬不可抗力。同時，商品房買賣合同約定，遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起10日內(nèi)告知買受人的，出賣人可據(jù)實延期，但被告未舉證證明其遭遇不可抗力事件而及時通知買受人的事實，所以被告提出多次強臺風(fēng)和超降水造成工期延誤的時間應(yīng)予扣除的主張，法院不予支持。
關(guān)于雙方約定的逾期違約金是否過高的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少?！北景钢?，商品房的總價款為人民幣187626元，按日萬分之十計算違約金，每日的違約金為人民幣187．63元，確實過高，應(yīng)予以調(diào)整。根據(jù)原告向銀行按揭貸款應(yīng)支付的利息損失，應(yīng)按金融部門五年以上貸款，即年利率6．39%的130%計算。
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