案情：借名買經(jīng)濟(jì)適用房
余磊和張偉是一對(duì)好朋友，2008年5月余磊得知北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售經(jīng)濟(jì)適用房，想購買一套，可是沒有北京戶口，不符經(jīng)濟(jì)適用房申購條件，無法購買。于是找北京人張偉商量，并口頭約定，余磊借張偉的名義購買經(jīng)濟(jì)適用房一套，房子由余磊實(shí)際占有、使用。隨后，余磊以張偉名義與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，并辦理了按揭貸款，房產(chǎn)證登記的是張偉的名字。2011年9月張偉以該房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵押向銀行貸款80萬元，借給其弟做生意。貸款到期后，張偉無力償還，銀行遂要求變賣實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。余磊得知后，向法院起訴，主張自己為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，要求確認(rèn)被告的房屋抵押行為無效。
結(jié)果：借名買房無效，經(jīng)適房歸屬已登記為準(zhǔn)
法院經(jīng)審理后判決，原告余磊以被告張偉名義購買經(jīng)濟(jì)適用房的行為屬無效民事行為，判定被告張偉的房屋抵押行為有效，并責(zé)令被告張偉返還原告余磊購房款及其它損失計(jì)125萬元。
律師講法：
借名買房出糾紛，誰才是房屋的真正產(chǎn)權(quán)人？余磊以張偉名義購房之所以被法院認(rèn)定為無效民事行為，是根據(jù)《民法通則》58條的規(guī)定，凡以合法行式掩蓋非法目的的行為均為無效民事行為。本案中，余磊無購房資格，為取得房屋，以被告的名義購房，實(shí)屬以合法形式掩蓋非法目的，理應(yīng)認(rèn)定為無效，張偉雖無實(shí)際出資購房，但他具備購房資格，以自己的名義簽訂了購房合同，并被登記為房屋產(chǎn)權(quán)人，符合房屋買合同的生效要件，所以被告實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)，則被告依據(jù)《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定抵押房屋是合法有效的。
至于已支付的房款，屬于被告張偉的不當(dāng)?shù)美?，在原告的購房行為被確認(rèn)為無效后，應(yīng)當(dāng)返還原告余磊的購房款。
實(shí)踐中，借名買房是否可行呢？其實(shí)“借名買房”的行為，如果不存在惡意規(guī)避法律的情況，如購買普通商品房、私房等，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同關(guān)系是成立的且合法有效的，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù)；但是如果“借名買房”買的是內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。就如同我們案例中看到的那樣，余磊無法獲得房子的所有權(quán)。
實(shí)踐中借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，由于名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時(shí)，如無法證明購房款是自己支付的，不僅房子保不住，就連曾支付的房款都很難要回來。
即便是借名購買普通房屋，也有風(fēng)險(xiǎn)。 首先是名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)；其次在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，未過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，或者名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。
作為一名專業(yè)的房產(chǎn)糾紛律師，根據(jù)我多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，在這里提醒大家：“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)大，購房者小心“賠了夫人又折兵”。
楊景林律師辦案心得：現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)極大并訴訟案件逐年遞增，風(fēng)險(xiǎn)管控應(yīng)當(dāng)是每個(gè)企業(yè)的核心內(nèi)容。
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