備案登記后就能高枕無憂了嗎?

【案情介紹】

2010年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場B0710號、B0711號、B0712號房屋分別以135.7萬元、92.8萬元、207.9萬元（三套合計436.4萬元）的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應于2011年10月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋所有權證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負責辦理備案登記。2011年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年11月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產(chǎn)權登記的契稅等18.8萬元。同年12月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對上述房屋進行了裝修并使用至今。

2014年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權證的進展時，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與第二被告徐某于2013年12月13日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、133.3萬元（合計276.6萬元）的價格再次賣與徐某，并進行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購買合同》有效。

【觀點分歧】

第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過政府不動產(chǎn)登記機構的備案登記，具有準物權的效力。同時，在沒有按照物權法規(guī)定開展預告登記的城市，備案登記作為商品房預售階段的唯一登記，應認定為準物權登記，具有排他性。因此，應當認定經(jīng)過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請求。

第二種觀點認為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應判決確認原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。

【張律師評析】

商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認定。

我國物權法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產(chǎn)買賣設立了預告登記，一經(jīng)登記就具有了準物權效力。針對該條規(guī)定，從全國行政機關執(zhí)行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記（即預告登記），不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請的主體是開發(fā)商；而物權法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據(jù)合同法來確認合同的效力。

張律師認為，本案中應該注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹慎處理。

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