近幾年來，因房屋價格高昂，在房產(chǎn)買賣過程中產(chǎn)生的糾紛明顯增多。其中，常見引起房產(chǎn)買賣糾紛的情形之一就是一房二賣，即房屋的所有人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人的情形。那遇到一房二賣應(yīng)該如何處理呢？下面資深的房產(chǎn)律師將為您具體的介紹。
遇到一房二賣，分為不同的情形，處理方法不同。具體參照以下內(nèi)容：
1、出賣人與先買受人簽訂房屋買賣合同后，又就同一房屋與后買受人簽訂買賣合同并辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。
這種情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)一房二賣履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的，后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。
2、出賣人將房屋出售給前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。
這種情形下，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物?！逗贤ā返谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>
3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益?；谙群筚I賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。
專業(yè)的房產(chǎn)律師提醒您：購房者應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款，這樣安排可以避免部分賣房者通過對房屋“一房二賣”而詐騙購房者的購房款，使購房者蒙受巨大經(jīng)濟損失。
李京衛(wèi)律師辦案心得：房產(chǎn)是平常百姓的安身立命之本，房產(chǎn)問題關(guān)系到全社會婚姻、家庭等各個方面，處理好房產(chǎn)的的法律糾紛，保障委托人的利益，讓委托人居有其所，維護(hù)社會公平正義，是律師義不容辭的使命。
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