寫字樓租賃合同中違約金約定過高法院不予認定

【案情提要】

2012年6月，A公司與B公司簽訂寫字樓租賃合同一份，約定A公司將其所有的建筑面積共計1282平方米四間寫字樓房屋租賃給B公司使用，房屋租賃期限共三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。第一年年租金（不含稅）為173萬元，年租金從第2年開始逐年遞增5％收??；雙方約定，B公司若未按合同約定的時間交納租金的，每逾期一天，應按欠租金的0.5％向中商公司支付違約金，逾期15天內(nèi)仍不交納的，A公司有權終止合同，B公司應向中商公司償付當期年租金的半年租金的違約金等事項。后雙方的房屋租賃合同于2013年10月1日解除。B公司實際支付房屋租金至2013年5月31日，此后未曾繳納。涉案房屋已于2013年11月由其他承租人入住使用。A公司遂訴訟請求判令：1、B公司支付租金605969元（從2013年6月1日計算至合同解除之日止）；2、B公司支付違約金908954元。庭審中B公司抗辯稱違約金標準過高。 

【法院判決】

法院判決B公司支付原告A公司房屋租金605969元，及違約金15萬元。 

【張律師點評】

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第8條、第93條規(guī)定，當事人所簽訂的房屋租賃合同系雙方真實的意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方當事人均有約束力。合同成立后，當事人協(xié)商一致的，可以解除合同。本案中涉案租賃合同于2013年10月1日解除，房屋承租人B公司應當按照合同約定支付租賃期間的房屋租金并承擔逾期支付的違約責任。然而合同的違約金是否可以隨意約定呢？

合同法第114條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”本案中A公司要求B公司按半年房屋租金標準支付拖欠房屋租金的違約金明顯過分高于造成的損失，同事B公司抗辯稱該標準過高，法院認為B公司抗辯合理，將違約金酌減為15萬元，符合法律的規(guī)定。

另外需要特別提示的是，依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，如果一方認為合同中違約金約定過高必須在庭審中提出抗辯，法院才能進行裁量和調(diào)整，法院不能依職權主動調(diào)整。

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