寫字樓租賃合同中違約金約定過高法院不予認(rèn)定

【案情提要】

2012年6月，A公司與B公司簽訂寫字樓租賃合同一份，約定A公司將其所有的建筑面積共計(jì)1282平方米四間寫字樓房屋租賃給B公司使用，房屋租賃期限共三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。第一年年租金（不含稅）為173萬元，年租金從第2年開始逐年遞增5％收?。浑p方約定，B公司若未按合同約定的時(shí)間交納租金的，每逾期一天，應(yīng)按欠租金的0.5％向中商公司支付違約金，逾期15天內(nèi)仍不交納的，A公司有權(quán)終止合同，B公司應(yīng)向中商公司償付當(dāng)期年租金的半年租金的違約金等事項(xiàng)。后雙方的房屋租賃合同于2013年10月1日解除。B公司實(shí)際支付房屋租金至2013年5月31日，此后未曾繳納。涉案房屋已于2013年11月由其他承租人入住使用。A公司遂訴訟請(qǐng)求判令：1、B公司支付租金605969元（從2013年6月1日計(jì)算至合同解除之日止）；2、B公司支付違約金908954元。庭審中B公司抗辯稱違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。 

【法院判決】

法院判決B公司支付原告A公司房屋租金605969元，及違約金15萬元。 

【張律師點(diǎn)評(píng)】

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第8條、第93條規(guī)定，當(dāng)事人所簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力。合同成立后，當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以解除合同。本案中涉案租賃合同于2013年10月1日解除，房屋承租人B公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付租賃期間的房屋租金并承擔(dān)逾期支付的違約責(zé)任。然而合同的違約金是否可以隨意約定呢？

合同法第114條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”本案中A公司要求B公司按半年房屋租金標(biāo)準(zhǔn)支付拖欠房屋租金的違約金明顯過分高于造成的損失，同事B公司抗辯稱該標(biāo)準(zhǔn)過高，法院認(rèn)為B公司抗辯合理，將違約金酌減為15萬元，符合法律的規(guī)定。

另外需要特別提示的是，依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，如果一方認(rèn)為合同中違約金約定過高必須在庭審中提出抗辯，法院才能進(jìn)行裁量和調(diào)整，法院不能依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。

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