案情：房主隱瞞實(shí)情購(gòu)房者誤買“兇宅”
2006年4月，盧某通過(guò)中介，選了一套面積120多平米、售價(jià)70萬(wàn)的房子。盧某在交訂金前向房主顧某詢問(wèn)，這套房子以前是否出過(guò)事，還特別告訴顧某，這套房子是買給兒子結(jié)婚用的，不能“不吉利”。顧某向盧某承諾，房子沒(méi)有任何問(wèn)題。盧某聽(tīng)后就決定購(gòu)買了，并簽訂了房屋買賣合同，交付了定金。2006年5月，盧某了解到，顧某的妻子在前一年上吊自殺，盧某覺(jué)得自己被騙了，要求顧某退房，但顧某不同意。2006年8月，盧某將顧某告上法庭，要求退房并返還購(gòu)房款。
結(jié)果：法院支持購(gòu)房者，“兇宅”被退回
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，顧某隱瞞房屋中發(fā)生過(guò)非自然死亡的情況對(duì)盧某構(gòu)成了欺詐，違背了公序良俗，最終支持了盧某的全部訴訟請(qǐng)求。
律師講法：
本案中，“兇宅”能否構(gòu)成退房理由，關(guān)鍵是看出賣人是否在出賣房屋時(shí)將該情況告知買受人，未告知，則買受人有權(quán)以受欺詐為由而要求退房。
“兇宅”這一俗稱，一般指住宅內(nèi)發(fā)生過(guò)自殺、兇殺等非正常死亡惡性案件的房屋。目前房屋買賣中的瑕疵在法律意義上主要指物質(zhì)層面上的質(zhì)量問(wèn)題，而人們對(duì)于兇宅的恐懼感只存在于精神層面。但其實(shí)從人們對(duì)房屋的使用角度講，兇宅可以視為房屋的一種瑕疵。人們普遍認(rèn)為房屋發(fā)生過(guò)致人非正常死亡的時(shí)間是一種不吉利的兆頭，故對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生心里不安，這是現(xiàn)實(shí)存在的人生態(tài)度和觀念的心理影響，這是一種無(wú)形的障礙而不是迷信。該類房屋實(shí)際使用帶來(lái)的不良狀態(tài)，體現(xiàn)了房屋使用缺陷，因此可以視為房屋存在使用瑕疵。從交易角度講，由于很多人忌諱適用“兇宅”，故買到此類房屋肯定難以脫手，專賣時(shí)勢(shì)必低價(jià)出售，在賣方隱瞞交易時(shí)，買方實(shí)際等于購(gòu)買了不足市價(jià)的房屋，即交易處于不公平狀態(tài)。由此把“兇宅”引起的糾紛作為公序良俗進(jìn)行法律調(diào)整是非常有必要的。
本案中，顧某向盧某隱瞞了出售房屋的真實(shí)情況，對(duì)盧某構(gòu)成了欺詐，盧某有權(quán)請(qǐng)求撤銷合同、退款、退房并賠償損失。如盧某因“兇宅”造成的房屋價(jià)值貶損的，有權(quán)依據(jù)實(shí)際損失請(qǐng)求顧某賠償經(jīng)濟(jì)損失。
需要說(shuō)明的是，法律對(duì)撤銷合同有實(shí)效的限制，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷只有之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，逾期則不能在要求撤銷合同。
楊景林律師辦案心得：現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)極大并訴訟案件逐年遞增，風(fēng)險(xiǎn)管控應(yīng)當(dāng)是每個(gè)企業(yè)的核心內(nèi)容。
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